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Teilweise selbstgenutzte Eigentumswohnung: Aufteilungsmaßstab Werbungskosten

03.04.2018 22:51 |
Preis: 48,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Eichhorn


Ausgangssituation: Ich habe eine Eigentumswohnung mit 3 Schlafzimmern erworben. Hiervon werden zwei Schlafzimmer fremdvermietet, das dritte wird selbst genutzt. Es handelt sich dabei also um teilweise selbstgenutzes Wohneigentum. Bei der Steuerklärung 2016 habe ich den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entsprechende Werbungskosten entgegengestellt (AfA, Finanzierungskosten etc.). Mein Ansatz war, die Fläche der vermieteten Zimmer (14 m² + 10 m²) sowie einen 2/3 Anteil der Gemeinschaftsfläche (60 m²) als Werbungskosten geltend zu machen. Die Gesamtfläche der Wohnung beträgt 100 m². Als Mietzins wurde der für den Ort der Immobilie gültige Mietspiegel 2015 (7,00 EUR / m² kalt) herangezogen.

Bei der Ermittlung der abziehbaren Werbungskosten führt das Finanzamt an, dass hinsichtlich des Aufteilungsmaßstabes nur der Anteil der vermieteten Zimmer an der Gesamtfläche der Wohnung (14 m² + 10 m² = 24 m² / 100 m² = 24 %) statt der Anteil der vermieteten Zimmer zzgl. eines 2/3-Anteiles der Gemeinschaftsfläche (24,0 m² + 2/3 von 60 m² = 64 m² / 100 m² = 64 %) berücksichtigt werden könne. Ein höherer Maßstab hinsichtlich der gemeinschaftlich genutzten Räume sei ausgeschlossen, da die private Nutzung sowie die Nutzung durch die Mieter so ineinandergreifen, dass eine Trennung nach objektiven Maßstäben nicht möglich ist.

Demgegenüber steht meiner Ansicht nach die Tatsache, dass in einer Miete stets auch die nutzbare Gemeinschaftsfläche eingepreist ist. Eine Umlegung der Gesamtmiete ausschließlich auf die vermieteten Zimmer führt in Anbetracht des vergleichsweise hohen Anteils der Gemeinschaftsfläche an der Gesamtfläche, die für die Bestimmung des Mietzinses daher maßgeblich ist, in meinen Augen zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung des Eigentümers. Die Gewinne aus Vermietung und Verpachtung werden "überzeichnet", da nur ein Teil der tatsächlichen Werbungskosten gegenübergestellt werden kann. Ist es demnach statthaft, für die Berechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur diejenigen Mietanteile, die auf die Vermietung der Zimmer entfallen, zu berücksichtigen; nicht jedoch diese, die auf die Mitnutzung der Gemeinschaftsflächen entfallen? Die Einkünfte würden sich demzufolge statt auf 14 m² + 1/3 von der Gemeinschaftsfläche 60 m² = 34 m² * 7,00 EUR = 238,00 EUR sowie 10 m² + 1/3 Gem.-Fläche = 30 m² * 7,00 EUR = 210,00 EUR (gesamt 448,00 EUR) dann auf nur noch 98,00 EUR (14 m²) und 70,00 EUR (10 m², Gesamt 168,00 EUR) belaufen. Fraglich ist, inwieweit dann der übrige, auf die Gemeinschaftsfläche entfallende Mietzins (280,00 EUR) versteuert werden müsste (falls herkömmlich, ohne dass Werbungskosten gegenübergestellt werden können, wäre hierdurch schließlich nichts erreicht).

Ist alternativ der Ansatz des Finanzamtes, den gemeinschaftlich genutzten Wohnram trotz der offensichtlichen Relevanz für den Mietzins nicht zu berücksichtigen, überhaupt korrekt bzw. vor dem Finanzgericht haltbar? Mein Einspruch über den Einkommensteuerbescheid 2016 ist bereits zu meinen ungunsten entschieden worden. Mir steht nun der Klageweg beim Finanzgericht offen.

Vielen Dank im Voraus.

Sehr geehrter Ratsuchender,

lassen Sie mich Ihre Fragen,

"Ist es [...] statthaft, für die Berechnung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nur diejenigen Mietanteile, die auf die Vermietung der Zimmer entfallen, zu berücksichtigen; nicht jedoch diese, die auf die Mitnutzung der Gemeinschaftsflächen entfallen?",
Ist [...] der Ansatz des Finanzamtes, den gemeinschaftlich genutzten Wohnram [...] nicht zu berücksichtigen, überhaupt korrekt bzw. vor dem Finanzgericht haltbar? ",

wie folgt beantworten.

> Es ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhof (Urt. v. 22.01.2013 - IX R 19/11, letzter Absatz; Urt. v. 25.06.2009 - IX R 49/08) nicht statthaft, nur die Anteile der vermieteten Zimmer zu berücksichtigen.

Aufwendungen für die Zimmer sind nach dem Verhältnis der Zimmer-Wohnflächen aufzuteilen.

Aufwendungen für Gemeinschaftsräume, die sowohl der eigenen Wohnnutzung wie auch der (entgeltlichen) Nutzung durch die Mieter dienen, sind "nach der Zahl der der Haushaltsgemeinschaft zugehörigen Personen" aufzuteilen.

> Vorbehaltlich einer Prüfung der Bescheide, ist die Auffassung des Finanzamtes, die gemeinschaftlich genutzten Räume, unberücksichtigt zu lassen, nicht haltbar. Beachten Sie die einmonatige Klagefrist

Mit freundlichen Grüßen

Peter Eichhorn
Rechtsanwalt

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