Baurecht Niedersachsen - Abgrenzung Sanierung und Neubau

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,


geregelt ist es in der Grundnorm des § 60 (2) Nr.6 NBauO; § 35 BauGB, wobei die Frage, was Neubau, was Instandsetzung ist, im jeweiligen Einzelfall zu prüfen ist. Und bauliche Veränderungen können dann den Bestandsschutz aufheben.

Das als Grundlage vorausgeschickt, ergeben sich für Ihre Fragen folgende Antworten:


1.)
Welche Faktoren sind entscheidend darüber, ob es sich bei umfangreichen Sanierungsarbeiten noch um eine Sanierung und nicht um einen Neubau handelt?

Letztlich die Frage, ob bezüglich Erscheinungsbild und Nutzungsart die ursprüngliche Identität des Altgebäudes bestehen bleibt.

Der VGH Bayern hat mit Beschluss vom 28.06.2021, Az.: 1 ZB 19.2067 deutlich gemacht, dass eine Maßnahme ab einem bestimmten Umfang nicht mehr als Sanierung, sondern als eine erhebliche bauliche Veränderung bewertet werden muss.

So eine Änderung einer baulichen Anlage liegt vor, wenn das Bauwerk seiner „ursprünglichen Identität beraubt" wird, was immer dann der Fall ist wenn der Eingriff in den vorhandenen Bestand so intensiv ist, dass er die Standfestigkeit des gesamten Bauwerks berührt und eine statische Nachberechnung erforderlich macht.

Auch dann, wenn die für die Instandsetzung notwendigen Arbeiten den Aufwand für einen Neubau erreichen oder gar übersteigen, die Bausubstanz ausgetauscht, das Bauvolumen wesentlich erweitert wird oder die Baumaßnahmen sonst praktisch einer Neuerrichtung gleichkommen, liegt diese Änderung vor.

Dazu gerne auch

https://www.frag-einen-anwalt.de/Ersatzbauten-im-Aussenbereich-Niedersachsen--f281067.html


2.)
In welcher Rechtsnorm sind die entsprechenden Regelungen zu finden?

§ 60 NBauO und § 35 BauGB


3.)
Welche Gebäudeteile und in welcher %-Anteil muss von einem Bestandsgebäude bestehen bleiben?

Diese Frage lässt sich so pauschal nicht beantworten. Sie können weder auf einen bestimmten Gebäudeteil und erst recht nicht auf einen Prozentsatz abstellen.

Es gilt eben der Identitätsverlust, egal, was ggfs. noch stehen bleiben wird.


4.)
Ist es baurechtlich möglich einen „Ersatzneubau" an gleicher Stelle zu erstellen, wenn eine Sanierung des Bestandes aus bautechnischen, ökonomischen Gründen nicht möglich ist?

Grundsätzlich ist das zwar möglich, aber nur mit einer entsprechenden Baugenehmigung, wobei es bei Genehmigungen im Außenbereich leider immer wieder erhebliche Probleme gibt, auch wenn ein Neubau wirtschaftlich sinnvoll und auch ökologisch einfügsam ist.

Insoweit bleibt letztlich nur, eine Bauvoranfrage zu stellen.


5.)
In einigen Internetinformationen liest man, dass eine Wiedererrichtung eines Gebäudes auf den bestehenden Fundamenten als Sanierung betrachtet werden kann, sollte dieses zutreffend sein, kann der Grundriss den Erfordernissen angepasst werden? In diesem Fall würde es sich um eine Verkleinerung der Grundfläche handeln.

Diese Informationen sind unrichtig.

Ohne Baugenehmigung ist das nicht möglich; ein Abriss würde den Bestandsschutz beseitigen, egal, ob das Fundament bestehen bleibt oder nicht. Und für einen Neubau brauchen Sie dann wieder eine Baugenehmigung.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg