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Grenzbebauung Garage Niedersachsen

24.05.2014 09:09 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andre Jahn, LL.M. (US)


Zusammenfassung: Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung in einem Bebauungsplan - hier Mindesthöhe OKFF EG - haben wohl keine nachbarschützende Wirkung. Wie lässt sich ein Anspruch auf Nachbarzustimmung bei Überschreiten der Höchstgrenzen für Grenzgaragen in Niedersachsen (§5Abs.8S.2Zif1NdsBauO) herleiten?

Wir haben ein Grundstück das zur linken Grenze höher liegt als zur rechten Grenze (Geländeverlauf).
Dies sollte vom Erschliesser eben aufgefüllt werden.Wurde es aber nicht.

Wir wollen eine Garage als Grenzbebauung errichten.Möglichst auf dem Fussbodeniveau des Wohnhauses, um über der Strasse zu liegen und barrierefrei ins Haus zu kommen..

An der rechten Grenze ist das Grundstück aber 70cm tiefer und der Nachbar hat sich zusätzlich eingegraben.
Der B-Planfür beide Häuser sagt aus, dass OKFF EG mindestens 15 cm
über fertige Strasse liegen muss.

Der Nachbar hat dies nicht beachtet und liegt 50 cm tiefer wie die fertige Strasse.

Garagen dürfen von der natürlichen Geländeoberfäche gemessen an der Grenze max. 3m hoch sein.Das ist die jetzt vom Nachbarn und Gelände vorgegebene Höhe.

Das ist jetzt nicht mehr zu realisieren.Erforderlich sind 3.40-3.50m.

Das Bauamt sagt die 3m sind Gesetz und wir müssten eine Nachbarzustimmung einholen.

Egal ob der Nachbar den B-Plan einhält.Der Nachbar will keine Zustimmung geben.

Hätte der Nachbar gemäß B-Plan 15cm über der fertigen Strasse sein OKFF EG, dann hätten wir kein Problem.

Wie gehen wir vor ?
Eingrenzung vom Fragesteller
24.05.2014 | 12:05

Sehr geehrte Fragesteller,

ich beantworte Ihre Frage auf der Basis des von Ihnen mitgeteilten Sachverhalts im Rahmen einer ersten Orientierung wie folgt:

Die Errichtung einer Garage in Niedersachsen ist unter Anderem dann kein genehmigungsfreies Bauvorhaben, wenn deren Grundfläche 30qm² überschreitet (§ 60 NdsBauO i.V.m. mit dem Anhang zu dieser Vorschrift, dort, Ziffer 1.2). Sie bedürfen also, wie Sie annehmen, wohl einer Baugenehmigung.

Dabei wären auch bestimmte Abstandsflächen einzuhalten, außer es liegt eine zulässige Grenzbebauung i.S.v. § 5 Abs.8S.2.Ziff.1 Nds. BauO vor. Diese Vorschrift lautet in den für Sie relevanten Teilen: „…Ohne Abstand oder mit einem bis auf 1 m verringerten Abstand von der Grenze sind zulässig 1.Garagen und Gebäude ohne Aufenthaltsräume und Feuerstätten mit einer Höhe bis zu 3 m und… 3 Bauliche Anlagen nach Satz 2 dürfen den Abstand nach Absatz 2 auf einer Gesamtlänge von 9 m je Grundstücksgrenze, auf einem Baugrundstück insgesamt jedoch nur auf einer Länge von 15 m unterschreiten…".

Damit ist jetzt zunächst einmal die 3 Meter Höhenbegrenzung, die Ihnen der Bauamtssachbearbeiter genannt hat, rechtlich hergeleitet, und es besteht auch noch eine Längenbegrenzung von 9 Metern.

Das Erfordernis, dass der Nachbar dem zustimmt, ergibt sich heute aus den § 68 Abs. 2 und § 66 Nds. BauO, weil Regelungen über Abstandsflächen bzw. Befreiungen von diesen nachbarschützende Wirkung habe. Der für Sie nicht mehr geltende § 12 Nds. BauO alte Fassung (Verabschiedet April 2012), sagte das auch ausdrücklich. Ich zitiere diesen für Sie mit, da er leichter verständlich ist als die neue Vorschrift „…(3) Ausnahmsweise kann eine größere als die in Absatz 1 Satz 2 Nr. 3 –(das war die drei Meter Mindesthöhenregelung)- vorgeschriebene Höhe zugelassen werden, wenn der Nachbar zugestimmt hat, das Gelände hängig ist …" Insbesondere das letzte Beispiel „…wenn das Gelände hängig ist…" hätte Ihnen damals geholfen. Ich erwähne das, weil man es vielleicht bei einer zukünftigen Argumentation gegenüber der Baubehörde nicht unter den Tisch fallen lassen muss. Günstig an Ihrem Fall ist vielleicht sogar, dass die Behörde sich auch heute noch mit einer schriftlichen Zustimmung des Nachbarn zufrieden gibt und nicht gar die Eintragung einer Baulast verlangt, was auch vorstellbar wäre.

Nun endlich zu ihrer eigentlichen Frage: Nein, daraus dass Ihr Nachbar die Festsetzung des Bebauungsplanes über die erforderliche Mindesthöhe Oberkante fertiger Fußboden, Erdgeschoß (OKFF EG),15cm oberhalb der Straße, wohl beim Bau seiner eigenen Garage nicht eingehalten hat, können Sie wohl leider kein subjektives Recht herleiten. Festsetzungen über das Maß der baulichen Nutzung in Bebauungsplänen haben objektivrechtlichen Charakter, und nicht die erforderliche nachbarschützende Wirkung (BdVerwG, Beschluss vom 23. Juni 1995, 4B52.95), außer etwa aus dem Textteil der Begründung zum Bebauungsplan wäre hier etwas Anderes ersichtlich (BdVerwG, 16. Sept. 1983, Az. 4C 28/91).

Etwas könnte sich hier etwa dann ergeben, wenn auch die Garage Ihres Nachbarn eine Grenzgarage ist, und er seinerseits die 3-Meter Höhenbegrenzung aus § 5 der Nds BauO nicht eingehalten hätte, diese hat nämlich nach dem Oben Gesagten drittschützende Wirkung. Das würde zwar letzten Endes nicht dazu führen, dass Sie das auch nicht müssen, sondern nur dazu, dass er evtl. einen Rückbau vornehmen müsste. Mit dieser etwaigen Position ließe sich aber zumindest im Rahmen von Verhandlungen mit Ihrem Nachbarn ein wenig drohen.

Ich würde empfehlen, dass sie nochmals einen anderen Anwalt in ihrer Nähe beauftragen, da sich Sachverhalte wie dieser schlecht ohne Fotos und Lagekarte auf Distanz aufarbeiten lassen. Sie sollten sich bis dahin auch darum bemühen, die textlichen Festsetzungen in der Begründung zum B-Plan zu besorgen, da sich aus diesen evtl. doch noch etwas über eine etwaige drittschützende Wirkung der Festsetzung der Mindesthöhe von 15cm OKFF EG ergeben mag und auch die Verträge mit der Erschließungsgesellschaft oder ggf. dem Bauträger mitbringen.

Der Sachverhalt, soweit ich ihn verstehe, gibt auch noch zu einer Reihe anderer rechtlicher Fragen Anlass. Naheliegend erscheint mir etwa auch Ersatzansprüche gegen die Erschließungsgesellschaft prüfen zu lassen. Auch mag es sein, dass sich aus dem nachbarschaftlichen Gemeinverhältnis (§ 15 BauNVO) hier sogar ein Anspruch auf Erteilung der Zustimmung Ihres Nachbarn zu der Ausnahmegenehmigung herleiten lassen mag, wozu man allerdings den Sachverhalt weiter aufklären müsste.

Ich hoffe, zumindest Ihre ursprüngliche Frage ausreichend beantwortet zu haben, wenn auch im vorläufigen Ergebnis noch nicht in Ihrem Sinne und auch Ansatzpunkte dafür gegen zu haben, wie man hier weiter machen könnte.

MfG Ra. Jahn LL.M.

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