Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Anwaltsbewertungen
479.578
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage Stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage Stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Absetzbark. v. Erhaltungsaufwendgn. einer Mietwohng. bei mögl späterer eigener Nutzg.


01.01.2007 20:11 |
Preis: ***,00 € |

Steuerrecht


Beantwortet von



Hallo,

ich bin Eigentümer eines 2-Famielienhauses. Das OG bewohne ich selbst.
Das EG war bis vor Kurzem vermietet und muss, da seit ca. 15 Jahren wenig an der Wohnung gemacht wurde, mit deutlichem Aufwand wieder hergerichtet werden (Heizung, Elektro, Bad, Küche ...). Die Wohnung soll nach der Sanierung wieder vermietet werden.
Da auch die OG-Wohnung, die ich z.Z. selbst nutze, bald mal wieder hergerichtet werden muss, erwäge ich, die EG-Wohnung nach einer noch nicht bestimmten Vermietungszeit selbst dauerhaft zu nutzen. Danach soll dann das OG dauerhaft vermietet werden.
Meine Frage lautet also, wie lange muss die EG-Wohnung nach ihrer Herrichtung vermietet werden, damit das Finanzamt die Erhaltungsaufwendungen steuerlich anerkennt und die Anerkennung der Erhaltungsaufwendungen auch nachträglich (also z.B. nach 1 oder 2 Jahren) nicht in Zweifel zieht, wenn die EG-Wohnung dann von mir selbst genutzt würde? Was ist dabei zu beachten? Welche Vorgehensweise ist empfehlenswert?

Vielen Dank!
01.01.2007 | 21:45

Antwort

von


972 Bewertungen
Kaiserin Augusta Allee 102
10553 Berlin
Tel: 030 36445774
Web: www.rechtsanwalt-weber.eu
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben wie folgt beantworten möchte:

Mit der von Ihnen angedachten Konstruktion geraten Sie in die Gefahr, daß die Vermietung als eine sogenannte Liebhaberei angesehen wird und die Verluste bzw. Ausgaben für die Erhaltungsaufwendungen nicht als Werbungskosten anerkannt werden.

Dementsprechend sollten Sie beachten, daß Sie die renovierte Wohnung lange genug vermieten, daß Sie aus der Vermietung nach Abzug aller Werbungskosten (d.h. Erhaltungskosten plus sonstige Werbungskosten) mindestens zwei Jahre, besser noch mehrere Jahre lang Gewinn erzielen.

Auch wäre es hilfreich, wenn die Steuerbescheide für die entsprechenden Jahre, in denen die Renovierungskosten geltend gemacht wurden, nicht mehr vorläufig bzw. unter dem Vorbehalt der Nachprüfung stehen, wenn Sie die Renovierungskosten für die zweite Wohnung geltend machen.

Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

Bitte beachten Sie, daß in diesem Forum technik-bedingt nur eine erste rechtliche Orientierung gegeben werden kann. Gerade bei steuerrechtlichen Konstruktionen sollten diese unbedingt mit einem örtlichen Kollegen Ihres Vertrauens im Detail beurteilen lassen.


Nachfrage vom Fragesteller 03.01.2007 | 21:57

Sehr geehrter Herr Weber,

vielen Dank für Ihre schnelle Antwort!

Seit dem Erwerb des Hauses 1999 konnte mit der Mietwohnung schon allein wegen der hohen Darlehenskosten kein Gewinn erzielt werden, obwohl die Aufwendungen sanken und die Einnahmen durch eine Staffelmiete deutlich stiegen.Von Seiten des Finanzamtes gab es in der Vergangenheit keine Schwierigkeiten bezüglich dieser Situation.
Die Sanierung ermöglicht höhere Mieteinnahmen. Ein Gewinn ist dennoch in den folgenden Jahren nicht zu erwarten. Ich hoffe, dass das Finanzamt die insgesamt günstige Tendenz akzeptiert und keine Liebhaberei vermutet.

Ich sehe eher das Problem, dass mir das Finanzamt unterstellt, ich hätte die Sanierung der EG-Wohnung bereits in der Absicht der eigenen Nutzung durchgeführt (s. hierzu BMF-Schreiben vom 26.11.2001, BStBl. 2001 I S. 868, das sich auf eine BFH-Urteil vom 20.02.2001, BSt.Bl. 2001. II S. 787 bezieht). Demnach sind Renovierungskosten während der Vermietungszeit ausnahmsweise nicht anerkennungsfähig, „wenn die Erhaltungsmaßnahmen für die Selbstnutzung bestimmt sind und in die Vermietungszeit vorverlagert werden“.
Unter Berücksichtung des BMF-Schreibens: Wie lange sollte ich die EG-Wohnung nach der Sanierung noch vermieten?

Mit freundlichen Grüßen

Ein Ratsuchender

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.01.2007 | 02:37

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für die Nachfrage und die Anmerkungen.

Ich verstehe das Schreiben des BMF eher dahingehend, daß Instandsetzungen erfaßt werden, die während der Vermietung erfolgten und überdies objektiv nicht zur Wiederherstellung und/oder Bewahrung der Mieträume notwendig waren.

Sie hingegen planen, so have ich Sie verstanden, die Mieträume VOR Vermietung in einer Weise instandzusetzen, die objektiv notwendig ist. Dementsprechend halte ich die in dem Schreiben festgelegte Ausnahme von dem BFH-Urteil vom 10.10.2000 hier nicht für einschlägig.

Wenn Sie nach Renovierung die Wohnung erneut vermieten und die Mietdauer so gestalten, daß die Renovierungskosten von den Mieteinnahmen getragen werden, ist eine Akzeptanz der Renovierungskosten durch das Finanzamt zu erwarten.

Mit freundlichen Grüßen,

RA R. Weber

ANTWORT VON

972 Bewertungen

Kaiserin Augusta Allee 102
10553 Berlin
Tel: 030 36445774
Web: www.rechtsanwalt-weber.eu
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Kaufrecht, Mietrecht, Urheberrecht, Internet und Computerrecht, Vertragsrecht, Grundstücksrecht, Medienrecht
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 59978 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Sehr schnelle, ausführliche und ich hoffe auch kompetente Antworten. So richtig weiß man das ja erst später, wenn es zum Streitfall kommt. Jedenfalls weiß ich jetzt viel mehr wie ich weiter vorgehen sollte im Streitfall mit ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Die Antwort ist klar verständlich, ausführlich und zeugt von fachlicher Kompetenz. Besser geht's nicht. ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Super sehr schnelle Antwort.preislich günstig. ...
FRAGESTELLER