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Arglistige Täuschung bei Hauskauf?

| 02.12.2010 21:43 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Guten Tag,

ich habe eine Frage zur einem Hauskauf.

Vor ca. 11 Monaten haben wir ein Holz-Haus gekauft. An einer Hauswand gab es einen
Feuchtigkeitsschaden, der laut Verkäufer durch eine Leckage einer Heizleitung aufgetreten ist
die wiederum durch von aussen eingetretenes Wasser hervorgerufen worden sein soll.

Da die Hauswand von aussen abgedichtet worden war, war zum Zeitpunkt der Besichtigung alles trocken.
Das Holz der Unterbodenkonstruktion war starkt verrottet. Die Holzbohlen der Aussenwand schienen
in Ordnung und wurden uns auch so verkauft.
Der Schaden an der Heizleitung und der Unterbodenkonstruktion wurde durch Austausch behoben.
Dies wurde im Kaufvertrag so festgehalten.

Nun ist mir ein Gutachten zugespielt worden, dass der Verkäufer hat erstellen lassen,
woraus hervorgeht, dass die tragenden Wandelemente durch Moderfäule, Fäulnis und Grubenholzkäfer befallen sind und geschädigt sind. Es wird im Gutachten eine Sanierung nach DIN 68800 Teil 4 gefordert, welche definitiv nicht durchgeführt wurde.

Für uns stellt sich die Frage:
Ist dies ein Fall von arglistiger Täuschung, weil er diese Information über Pilze/Fäulnis bewusst zurückgehalten hat? (Für uns ein versteckter Mangel)
Gibt es Fristen in der diese verjähren könnten?
Welche Forderungen könnten/sollten wir für den Fall stellen? Rücktritt vom Vertrag? Entschädigung? Ausbesserung/Sanierung?

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben wie folgt beantworten möchte:

1. Ist dies ein Fall von arglistiger Täuschung, weil er diese Information über Pilze/Fäulnis bewusst zurückgehalten hat? (Für uns ein versteckter Mangel)

Ich gehe zunächst nach Ihren Angaben davon aus, dass das Gutachten bereits älter als 11 Monate ist, so dass der Verkäufer also tatsächlich wußte, wie der tatsächliche Zustand des Hauses war.
Beim Vorhandensein von Pilzen und Fäulnis kann wohl auch davon ausgegangen werden, dass es sich um Sachmängel gem. § 434 handelt. Sie haben mit dem Verkäufer eine Beschaffenheit vereinbart, nämlich das Vorhandensein eines Wasserschadens, der jedoch ausgebessert wurde. Dass das Haus tatsächlich aber von Fäulnis befallen und mit Käfern durchsetzt ist, haben Sie nicht gewußt. Das Haus eignet sich ohne entsprechende Sanierung auch nicht für die übliche Verwendung zB als Ferienhaus, da die Fäulnis auch bei weiterem Fortschreiten die Standfestigkeit und Tragfähigkeit des Hauses beeinträchtigen kann.
Diesen Mangel haben Sie bei Vertragsschluss auch nicht gekannt - im Gegenteil wurde Ihnen das Gutachten erst jetzt zugespielt, so dass Sie erst jetzt Kenntnis erlangen konnten.

Weiterhin wurde dieser Mangel offensichtlich arglistig verschwiegen. Dem Verkäufer lag das Gutachten vor, aus dem eindeutig hervorgeht, dass das Haus sanierungsbedürftig ist. Diese Tatsache hat er Ihnen als Käufer verschwiegen. Allerdings ist eine Täuschung durch Verschweigen nur dann relevant, wenn eine Pflicht zur Aufklärung bestand. Entscheidend ist, ob Sie als Käufernach Treu und Glauben unter Beachtung der Verkehrsanschauung redlicherweise Aufklärung erwarten durften. Dies würde ich bei einem Fäulnisbefall in einem Holzhaus absolut bejahen! Es handelt sich um einen wesentlichen Mangel der Sache. Der BGH sowie das OLG Celle haben entschieden, dass bereits der Verdacht der Trocken- und Naßfäule zu einer Aufklärungspflicht führt (BGH LM § 463 Nr. 8, Celle MDR 71, 392). Bei einem echten Fäulnisschaden kann also erst recht von einer Aufklärungspflicht ausgegangen werden.

Es bleibt somit festzuhalten, dass Sie nach erster Einschätzung vom Verkäufer arglistig getäuscht wurden und es sich bei dem vorliegenden Zustand des Hauses um einen mangelbehafteten Zustand handelt.


2. Welche Forderungen könnten/sollten wir für den Fall stellen? Rücktritt vom Vertrag? Entschädigung? Ausbesserung/Sanierung?

Sie können zunächst den Verkäufer auffordern, den Mangel zu beseitigen. Dies folgt aus dem Gewährleistungsrecht, § 437 BGB. Die Nacherfüllung im Sinne einer Reparatur hat den Vorrang vor den weiteren Ihnen zustehenden Rechten. Das bedeutet, dass Sie den Verkäufer zunächst zur Nacherfüllung auffordern müssen. Weigert sich dieser endgültig, können Sie dann vom Vertrag zurücktreten, den Kaufpreis mindern oder aber bei dann selbst durchgeführter Sanierung Schadensersatz verlangen.

Sofern sich der Verkäufer darauf beruft, dass Gewährleistungsrechte vertraglich ausgeschlossen wurden, können Sie ihm § 444 BGB entgegenhalten. Diese Norm besagt, dass der Verkäufer sich nicht auf eine Vereinbarung berufen darf, durch die Rechte des Käufers ausgeschlossen werden, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Die Fäulnis hat er aber offensichtlich arglistig verschwiegen, so dass Sie auf Ihren Gewährleistungsrechten bestehen können.

Weiterhin haben Sie bei einer arglistigen Täuschung auch das Recht der Anfechtung Ihrer Willenserklärung, § 123 Abs. 1 BGB. Diese Anfechtung führt dazu, dass der Vertrag als von Anfang an nichtig gilt. Die Anfechtung kann nur binnen Jahresfrist erfolgen, § 124 Abs. 1 BGB, wobei die Frist erst zu laufen beginnt, wenn Sie kenntnis von der täuschung erhalten. Vorliegend wäre dies also die Kenntnis durch das Gutachten.


3. Gibt es Fristen in der diese verjähren könnten?

Mängelrechte verjähren regelmäßig in zwei Jahren ab Übergabe der Sache. Beim Kauf von Bauwerken gilt nach allgemeiner Ansicht eine fünfjährige Verjährungsfrist gem. § 438 Abs. 1 Nr. 2a BGB.

Zusätzlich gilt gem. § 438 Abs. 3 BGB, dass Ansprüche aufgrund arglistiger Täuschung in der regelmäßigen Verjährungsfrist verjähren. Das bedeutet, sie verjähren innerhalb von drei Jahren ab dem Ende des Jahres, in welchem der Anspruch entstanden ist und Sie Kenntnis erlangt haben. Nach diesen Regelungen haben Sie zumindest 5 Jahre Zeit für die Geltendmachung Ihrer Rechte. Diese fünf Jahre sind das Minimum für die Verjährung. Sofern Sie erst später von der arglistigen Täuschung erfahren, beginnt ab Kenntnis von der Täuschung die regelmäßige Verjährungsfrist.

Wenn Sie das Haus entsprechend Anfang 2010 erworben haben und es Ihnen übergeben wurde, würden Mängelrechte 5 Jahre nach Übergabedatum, also Anfang 2015 verjährt sein. Aufgrund der arglistigen Täuschung, von der Sie jedoch erst jetzt erfahren haben, beginnt die regelmäßige Verjährung zum Ende des Jahres 2010 und Ansprüche wären verjährt am 31.12.2013. In diesem Fall würde entsprechend die Verjährungsfrist fünf Jahre nach Übergabe beenden, da der Käufer durch Anwendung der längeren Verjährungsfrist geschützt werden soll. Hätten Sie erst 2013 von der Täuschung erfahren, würden Ihre Ansprüche erst mit Ablauf des Jahres 2016 verjähren, obwohl die fünf Jahre seit Übergabe längst verstrichen sind.

Da vorliegend aber erst 11 Monate vergangen sind, können Sie Ihre Rechte gegen den Verkäufer auch noch ohne Bedenken geltend machen.



Ich hoffe, ich konnte Ihnen mit den obigen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben. Bitte beachten Sie jedoch, dass dieses Forum keine persönliche Rechtsberatung ersetzen kann und dass durch Hinzufügen oder Weglassen wichtiger Informationen die rechtliche Bewertung anders ausfallen kann.

Bei Nachfragen nutzen Sie gerne die kostenlose Nachfragefunktion.


Ich wünsche Ihnen noch einen schönen Abend!

Mit freundlichen Grüßen


Nele Trenner
Rechtsanwältin


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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 04.12.2010 5/5,0
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