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Kaufvertrag eines Hauses wegen arglistiger Täuschung anfechtbar?


22.04.2007 12:38 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht



Sehr geehrte Rechtsanwälte,

Ende November 06 haben wir ein um ca.1900 erbautes Haus gekauft.
Wir haben das Haus in vermietetem Zustand gekauft
Die letzte Renovierung erfolgte in den 80er Jahren.

Von außen betrachtet erkennt man schon dass die Mauern des Hauses feucht sind. Wir haben ohne genauere Nachfrage was alles an Reparaturen aufgrund der Mauerfeuchte ansteht, das Haus gekauft. Die Wohnungen konnten wir nur kurz besichtigen. Dass Renovierungsbedarf an Fassade und im Innenbereich bestand war erkennbar.

Wir haben einen Kaufvertrag unterschrieben mit dem Inhalt: …VI.Gewährleistung…2) jede andere Gewährleistung des Veräußerers – auch für verborgene Mängel- ist ausgeschlossen, insbesondere für das Flächenmaß, den baulichen Zustand, die Ertragsfähigkeit oder eine sonstige tatsächliche Beschaffenheit des Vertragsgegenstandes. Der Erwerber hat den Vertragsgegenstand besichtigt und erwirbt ihn im derzeitigen Zustand. Das Vertragsobjekt ist über 100 Jahre alt und renovierungsbedürftig. Insbesondere sind bekannt die Feuchtigkeit der Wände (defekte Fassade und defekte Fallrohre) und die Ausblühungen am Kamin. Dem Veräußerer sind wesentliche verborgene Mängel nicht bekannt.

Nach Hauskauf sind die Mieter innerhalb von drei Monaten ausgezogen. Wir konnten sofort mit dem Umbau und den Renovierungsmaßnahmen beginnen. Schon nach einer Woche stellte sich heraus, dass nicht nur das Fallrohr, sondern auch die Wasserleitungen sowie die Heizungsinstallation zu erneuern waren.

Beim Abbruch eines kleinen Erkerbalkons (Abdichtungen waren defekt) sind Holzwurmbefallene Balken und Bretter im darunter liegenden Erker und in den angrenzenden Räumen zutage gekommen. Der zweite Balkon war ebenfalls defekt, so dass stetig eindringendes Wasser den Balken und Fußbodenaufbau sowie die Balkontüre zerstörten.
Beim weiteren Begutachten der Geschoßdecken des gesamten Hauses hat sich herausgestellt, dass diese durch Holzwurmbefall im Bereich der Mauern nicht mehr tragfähig sind.

Der Veräußerer wusste - nach Aussagen der ehemaligen Mieter, die ihn immer wieder mündlich und schriftlich auf Mängel hingewiesen haben - z.T. seit ca. 8 Jahren von Defekten im Wasser-und Abwasserleitungssystem, von Defekten im Heizungssystem, von der Undichte des Balkons, von den verfaulten Balkontürstöcken, vom modrigen Geruch und von Holzwurmbefall des Treppenhauses.
Der Veräußerer ist - trotz mehrmaliger Aufforderung der Mieter - den Mängeln nicht nachgegangen. Hätte er die Schäden untersucht, so hätte er den desolaten Zustand z.B. der Holzkonstruktionen wahrgenommen.
Die Mieter haben die Miete z. T. seit 1999 gemindert. Die im Exposée angegebene Miete ist die geminderte Miete. Vom Veräußerer haben wir darüber nichts erfahren.

Da es sich bei unserem Aufwand nicht mehr um eine Renovierung, sondern um eine Sanierung des Hauses handelt (gesamte Wasser - Heizungs und z.T. Elektroinstallationen neu, Abstützen der Deckenkonstruktionen, neue Balkonkonstruktionen) und der Veräußerer z.T. über den desolaten Zustand des Hauses (laut der ehem. Mieter) Bescheid wusste bzw. es ahnen musste, hier meine Fragen:

• Ist der Kaufvertrag anfechtbar aufgrund „arglistiger Täuschung“?

• Inwieweit schließt ein Primärschaden(feuchte Wände) einen Sekundärschäden (verfaulter Holzboden) mit ein. Besteht eine Chance auf Schadensersatz oder Kaufrücktritt?

• Oder können wir uns auf den Vermerk „Renovierungsbedürftig“ stützen, mit dem Standpunkt, dass der Hausbesitzer gewusst haben musste dass es mit einer „Renovierung“ (vgl. Definition von Renovierung und Sanierung) allein nicht getan ist?

Vielen Dank für Ihre Mühe im Voraus


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Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Sachverhaltsinformationen kann ich Ihnen folgende Tendenz aufzeigen:

1. Eins gleich vorweg: Sie werden um die Beauftragung eines Rechtsanwalts vor Ort nicht umhin kommen und ich rate Ihnen ob der vielen juristischen Probleme und des sicherlich erheblichen Gegenstandswertes in Ihrem Fall auch dringend dazu. Ich empfehle Ihnen eine kleinere Kanzlei (intensivere Betreuung) mit dem Schwerpunk "Bau- und Architektenrecht", weil viele Ihrer Probleme dort ebenfalls auftreten.

2. In der Tat könnten Ihre Sachverhaltsangaben für arglistige Handlungen des Verkäufers bei Vertragsschluß sprechen. Dies würde nicht nur den Kaufvertrag anfechtbar machen, sondern auch zu Schadensersatzansprüchen führen. Ebenso wäre damit der Haftungsausschluß hinfällig (falls Sie zB den Kaufvertrag doch gelten lassen wollen, hätten Sie in jedem Falle Gewährleistungsrechte). Sie sollten die Beweise (Aussagen der Mieter zur Kenntnis des Verkäufers über die Hausmängel) möglichst zeitnah sichern (zB durch schriftliche Aufzeichnung und Unterzeichnung der Mieter). Überhaupt sollten Sie schon jetzt so viel wie möglich dokumentieren, z.B. durch Fotos.

3. Soweit! Ihnen Schadensersatzansprüche zustehen, würden diese grundsätzlich auch Sekundärschäden (Fäulnis) umfassen, so lange diese auf den Primärschäden (Feuchtigkeit) beruhen. Dies wird im Streitfall aber ohnehin durch ein Sachverständigengutachten zu klären sein. Sie sollten sich aber klarmachen, dass ein 100%iger Schadensersatz in Ihrem Fall eher nicht in Betracht kommt, weil Sie Ihrer Käuferprüfpflicht vor Vertragsschluß nur unzureichend nachgekommen sind. Dies könnte von der Gegenseite zumindest etwas den Schadensersatz abmindern (wegen Mitverschuldens). Wegen der Arglist des Verkäufers würde diese Minderung aber sehr gering ausfallen.

4. Entscheidend wird in Ihrem Fall die Vertragsauslegung sein, z.B. inwieweit die Klarstellung der Renovierungsbedürftigkeit und die Aufzählung von bestimmten Beispielsmängeln ("insbesondere") die anderen Mängel "miteinschließt" (oder ob dafür tatsächlich der treffendere Begriff der Sanierung erforderlich war). Denn dann wäre auch eine Arglist des Verkäufers und damit ein Anfechtungsrecht Ihrerseits zu verneinen. Hier kann ich pauschal kein Urteil abgeben, da hierfür zuviele Faktoren eine Rolle spielen. Dies bedarf einer Einzelfallprüfung.

M.E. haben Sie trotzdem gute Chancen, vor allem wegen dem Vertragspassus, dass "dem Verkäufer weitere verborgene Mängel nicht bekannt sind", was nach Ihrer Darstellung nachweislich eine Lüge war.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen damit einen ersten Eindruck vermitteln.

Soweit aus dem Bereich www.frag-einen-anwalt.de heraus eine Kontaktaufnahme an mich persönlich gewünscht ist, bitte ich zunächst ausschließlich um Kontakt per E-Mail.

Mit freundlichen Grüßen

Schneider
Rechtsanwalt
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