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Abschichtung in Erbengemeinschaft - Übernahme aller Hausanteile durch einen Erben

| 25. November 2022 22:36 |
Preis: 95,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von


Zusammenfassung:

Im Erbfall ermittelt das Finanzamt den Wert des Nachlasses, insbesondere von Immobilien, wobei es sich a den Angaben des NachlaßGerichts orientieren wird.
Sind die Erben mit dieser Feststellung nicht einverstanden, brauchen sie ein Wertgutachten.

SITUATION:
die Erbengemeinschaft des Erblassers besteht seit 09/2021 aus mir (Schwester, Erbquote 50%), Schwager (12,5%), 3 Neffen (je 12,5%).
Vererbt wurden 50% einer vermieteten Immobilie sowie Kapitalvermögen.
Erbschein liegt vor.

Die Schwester hat die Generalvollmacht des Erblassers und dadurch bereits das Kapitalvermögen entsprechend der Quoten verteilt (und in privat-rechtlichen Vertrag dokumentiert)
Im Grundbuch stehen noch die Eltern der Schwester sowie des Erblassers.


ZIELE: möglichst wenig notarielle und steuerliche Gebühren :-)

Z1: Schwester übernimmt auf ausdrücklichen Wunsch der anderen 4 Erben die restlichen 25% der vermieteten Immobile (50% gehörten ihr schon, 25% hat sie geerbt) durch nicht-notarielle Abschichtung / Erbauseinandersetzung mit Abfindung. Lediglich die Unterschriften auf dem privatrechtlichen Abschichtungsvertrag werden notariell beglaubigt.

Z2: Änderung der Grundbucheintragung direkt auf die Schwester (nicht über den "Umweg" der Erbengemeinschaft).


FRAGEN:
F1: ist das Ziel Z1 durch entsprechende Ausgestaltung des Vertrags zu erreichen?
Was gäbe es zu beachten.

F2: ist das Ziel Z2 zu erreichen?
Geplant ist, dass ich versuche dies vorab mit dem Grundbuchamt telefonisch zu besprechen.

F3: zum welchem Stichtag wird die Immobilie bewertet? Zum Todestag oder zum Tag der Erbauseinandersetzung durch Abschichtung?

F4: kann es noch zu Nachforderungen von Erbschaftssteuer, o.ä. kommen?

Bei den Abfindungszahlungen der Schwester an die 4 anderen Erbe soll vom anteiligen Wert der Immobilie ausgegangen werden, der in der Erbschaftssteuererklärung angesetzt wurde. Diese wurde im Juli 2022 abgegeben und nach erfolgreichem Einspruch, wird sie Ende dieses Monats rechtskräftig.

Laut des Sachbearbeiters der Erbschaftssteuererklärung im zuständigen Finanzamt sei das Finanzamt des Wohnortes des Erblassers aufgefordert worden, unseren Ansatz der Hausbewertung zu prüfen. Dazu haben wir noch keinerlei Nachricht dieses Finanzamtes.

Ich überlege gerade, welche Konsequenzen es haben könnte, falls das Haus höher geschätzt wird und wir die Abschichtung bereits vollzogen haben?
Wir hatten den Hauswert am unteren Rand der ortsüblichen Preise angesetzt (RMH, BJ. 1962, sanierungsbedürftig; an Studenten-WG günstig vermietet).

Es wäre für mich (Schwester) kein Problem, einen höheren Hauspreis an meine Angehörigen zu bezahlen, falls dem so wäre. Doch soweit ich es verstanden habe, "verwirkt" der verkaufende Erbe bei der Abschichtung wohl sein Recht auf Nachforderung.
Oder könnte man das anders vereinbaren?

Und was wäre die Konsequenz für mich?
Müsste ich die Differenz aus meinem höheren Anteil sowie die Differenzen aus den höheren Anteilen der anderen Erben (die ich dann ja "billiger" erworben habe Vorteil), versteuern?

F5: bestehen (steuerliche) Risiken für die Schwester, falls sie die Immobilie z.B. in den nächsten 2 - 3 Jahren nach der Erbauseinandersetzung verkauft?

F6: könnte es steuerlich interessanter sein, wenn die Erbengemeinschaft das vermietete Haus noch ein paar Jahre gemeinsam behält und dann erst an die Schwester überträgt, oder es gemeinschaftlich verkäuft?

26. November 2022 | 00:23

Antwort

von


(417)
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86899 Landsberg
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Sehr geehrte Fragestellerin,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Grundsätzlich ist es unerheblich ob ein Testament vorliegt oder gesetzliche Erbfolge eingetreten ist, da der erteilte Erbschein den öffentlichen Glauben genießt.

Als Erben werden sie kostenlos im Grundbuch eingetragen, und zwar mit der jeweiligen Quote.

Für den Verkauf seines Erbteils ist zwingend ein Notar nötig, da ein Erbteilsverkauf notariell beurkundet werden muss
(§ 2371 BGB).

Die Eintragung vom Schwager und den 3 Neffen ist an sich nicht zu umgehen.

1.) Man kann also im Rahmen einer notariell beurkundeten Erbauseinandersetzung, d.h. mit Schenkung oder Verkauf oder einfach durch Ausschlagung der Erbschaft durch die anderen Miterben die Erbengemeinschaft auflösen.

Ein Abschichtungsvertrag ist nicht formgebunden und muss nicht notariell beglaubigt werden die notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich.

Da im Nachlass Grundeigentum ist, sollten die Unterschriften unter dem Abschichtungsvertrag wegen § 29 GBO aber notariell beglaubigt sein.

2.) Das Finanzamt wird den Wert der Immobilie festlegen und sich an den Angaben des NachlaßGerichts orientieren.
Sie brauchen ein Wertgutachten, wenn Sie mit dieser Feststellung nicht einverstanden sind.

Ansonsten wird der Zeitwert zum Todestag ermittelt werden.

3.) Das Grundbuch wird, wenn es unrichtig ist, von Amts wegen berichtigt werden. War es vor dem Erbfall falsch, sollte das Grundbuchamt die Korrektur vornehmen.

4.) Natürlich kann es noch zu Nachforderungen bei den Erbschaftssteuern kommen, wenn diese falsch berechnet wurden und das FA Kenntnis davon erlangt.

Bedingte Schenkungen mit Rückfallklauseln sind zulässig. Wenn wegen der Werte aber keine Schenkungssteuer anfällt, weil die Freubeträge nicht überschritten werden, kann auch keine Steuer anfallen.

Wird das Haus aber später höher geschätzt, ändert sich auch die dann entstehende Steuerlast.

5.) Es bestehen (steuerliche) Risiken für die Schwester, falls sie die Immobilie z.B. in den nächsten 2 - 3 Jahren nach der Erbauseinandersetzung verkauft weil Sie steuerrechtlich in die Fußstapfen des Erblassers treten (und ggf. eine Haltefrist zu beachten ist).

6.) Ja, es könnte ggf. steuerlich interessanter sein, wenn die Erbengemeinschaft das vermietete Haus noch ein paar Jahre gemeinsam behält und dann erst an die Schwester überträgt oder gemeinschaftlich verkauft. Denn dann werden die Freubeträge voll ausgeschöpft.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Helge Müller-Roden
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Bewertung des Fragestellers 29. November 2022 | 21:10

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