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Erbengemeinschaft - Wertermittlung Erbimmobilie

| 11.05.2018 10:27 |
Preis: 52,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Hallo,
meine Schwester und ich bilden zu jeweils 50% eine Erbengemeinschaft. Neben Bankguthaben gibt es eine Immobilie, die meine Schwester gerne übernehmen und mir meinen Anteil auszahlen würde. Dazu hat Sie in Abstimmung mit mir ein Gutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes in Auftrag gegeben. Der ermittelte Verkehrswert liegt m.E. deutlich unter dem am Markt erzielbaren Verkaufswert. Gibt es eine gesetzliche Vorgabe auf welcher Basis (Verkehrswert, Marktwert etc.) der Immobilienwert angesetzt werden muss.
Ich habe vorgeschlagen ein 2.Gutachten zu beauftragen und den Mittelwert anzusetzen. Bleibt es mir überlassen auf welcher Basis dieses Gutachten erstellt wird? Empfohlen wird sich an das Katasteramt zu wenden.

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Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Zunächst sollten Sie prüfen, ob Sie nicht an das Verkehrswertgutachten, das eingeholt worden ist, gebunden sind. Aus der Sachverhaltsschilderung geht nicht hervor, ob Sie mit Ihrer Schwester vereinbart haben, dass die Auszahlung Ihres Anteils auf der Grundlage des Gutachtens erfolgen solle und dass sich beide Seiten, also sowohl Sie als auch Ihre Schwester, an die Feststellungen des Sachverständigen im Gutachten gebunden halten würden.

Wäre dies der Fall und wären die Ausführungen im Gutachten nicht fehlerhaft, müssten Sie sich wohl an den ermittelten Verkehrswert halten.

Wie allerdings gesagt, hängt das davon ab, welche Vereinbarung Sie mit Ihrer Schwester getroffen haben.


2.

Natürlich kann ein zweites Gutachten in Auftrag gegeben werden, wobei geklärt werden müsste, ob Ihre Schwester damit einverstanden ist, sich an den Kosten für das zweite Gutachten zu beteiligen.

Bevor Sie ein zweites Gutachten in Auftrag geben, sollten Sie allerdings eine eindeutige Vereinbarung mit Ihrer Schwester treffen und diese Vereinbarung auch schriftlich festhalten. Die Vereinbarung könnte dahingehend formuliert werden, dass man aufnimmt, wer die Kosten der beiden Gutachten trägt bzw. wie die Kostenquote zwischen Ihnen und Ihrer Schwester aussehen soll und dass Einigkeit dahingehend bestehe, dass man sich bezüglich des Verkehrswerts des Gutachtens auf den Mittelwert aus beiden Gutachten verständigen werde.

Wenn eine solche Klarstellung nicht erfolgt, kann die Erbauseinandersetzung eine langwierige Angelegenheit werden, die gegebenenfalls auch in einem Rechtsstreit vor Gericht endet. Das gilt des jedenfalls zu vermeiden.


3.

Es gibt verschiedene Verfahren, wie der Verkehrswert von Hausgrundstücken zu ermitteln ist. Das sind das Vergleichsverfahren, dass Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.

Wie der Begriff Vergleichswertverfahren schon erahnen lässt, wird hierbei bei der Verkehrswertermittlung auf vergleichbare Objekte abgestellt. Ob das Vergleichswertverfahren im Einzelfall geeignet ist, ist zu prüfen. Gibt es beispielsweise keine vergleichbaren Objekte, wird man mit dem Vergleichswertverfahren kein brauchbares Ergebnis erzielen.

Dass Ertragswertverfahren berücksichtigt, vereinfacht ausgedrückt, welche Mieteinnahmen für die Immobilie auf dem Markt erzielbar sind. Das ist allerdings nicht das einzige Kriterium, vielmehr werden noch weitere Kriterien, wie Bodenwert und der kapitalisierten Reinertrag herangezogen. Die entsprechenden Berechnungen sind nicht unkompliziert.

Das Sachwertverfahren bestellt auf die Kosten für die Erstellung der Immobilie ab und auf die Alterswertminderung unter Berücksichtigung der Restnutzungsdauer zur Gesamtnutzungsdauer.

Da es hier um eine Erbauseinandersetzung geht, und da ich davon ausgehe, dass das Objekt nicht vermietet ist, wären das Vergleichswertverfahren und das Sachwertverfahren die Kriterien, nach denen die Wertermittlung zu erfolgen hätte. Das ist aber Aufgabe des Sachverständigen, der das Gutachten erstellt.


4.

Rechtsgrundlage kann die Immobilienwertermittlungsverordnung sein.

Wen Sie zur Erstellung eines Wertermittlungsgutachtens beauftragen, bleibt letztlich Ihnen überlassen. Es kann sich dabei um einen Sachverständigen handeln oder, wie zum Beispiel hier im Rhein-Erft-Kreis um den Gutachterausschuss. Hier müssten Sie sehen, wer in dem Gebiet, in dem sich die Immobilie befindet, in Betracht kommt.

Hier haben Sie die freie Auswahl.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 11.05.2018 | 12:04

Sehr geehrter Herr Raab,
besten Dank für Ihre Antwort, die mir bereits zumindest teilweise weitergeholfen hat.
Als Anmerkung zu Punkt 1:
Es gab keine Vereinbarung, dass die Auszahlung allein auf Grundlage des 1. Gutachtens erfolgt.
Zu Punkt 3:
Die Immobilie ist teilweise vermietet. Meine Schwester will auch vorläufig den noch nicht vermieteten Teil vermieten.
Für mich unklar ist -falls der ermittelte Verkehrswert tatsächlich unter dem Marktwert sein sollte- müsste ich dann nicht sicherstellen, dass meine Schwester das Haus nach der Auszahlung zu einem deutlich höheren Verkaufspreis verkauft und sich dadurch einen Vorteil verschafft? Schließlich bin ich ja nur bereit uns unter dem aus meiner Sicht erzielbaren Verkaufswert zu einigen, damit das Haus im Familienbesitz verbleibt. Mich wundert grundsätzlich die große Diskrepanz zwischen dem ermittelten Verkehrswert (aus dem 1. gemeinsamen Gutachten) und anderen Bewertungen, die ich über das Internet für mich als erste Einschätzung ermittelt habe. Die Ergebnisse differieren zwischen 100-230 T€! Auch vergleichbare Immobilien in regionaler Umgebung werden zumindest deutlich teurer im Vergleich zum 1. Gutachten angeboten. Da muss es doch eindeutigere Regel zur Wertermittlung bei Erbangelegenheiten geben.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.05.2018 | 12:25

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Der Verkehrswert ist es keinen fiktiver oder gar unrealistischer Wert, sondern soll den Wert widerspiegeln, der beim Verkauf der Immobilie zu erzielen ist.

Dabei ist natürlich zu berücksichtigen, dass es eine teilweise erhebliche Spannbreite geben kann. Befindet man den „richtigen" Käufer, der bereit ist, aus welchen Gründen auch immer, einen hohen Kaufpreis zu zahlen, hat man Glück. Mitunter tritt auch das Gegenteil ein, nämlich dass der Verkehrswert nicht oder nur schwer zu erzielen ist. Dabei spielt es natürlich auch eine Rolle, ob die Verkäufer die Immobilie schnell verkaufen wollen oder ob man Zeit hat, einen Käufer zu finden.

Sie unterscheiden zwei Werte: nämlich den Verkehrswert, der durch das Sachverständigengutachten festgestellt wird, und den Marktwert. Vom Grundsatz her handelt es sich bei beiden Begriffen um den Wert der Immobilie, also um den Wert, zu dem die Immobilie am Markt zu veräußern ist.


2.

Die Unterschiede, die Sie nennen, sind allerdings schon auffällig. Vor diesem Hintergrund erscheint die Einholung eines zweiten Gutachtens zumindest zweckmäßig, wenn nicht gar geboten zu sein.


3.

"Eindeutigere" Regeln zur Wertermittlung bei Erbangelegenheiten gibt es nicht.

Bei Erbangelegenheiten ist zunächst die erbrechtliche Seite zu sehen, die gesetzlich geregelt ist. Dabei geht es darum, wie sich zum Beispiel eine ungeteilte Erbengemeinschaft auseinander zu setzen hat. Zur Wertermittlung einer Immobilie sagt das Erbrecht nichts.

Die Wertermittlung erfolgt aufgrund jener Grundsätze, die ich in meiner Antwort unter Absatz 3 dargelegt hatte. Unter diesen Prämissen nimmt ein Sachverständiger eine Verkehrswertermittlung vor.


4.

Wenn Sie sich auf einen bestimmten Betrag verständigen, den Ihre Schwester an Sie zahlt, erfolgt durch notarielle Urkunde eine Übertragung Ihres hälftigen Miteigentumsanteils an Ihre Schwester. Ihre Schwester wird dann alleinige Eigentümerin und kann mit der Immobilie nach eigenem Gutdünken verfahren.

Verkauft Ihre Schwester die Immobilie und erzielt sie einen Kaufpreis, der besonders hoch ist, werden Sie daran keinen Anteil haben.

Sie haben, wenn ich Ihre Nachfrage richtig interpretiere, eine etwas festgefahrene Situation.

Es gibt ein Gutachten, das von einem Verkehrswert ausgeht, den Sie für zu niedrig erachten. Sie sind nicht bereit, sich nach diesem Gutachten zu richten, da Sie recherchiert haben und zu anderen Verkehrswerten gelangt sind und auch nur bereit sind, Ihren hälftigen Miteigentumsanteil an Ihre Schwester zu den höheren Verkehrswerten zu übertragen.

In einem solchen Fall muss man sich versuchen zu einigen. Die einzige Alternative, nämlich die Teilungsversteigerung, ist mit Sicherheit die am wenigsten geeignete Vorgehensweise.

Deshalb sollten Sie versuchen, über ein zweites Gutachten eine zweite Meinung zum tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie einzuholen.

Und nochmals: Wie die Wertermittlung durchzuführen ist, ergibt sich anhand der oben unter Abs. 3 genannten Punkte. Allein darauf kommt es an.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt


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Bewertung des Fragestellers 11.05.2018 | 13:45

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FRAGESTELLER 11.05.2018 5/5,0
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