Sehr geehrte Fragestellerin,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Grundsätzlich ist es unerheblich ob ein Testament vorliegt oder gesetzliche Erbfolge eingetreten ist, da der erteilte Erbschein den öffentlichen Glauben genießt.
Als Erben werden sie kostenlos im Grundbuch eingetragen, und zwar mit der jeweiligen Quote.
Für den Verkauf seines Erbteils ist zwingend ein Notar nötig, da ein Erbteilsverkauf notariell beurkundet werden muss
(§ 2371 BGB).
Die Eintragung vom Schwager und den 3 Neffen ist an sich nicht zu umgehen.
1.) Man kann also im Rahmen einer notariell beurkundeten Erbauseinandersetzung, d.h. mit Schenkung oder Verkauf oder einfach durch Ausschlagung der Erbschaft durch die anderen Miterben die Erbengemeinschaft auflösen.
Ein Abschichtungsvertrag ist nicht formgebunden und muss nicht notariell beglaubigt werden die notarielle Beurkundung ist nicht erforderlich.
Da im Nachlass Grundeigentum ist, sollten die Unterschriften unter dem Abschichtungsvertrag wegen § 29 GBO aber notariell beglaubigt sein.
2.) Das Finanzamt wird den Wert der Immobilie festlegen und sich an den Angaben des NachlaßGerichts orientieren.
Sie brauchen ein Wertgutachten, wenn Sie mit dieser Feststellung nicht einverstanden sind.
Ansonsten wird der Zeitwert zum Todestag ermittelt werden.
3.) Das Grundbuch wird, wenn es unrichtig ist, von Amts wegen berichtigt werden. War es vor dem Erbfall falsch, sollte das Grundbuchamt die Korrektur vornehmen.
4.) Natürlich kann es noch zu Nachforderungen bei den Erbschaftssteuern kommen, wenn diese falsch berechnet wurden und das FA Kenntnis davon erlangt.
Bedingte Schenkungen mit Rückfallklauseln sind zulässig. Wenn wegen der Werte aber keine Schenkungssteuer anfällt, weil die Freubeträge nicht überschritten werden, kann auch keine Steuer anfallen.
Wird das Haus aber später höher geschätzt, ändert sich auch die dann entstehende Steuerlast.
5.) Es bestehen (steuerliche) Risiken für die Schwester, falls sie die Immobilie z.B. in den nächsten 2 - 3 Jahren nach der Erbauseinandersetzung verkauft weil Sie steuerrechtlich in die Fußstapfen des Erblassers treten (und ggf. eine Haltefrist zu beachten ist).
6.) Ja, es könnte ggf. steuerlich interessanter sein, wenn die Erbengemeinschaft das vermietete Haus noch ein paar Jahre gemeinsam behält und dann erst an die Schwester überträgt oder gemeinschaftlich verkauft. Denn dann werden die Freubeträge voll ausgeschöpft.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
26. November 2022
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00:23
Antwort
vonRechtsanwalt Helge Müller-Roden
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