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Erbengemeinschaft steht noch nicht fest, Vermietung Wohnung aus dem Nachlass

| 28.02.2018 07:45 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alex Park, LL.B.


Guten Morgen,

Mein Mann ist am 19. November 2017 verstorben. Es liegt kein Testament vor. Wir waren kinderlos.
Nach der Trauerphase und nach der Weihnachtszeit wurde ich darauf aufmerksam gemacht, dass der noch lebende Bruder meines Mannes erbberechtigt ist und informierte ihn darüber telefonisch am 2. Dezember. Er ließ sich daraufhin rechtsanwaltlich beraten und informierte mich am 25. Februar 2018, dass er das Erbe mit einem Schreiben an das Nachlassgericht ausgeschlagen habe, dass aber seine beiden Kinder gewillt sind, das Erbe anzunehmen. Bis zum 25. Februar ließ er mich in dem Glauben, dass er und seine Kinder kein Interesse haben, das Erbe anzutreten. Sein Ausschlagungsschreiben hat er vermutlichen in der Woche vom 12. Februar 2018 an das Nachlassgericht versendet. Ich habe umgehend am 26. Februar 2016 einen Notar beauftragt, einen Erbschein zu beantragen. Noch ist dieser nicht erteilt.

Zum Nachlass meines Mannes gehören zwei Eigentumswohnungen, die uns jeweils zur Hälfte gehörten. In einer Wohnung lebe ich selbst, die andre Wohnung steht seit Anfang Dezember 2017 leer und ich würde sie nun gerne wieder vermieten und habe den Vermietungsprozess am 24. Februar gestartet. Außerdem habe ich bereits einen Handwerker beauftragt, um notwendige Reparaturen vor der Vermietung durchzuführen.
Für beide Wohnungen bestehen Baudahrlehensverträge, die ebenfalls meinem Mann und mir gehörten.

Nun meine Fragen:
1. Es könnte sein, dass die Ausschlagungsfrist für meinen Schwager knapp verpasst wurde. Würde im Ernstfall meine Aussage, dass ich meinen Schwager telefonisch über sein Erbe informierte ausreichen, um den Fristbeginn festzustellen?
2. Darf ich in dieser Situation, wo die Erbengemeinschaft noch nicht gebildet wurde, die Wohnung vermieten? Ich habe meinen Schwager am 26. Februar mitgeteilt, dass ich den Vermietungsprozess bereits in Gang gesetzt habe und dass in Kürze Mietinteressenten die Wohnung besichtigen. Mein Schwager hat daraufhin behauptet, dass ich die Wohnung nicht vermieten darf.
2a. Ich würde nun gerne meinen Schwager nochmals und seine beiden Kinder bitten, der Vermietung zuzustimmen bzw. mir nachvollziehbare Gründe zu nennen dies nicht zu tun. Wäre dies ein angemessenes Vorgehen? Worauf sollte ich in dieser Sitaution achten?
2b. Was könnten nachvollziehbare Gründe sein, der Vermietung nicht zuzustimmen? Aus meiner Sicht entsteht bei Nichtvermietung wirtschaftlicher Schaden, daes ja laufende Kosten (Betriebskosten und Kredit) gibt, der keine Einnahmen gegenüberstehen. Der Schaden entsteht sowohl der Erbengemeinschaft als auch mir als Eigentümerin der anderen Hälfte der Wohnung.
Ich bin im Übrigen nicht daran interessiert die Wohnung als Ganzes zu verkaufen.
3. Darf ich zum jetzigen Zeitpunkt, an dem die Erbengemeinschaft noch nicht feststeht, Reparaturarbeiten für beide Wohnungen beauftragen und die zukünftige Erbengemeinschaft mit den anteiligen Kosten belasten? Es handelt sich dabei z.B. um die Beseitigung von Wasserschäden im Badezimmer und Parkettauffrischung nach 16 Jahren in der leer stehenden Wohnung sowie die Reparatur defekter Stromleitungen in der Küche in der von mir bewohnten Wohnung.
4. Welches Stimmrecht habe ich in der zukünftigen Erbengemeinschaft?
5. Welche Mitsprache bzw. welches Stimmrecht habe ich als Eigentümerin der anderen 50 % der beiden Immobilien bei Entscheidungen zu den beiden Immobilien?
6. Welche Ansprüche habe ich gegenüber der Eigentümergemeinschaft als Eigentümerin der anderen 50 % der beiden Immobilien, z.B. bei entgangenen Mieteinnahmen?

Vielen Dank für Ihren Rat





Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

1. Es könnte sein, dass die Ausschlagungsfrist für meinen Schwager knapp verpasst wurde. Würde im Ernstfall meine Aussage, dass ich meinen Schwager telefonisch über sein Erbe informierte ausreichen, um den Fristbeginn festzustellen?

Die Ausschlagungsfrist von 6 Wochen aus § 1944 BGB beginnt nach Abs. 2 in dem Zeitpunkt, in dem der Erbe vom Anfall der Erbschaft und der Begleitumstände erfahren hat. Hiermit ist also spätestens am 02.12.2017 dieser Kenntnisstand eingetreten, da Ihr Telefonanruf ausreichend war.

Die sechs Wochen wären am 13.01.2018 vorüber gewesen. Da es sich hier um einen Samstag handelt, wäre aus § 193 BGB der nächste Montag maßgeblich. Das hätte also bis zum 15.01.2018 ausgeschlagen werden müssen.

2. Darf ich in dieser Situation, wo die Erbengemeinschaft noch nicht gebildet wurde, die Wohnung vermieten? Ich habe meinen Schwager am 26. Februar mitgeteilt, dass ich den Vermietungsprozess bereits in Gang gesetzt habe und dass in Kürze Mietinteressenten die Wohnung besichtigen. Mein Schwager hat daraufhin behauptet, dass ich die Wohnung nicht vermieten darf.

Der Erbengemeinschaft steht die Verwaltung des Nachlasses gemeinschaftlich zu. Hier haben sich alle abzusprechen und Konsens herzustellen. Sie können die Wohnung also nicht eigenmächtig vermieten.

2a. Ich würde nun gerne meinen Schwager nochmals und seine beiden Kinder bitten, der Vermietung zuzustimmen bzw. mir nachvollziehbare Gründe zu nennen dies nicht zu tun. Wäre dies ein angemessenes Vorgehen? Worauf sollte ich in dieser Sitaution achten?

Ganz Recht, um hier den vorbezeichneten Konsens herzustellen sollten Sie sich mit den anderen Erben unterhalten und eine Vermietung vereinbaren. Diese müssten auch den Mietvertrag mit unterschreiben. Wichtig ist aus meiner Sicht hier, dass Sie bei den anderen Erben keine Sperrhaltung hervorrufen, denn diese können erst einmal jede Vermietung verhindern. Zwar könnte man Sie auch gerichtlich zu einer Zustimmung zwingen, doch würde dies sehr viel Zeit in Anspruch nehmen.

2b. Was könnten nachvollziehbare Gründe sein, der Vermietung nicht zuzustimmen? Aus meiner Sicht entsteht bei Nichtvermietung wirtschaftlicher Schaden, daes ja laufende Kosten (Betriebskosten und Kredit) gibt, der keine Einnahmen gegenüberstehen. Der Schaden entsteht sowohl der Erbengemeinschaft als auch mir als Eigentümerin der anderen Hälfte der Wohnung.

Ganz Recht, aus meiner Sicht ergeben sich aus hier keine nachvollziehbaren Gründe. Die anderen Erben könnten hier allenfalls an der Person des Mieters Anstoss nehmen und argumentieren, dass sie bei der Auswahl des Mieters gerne ein Mitspracherecht hätten.

In allen anderen Fällen gilt die Mitwirkungspflicht der anderen Erben aus § 2038 Abs. 1 BGB . Zu Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung, in Falle einer Wohnung deren Vermietung, müssen die anderen Erben mitwirken und können sich nicht verweigern.

3. Darf ich zum jetzigen Zeitpunkt, an dem die Erbengemeinschaft noch nicht feststeht, Reparaturarbeiten für beide Wohnungen beauftragen und die zukünftige Erbengemeinschaft mit den anteiligen Kosten belasten? Es handelt sich dabei z.B. um die Beseitigung von Wasserschäden im Badezimmer und Parkettauffrischung nach 16 Jahren in der leer stehenden Wohnung sowie die Reparatur defekter Stromleitungen in der Küche in der von mir bewohnten Wohnung.

Aus § 2038 Abs. 1 BGB können Sie Maßnahmen, die zur Erhaltung der Mitsache notwendig sind, auch ohne die Mitwirken der anderen Erben in Auftrag geben und die Erbengemeinschaft anteilig verpflichten, die nennt man Notverwaltung.

Maßnahmen der Notverwaltung sind solche Maßnahmen, die für die Erhaltung des Nachlasses erforderlich sind. Welche einzelnen Maßregeln dazu gehören, ist vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers aus zu entscheiden. Dabei sind die allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse mit zu berücksichtigen. Zu berücksichtigen ist ferner, ob und in welchem Umfang die dazu erforderlichen Mittel aus dem Nachlass zur Verfügung gestellt werden können und ob die ordnungsgemäße Verwaltung auch den damit verbundenen Eingriff in das Recht der anderen Miterben, den Nachlass gemeinschaftlich zu verwalten, verträgt (vgl. BGH, Urt. v. 08.05.1952 - IV ZR 208/51 ).

Auf Ihren konkreten Fall umgemünzt bedeutet dies: Sie alleine können nur solche Reparaturmaßnahmen an einem Haus in Auftrag geben, die zum kurzfristigen Erhalt erforderlich sind und dann auch nur, wenn sie im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung liegen. Dies dürfte, außer bei dem Wasserschaden und auch nur wenn dieser vor kurzem aufgetreten ist, bei den anderen Fällen nicht so sein, so dass Sie hier mit den anderen Erben eine Ansprache treffen sollten.

4. Welches Stimmrecht habe ich in der zukünftigen Erbengemeinschaft?

Haben Sie mit Ihrem Mann im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft gelebt, so erhalten Sie aus § 1371 BGB neben Ihrem Erbanteil einen pauschalen Zugewinnausgleich von 1/4.

Ihnen steht aus § 1931 Abs. 1 BGB 1/2 als gesetzlicher Erbteil zu. Aus § 1371 BGB erhalten Sie noch einmal 1/4, so dass Sie zu 3/4 Erbe Ihres Mannes sind.

Die beiden Kinder des Bruders wären jeweils Erbe zu 1/8.

Der Bruder wäre, wenn die gemeinsamen Eltern bereits tot sind, Erbe zweiter Ordnung aus § 1925 BGB . Schlägt dieser aus, würden seine Kinder zu Erben zweiter Ordnung werden.

5. Welche Mitsprache bzw. welches Stimmrecht habe ich als Eigentümerin der anderen 50 % der beiden Immobilien bei Entscheidungen zu den beiden Immobilien?

Zu Ihrem Anteil an der Erbengemeinschaft steht jede Immobilie zu 1/2 in Ihrem Eigentum. Sie haben also in beiden Fällen eine dominante Rolle, ohne Sie kann nichts entschieden werden.

6. Welche Ansprüche habe ich gegenüber der Eigentümergemeinschaft als Eigentümerin der anderen 50 % der beiden Immobilien, z.B. bei entgangenen Mieteinnahmen?

Meinen Sie hier die Erbengemeinschaft? Sollten sich dieser der Mitwirkung aus § 2038 Abs. 1 BGB ohne Grund verschließen und kommt es deswegen zu einem Schaden, so könnten Sie diese in Form entgangener Miteinnahmen unproblematisch geltend machen,

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 28.02.2018 | 14:04

Sehr geehrter Herr Park,

Vielen Dank für die rasche Antwort.

Hier nochmal meine Frage zum Punkt 6. Da habe ich mich nicht so klar ausgedrückt.

Meine Frage zielt auf folgendes:
50 % der Wohnungen gehören ja mir und sind nicht Bestandteil des Nachlasses meines Mannes. Eigentümerin dieser 50 % bin ich.
Die anderen 50 % der Wohnungen gehören zum Nachlass meines Mannes. Deren Eigentümer ist die Erbengemeinschaft, an der ich wiederum beteiligt bin.

Bin ich hier tatsächlich in zwei verschiedenen rechtlichen Rollen unterwegs und könnte zum Beispiel als Eigentümerin der mir gehörenden 50 %, Schadenersatz für entgangene Mieteinnahmen verlangen, wenn die Erbengemeinschaft, der ja die anderen 50 % gehören, aus nicht nicht nachvollziehbaren Gründen die Vermietung oder die Mitwirkung verweigert?

Oder gibt es diese von mir vermuteten zwei unterschiedlichen Rollen aus rechtlicher Sicht gar nicht?

Vielen Dank und viele Grüße

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.02.2018 | 14:47

Gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

Diese zwei Rollen existieren auf jeden Fall. Sie sind an sich bereits zu 50% Eigentümerin und dann noch über die Erbengemeinschaft mittelbar Eigentümerin der anderen 50% bis zur Auseinandersetzung.

Sie können daher auch die Erbengmeinschaft in Anspruch nehmen, dies haftet aber gesamtschuldnerisch, so dass Sie mittelbar auch für einen Teil des Schadens aufkommen würden.

Wichtig wäre vielleicht auch noch zu klären, wie Ihr Schwager das Erbe ausgeschlagen hat. Aus § 1945 BGB ergibt sich nämlich, dass ein einfacher Brief an das Nachlassgericht nicht ausreicht. Hier hätte die Ausschlagung zur Niederschrift bei Gericht oder über einen Notar laufen müssen. Ansonsten wäre das Ausschlagen formunwirksam und der Schwager wäre ebe geworden.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park

Bewertung des Fragestellers 02.03.2018 | 06:44

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