Sehr geehrte Ratsuchende,
ich befürchte, so einfach wird die Sache nicht werden, zumal Sie ggfs. mit dem LK Aurich zu tun bekommen werden und die jeweiligen Sachbearbeiter dort sehr strenge Maßstäbe beim Ermessensgebrauch ansetzen, so dass in der Regel Klageverfahren vorprogrammiert sind.
Wenn Sie im Außenbereich bauliche Änderungen vornehmen, ist das keineswegs "problemlos möglich". Allein die Anhebung des Dachstuhles wird im dortigen LK schon als wesentliche bauliche Änderung angenommen, da allein die äußere Gestaltungsform geändert wird.
Dieses gilt auch für die offenbar ungenehmigte Nutzungsänderung im hinteren Teil des Wohnhauses; ist das ohne Genehmigung geschehen, können Sie sich nicht darauf berufen, dass der Voreigentümer dieses schon gemacht und jahrelang genutzt hat. Eine solche Umnutzung wäre ansich nicht genehmigungsfähig (BVerwG, Urt.v. 19.02.2004, Az.: 4 C 4.03).
Für die Scheune (Neubau) werden Sie in dieser Form sicher keine Genehmigung erhalten, da dass von Ihnen als Ersatzbau bezeichnete Bauvorhaben einem Neubau gleich kommt, also es keinen "Ersatz" darstellt. Dabei wird zwar ein Ersatz 1:1 gefordert, aber wesentliche Bestandteile und auch der Gebäudecharakter dürfen nun einmal nicht verändert werden - dieses leitet die Rechtsprechung aus § 35 BauGB ab (u.a. BVerwG, Urt.v. 19.02.2004, Az.: 4 C 4.03) und argumentiert mit "nicht gleichartig".
Und genau dieser Problemkreis liegt dann bei Ihnen vor, wenn Sie die Scheune in ein Wohnhaus umwandeln wollen.
Insoweit mussen Sie zwischen Sanierung und Neuerstellung strikt unterscheiden.
Im Rahmen der Sanierung dürfen Sie (sofern kein Denkmalschutz besteht) Teile austauschen, es darf aber eben keine wesentliche Änderung vorgenommen werden - und das wesentlich ist, beurteilt der LK in der Region eben sehr streng.
Wollen Sie wirklich sicher gehen, müssen Sie Bauvoranfragen stellen, auch für die Nutzungsänderungen. Bei einem positiven Bescheid dürfen Sie umbauen, ohne Genehmigung jedoch nicht.
Somit beantworten sich Ihre Fragen wie folgt:
1. Darf ich für die Scheune nach zwei Jahren Wohnnutzung einen Ersatzbau errichten, zumindest für die Baufälligen Anteile?
Ohne Genehmigung nicht.
2. Dürfte ich die baufälligen Anteile bereits vorher ersetzen?
Ja, wenn kein Denkmalschutz und keine wesentliche Änderung, sie über 1:1 hinausgeht.
3. Darf ich die Scheune überhaupt sanieren?
Sanieren ja; aber es darf eben nichts wesentlich verändert werden, solange keine entsprechende Genehmigung vorliegt.
4. Kann ich auch diese (hintere Fläche) nach zwei Jahren zu Wohnfläche ausbauen?
Nein, ohne Genehmigung nicht.
Mit freundlichen Grüßen
Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg