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Erbengemeinschaft - Eigentumswohnung auf einen Erben umschreiben?

17.11.2013 22:51 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Zusammenfassung: Der Nachlass ist bis zur Auseinandersetzung gemeinschaftliches Vermögen aller in Erbengemeinschaft verbundenen Miterben. Der einzelne Miterbe erwirbt keine bestimmten Nachlassgegenstände, sondern ist quotal an der Gesamtheit der Erbmasse beteiligt. Grundbuchberichtigung auf die Erbengemeinschaft.

Sehr geehrte Damen und Herren,

es geht um folgenden Fall:
Meine Schwester und ich teilen uns das Erbe unsers Großvaters mit unserer Tante.
Erbanteile für meine Schwester und mich: jeweils 1/4, Erbanteil unserer Tante: 1/2.
Zum Erbe gehört unter anderem eine Eigentumswohnung, in der bis zu seinem Tod mein Großvater gewohnt hat.
Unsere Tante würde gerne in ein paar Jahren in die Wohnung einziehen und hat uns deshalb vorgeschlagen, dass sie alleine ins Grundbuch eingetragen wird und unsere Anteile auszahlt. Damit wären wir generell einverstanden, jedoch muss der Grundbucheintrag jetzt so schnell wie möglich erfolgen bevor die Wohnung überhaupt geschätzt werden kann und die Anteile ausgezahlt werden können. In der Wohnung befinden sich außerdem Wertgegenstände wie Gemälde im 6-stelligen Wert.
Dazu 3 Fragen:
1. Wer sollte die Wohnung schätzen lassen? Ich dachte an einen unabhängigen Gutachter, meine Tante hat einen Makler vorgeschlagen, weil dies billiger wäre.
2. Stellt es für meine Schwester und mich als Miterben ein Risiko dar, dass unsere Tante alleine im Grundbuch eingetragen wird? Ich denke dabei zum Beispiel an eventuelle Streitigkeiten in Zukunft… Kann man zum Beispiel eine Zusatzvereinbarung als Erbengemeinschaft machen, damit wir sicher sein können, dass unsere Tante unseren Anteil wirklich in Zukunft auszahlt, obwohl sie dann alleine im Grundbuch als Inhaberin eingetragen ist?
3. Da unsere Tante in der Wohnung bleiben wird, kann man auch eine Zusatzvereinbarung machen bzgl. der Wertgegenstände? Meine Schwester und ich würden unserer Tante erstmal alles überlassen. In einer solchen Zusatzvereinbarung hätten wir dann gerne festgeschrieben, dass wir als Miterben bei einem eventuellen Verkauf der Wertgegenstände unseren Anteil bekämen und unsere Tante uns alles im Todesfall überlässt. Wir wären normalerweise sowieso nach der gesetzlichen Erbfolge die Erben, da unsere Tante keine eigenen Kinder hat, nur könnte sie theoretisch auch in ihrem Testament ihren Nachlass anderweitig vererben. Ist eine solche Zusatzvereinbarung für Wertgegenstände überhaupt möglich?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Einsatz editiert am 17.11.2013 23:03:40

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Erben mehrere Personen - wie hier Sie, Ihre Schwester und Ihre Tante – bilden Sie von Gesetzes wegen eine Erbengemeinschaft. Der einzelne Miterbe erwirbt keine bestimmten Nachlassgegenstände, sondern ist nur quotal an der Gesamtheit der Erbmasse beteiligt. Die Aufteilung der konkreten einzelnen Nachlassgegenstände auf die Erben ist eine völlig eigenständige und nachgelagerte Frage der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft.

I. Die Erbengemeinschaft ist vergleichbar einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts aufgebaut, insbesondere die Fragen der Geschäftsführung und Verwaltung. Solange die Erben nicht beschließen, dass die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt werden soll (oder die Auseinandersetzung im Testament wirksam ausgeschlossen worden ist), bleibt sie bestehen. Alle Rechte, Forderungen und Verbindlichkeiten stehen nur der Erbengemeinschaft zu. Nicht dem einzelnen Erben. Wird zum Beispiel ein Mehrfamilienhaus vermietet, tritt nur diese gegenüber den Mietern auf. Die Einkünfte stellen Einkünfte der Erbengemeinschaft dar. Erhaltungsaufwand sind grundsätzlich Kosten der Erbengemeinschaft.

Von daher ist die Eigentumswohnung zunächst auf die Erbengemeinschaft (also auf Sie, Ihre Schwester und Ihre Tante in Erbengemeinschaft) umzuschreiben. Diese Berichtigung des Grundbuchs ist auch die ersten zwei Jahre nach dem Erbfall gebührenfrei. Das gilt eigentlich für alles andere auch. Bankkonten des Erblassers, Verträge, etc. sind auch entsprechend umzuschreiben. Das Geld auf dem Bankkonto ist gemeinschaftliches Vermögen der Miterben in Erbengemeinschaft.

Es empfiehlt sich, gerade bei dem hohen Wert des Nachlasses, gemeinsam ein Nachlassverzeichnis aufzustellen. Ggf. sind Kunstsachverständige herbeizuziehen, wenn Sie selbst den Wert nicht bestimmen können. Auch ist es möglich, wegen des hohen Zeitaufwandes jedoch nur gegen unverhältnismäßige Kosten, einen Notar mit dieser Aufgabe zu beauftragen.

In Bezug auf die Eigentumswohnung ist die Schätzung durch einen Makler die schnellste und günstigste Variante. Allerdings auch die unsicherste. Der Makler haftet insoweit keinem für eventuelle Fehler, und auch ist die Sachkunde je nach eingesetztem Büro fraglich. Im Streitfall vor Gericht würde ein Sachverständigengutachten beim Gutachterausschuss der Stadt eingeholt werden. Solch ein Gutachten kostet je nach Wert der Immobilie ca. 1.200 bis 2.000 EUR. Dafür ist es jedoch professionell und kann auch bei der Erbschaftsteuererklärung von Nutzen sein. Andere Gutachten würden auch von Finanzamt nur schwer akzeptiert werden, Stellungnahmen von Maklern nicht mal ansatzweise. Üblicherweise werden die Kosten für das Verzeichnis und die Gutachter vom Nachlass getragen. Durch einstimmige Vereinbarung der Miterben ist eine andere Regelung möglich.

Grundsätzlich kann während des Bestehens der Erbengemeinschaft jeder Miterbe eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen. Sie, Ihre Schwester und Ihre Tante sollten im Rahmen eines Beschlusses der Erbengemeinschaft vereinbaren, dass bis zu einer Auseinandersetzung Ihre Tante die Eigentumswohnung nutzen darf. Mindestens hat Ihre Tante dann die Erbengemeinschaft dahingehend auszugleichen, dass diese die gewöhnlichen Verbrauchskosten (Grundsteuern, Versicherung, Strom, Abwasser, etc) zu tragen hat. Sinnvoll wäre auch eine Übereinkunft, wer außergewöhnliche Erhaltungskosten oder Modernisierungsmaßnahmen zu tragen hat. Denkbar ist auch, dass Ihre Tante eine monatliche Miete an die Erbengemeinschaft zu zahlen hat. Da Ihre Tante ja zu ½ an der Erbengemeinschaft beteiligt ist, erhält sie bei einer späteren Auseinandersetzung ja quasi die Hälfte wieder zurück. Grundsätzlich sollte hierfür die übliche Vergleichsmiete angesetzt werden. Letztendlich ist das aber alles Verhandlungssache zwischen den Miterben. Können Sie sich untereinander auf nichts einigen, müsste Ihre Tante Sie und Ihre Schwester auf Zustimmung zu deren konkreten Vorschlag verklagen. Vor Gericht würde dann geprüft werden, ob das Begehren Ihrer Tante der Billigkeit entspräche.

Gleiches gilt für den Hausrat. Auch hier kann die Gebrauchsüberlassung an einen Erben beschlossen werden. Sinnvoll ist es, dass dieser auch laufende Kosten der Erhaltung (Pflege, Versicherung, etc) zu tragen hat. Mit Zustimmung aller Miterben kann Ihre Tante auch einzelne Gegenstände verkaufen. Der Erlös hat jedoch der Erbengemeinschaft zuzufließen, welche ihn erst bei Auseinandersetzung verteilt. Beispielsweise wird der Verkaufsbetrag auf das gemeinschaftliche Konto der Erbengemeinschaft eingezahlt. Verkauft Ihre Tante ohne Ihre Zustimmung greift jedoch auch die dingliche Surrogation. Das hieße, dass der Erbengemeinschaft unmittelbar die Kaufpreisforderung zustände bzw. das aus dem Kaufvertrag erlangte Geld. Zudem droht Ihrer Tante ohne Ihre Zustimmung eine Strafbarkeit wegen Unterschlagung oder Untreue.


II. Sie schreiben bereits, dass Ihre Tante Sie und Ihre Schwester auszahlen will. Jetzt oder zu einem späteren Zeitpunkt. Auch schreiben Sie, dass unter Umständen einzelne Nachlassgegenstände verkauft und der Erlös entsprechend der Erbquoten verteilt werden soll. Das spricht dafür, dass alle Beteiligten die bestehende Erbengemeinschaft auflösen und das Vermögen auseinandersetzen wollen. Grundsätzlich ist aber keine Verteilung in Scheibchen möglich. Erst am Ende, wenn alle Forderungen eingezogen und Verbindlichkeiten beglichen sind, soll ein einem Rutsch aufgeteilt werden. Eine Ausnahme ist beispielsweise nur für gezogene Früchte, wie Mieterträge, möglich. Diese können einmal im Jahr separat verteilt werden.

Jeder Erbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen. Dann ist jeder Erbe entsprechend seinem Erbteil betragsmäßig zu befriedigen. Wenn keine testamentarischen Anweisungen zur Aufteilung bestehen, sollen sich die Erben zunächst so einigen. Mehrere identische Sachen sollen zunächst in Natur geteilt werden. Ist dieses nicht möglich sieht das Gesetz vor, die Sachen durch Pfandverkauf zu veräußern bzw. bei Immobilien zwangsversteigern und den Erlös dann aufzuteilen. Dieses ist wirtschaftlichen gesehen jedoch katastrophal. Hier sollten die Erben unbedingt eine einvernehmliche Lösung herbeiführen.

Erst zu diesem Zeitpunkt erfolgt die Umschreibung im Grundbuch. Das Eigentum wechselt ganz normal wie bei einem Verkauf von der Erbengemeinschaft auf Ihre Tante. Die nunmehr nach streitiger Ansicht gebührenpflichtige Umschreibung kostet zwischen 200 und 400 EUR.

Hat ein Erbe vermögensmäßig mehr erhalten, als ihm nach der Erbquote zusteht, haben die Anderen einen schuldrechtlichen Ausgleichsanspruch gegen diesen. Wenn Sie also die Eigentumswohnung und den Hausrat bereits jetzt Ihrer Tante im Rahmen der Auseinandersetzung zuschreiben, haben Sie im Gegenzug einen Zahlungsanspruch. (Anmerkung: Vielleicht steigt der Wert ja bis zum Auseinandersetzungszeitpunkt noch an, sodass Ihr Ausgleichsanspruch auch entsprechend steigen würde.) Dieser Anspruch verjährt in 30 Jahren. Er ist nur gegen Ihre Tante persönlich gerichtet und nicht dinglich gesichert. Stirbt Ihre Tante, ohne Sie vorher befriedigt zu haben, haften jedoch deren Erben weiter. Gefahr besteht nur, wenn das Vermögen Ihres Großvaters zwischenzeitlich veräußert und der Erlös von Ihrer Tante verbraucht worden ist.

Eine dingliche Sicherung ließe sich dadurch erreichen, dass die Eigentumswohnung mit jeweils einer Sicherungsgrundschuld zur Sicherung des Ausgleichsanspruchs für Sie und Ihre Tante eingetragen wird. Ein Pfandrecht bzw. eine Sicherungsübereignung an den Gegenständen des Hausrats dürfte jedoch wegen guten Glaubens Dritter, und somit trotzdem wirksamer Übereignung an diese, nicht praktikabel sein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Fachanwalt für Steuerrecht Christian Spies, LL.M., Rechtsanwalt


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