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verschwiegene Wohnungsbindung - Rücktritt Kaufvertrag

| 26.01.2015 22:58 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Sehr geehrte Damen und Herren!
Aufgrund eines beruflich bedingten Umzugs suchten wir ein Haus zum Kauf in Niedersachsen. Ein entsprechendes Objekt in Form einer Doppelhaushälfte war auch relativ schnell über eine Immobilienplattform im Internet gefunden. Das von einem Makler eingestellte Expose enthielt keine Informationen bezüglich einer Vermietung. Bei der Kontaktaufnahme mit dem Makler teilte mir dieser jedoch auf Nachfrage mit, dass das Haus vermietet sei. Im Gespräch erläuterte er mir weiter, dass das Mietverhältnis erst seit 1 Jahr und neun Monaten besteht und die Mieter über den anstehenden Verkauf Bescheid wüssten, einer eventuellen Eigenbedarfskündigung stünde also nichts im Weg. Ich entschied mich zu einer Besichtigung, der eine zweite zusammen mit meiner Frau folgte. Das Objekt sagte uns sofort zu, und wir teilten dem Makler zum wiederholten Male unmissverständlich den Wunsch mit, das Haus selbst nutzen zu wollen. Zu unserer Erleichterung reagierten die Mieter sehr positiv auf unsere Kaufabsicht, und zeigten an, aufgrund der hohen Mietkosten ohnehin ausziehen zu wollen. Dieser Aspekt bewog uns letztendlich dazu, die Doppelhaushälfte zu kaufen. Bis zum Tag des notariellen Kaufvertrags hatte ich ausschließlich Kontakt mit dem Makler, der stets den Mittler zwischen den bisherigen Eigentümern und uns gab. Da sich die Übermittlung der Unterlagen, unter anderem des Mietvertrages für die kaufpreisfinanzierende Bank hinzog, fragte ich beim Makler nach. Er versicherte mir, dass es, was das Mietverhältnis angeht, keine Überraschungen geben würde. Als ich den Mietvertrag in Händen hielt, betätigte sich diese Aussage erst einmal, ein Ideal-Standart-Mietvertrag ohne Befristung.
Bei der notariellen Beurkundung des Kaufs war auch der Makler zugegen. Bei der Verlesung des Kaufvertrages durch den Notar merkte der Verkäufer an, in früheren Jahren öffentliche Mittel fur den Bau in Anspruch genommen zu haben. Bis vor einigen Jahren hätte er Mieter mit Wohnberechtigungsschein gehabt, was nun aber nicht mehr der Fall sei. Obwohl ich leider zu diesem Zeitpunkt mit dieser Materie noch nicht vertraut war, fragte ich aber trotzdem sowohl den Verkäufer, als auch den Notar, ob das mich in meiner beabsichtigten Eigennutzung des Hauses einschränken würde. Dies wurde verneint, da ich nicht in die Pflichten einer früheren Förderung genommen werden könnte. So kam dann die Vertragsunterzeichnung zu Stande.
Wenige Tage später ließ mir diese Aussage aber keine Ruhe, so rief ich bei der Stadt an und erfuhr, dass unser soeben gekauftes Haus bis 2018 der Wohnungsbindung unterliegt. Da sich die Verkäufer noch im Urlaub befinden, hatte ich bis jetzt keine Gelegenheit, ihre Unterlagen einzusehen. Ich sprach sofort den Makler auf diesen neuen Sachverhalt an, der die Nutzung des Hauses, wie von ihm angeboten, quasi unmöglich macht. Seine erste Aussage war, ich solle doch besser keine Pferde bei der Stadt scheu machen, außerdem wäre ich ja gegenüber der Stadt keine Verpflichtung eingegangen. Nachdem der Makler offensichtlich mit dem Notar Kontakt aufgenommen hatte, rief mich dieser an, und riet mir, alles erstmal weiter laufen zu lassen, wenn es denn Verpflichtungen gäbe, würden diese nur den Verkäufer betreffen.

Nun meine Fragen:
Gehe ich Recht in der Annahme, dass diese Verpflichtungen aus Förderverträgen sehr wohl auf mich als Käufer übergehen?

Liegt durch das Verschweigen einer bestehenden Wohnungsbindung ein Rechtsmangel vor, durch den ich vom Kaufvertrag zurücktreten kann?

Soll bzw. muss ich die Maklerprovision unter diesen Umständen zahlen?

Soll bzw. muss ich die Rechnung des Notars bezahlen, obwohl uns dieser meines Erachtens in keinster Weise auf die bestehende Probematik hingewiesen hat?

Bitte teilen Sie mir außerdem mit, ob Sie mir eine einvernehmliche Rückabwicklung des Kaufvertrags mit den Verkäufern , oder aber den Rechtsweg empfehlen.

Vielen Dank für Ihren Rat

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfragen möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen im Rahmen der von Ihnen gebuchten Erstberatung wie folgt beantworten:

Aufgrund Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass es sich um eine öffentlich geförderte DHH, die Sie als Verbraucher erworben haben, handelt.

Die Wirkungen der Eigenschaft "öffentlich gefördert" treffen im Falle eines Eigentümerwechsels ohne weiteres den neuen Eigentümer. Eine Eintragung im Grundbuch ist weder erforderlich noch möglich.

Aufgrund der öffentlich-rechtlichen Natur der Eigenschaft "öffentlich gefördert" treffen die Bindungen des Wohnungsbindungsgesetzes (WoBindG) den Erwerber einer öffentlich geförderten Wohnimmobilie unabhängig von den vertraglichen Vereinbarungen. Auch ein gutgläubig lastenfreier Erwerb ist ausgeschlossen. Der öffentliche Glaube der §§ 892, 893 BGB bezieht sich nicht auf die Tatsache der öffentlichen Förderung und die hieraus folgenden Beschränkungen, da diese, wie oben erläutert, nicht eintragungsfähig sind.

Ihre dahingehende Annahme trifft also zu (Frage 1).

Die Rechtsprechung behandelte den Verkauf einer öffentlich geförderten Immobilie auf der Grundlage des alten Schuldrechts nach Gewährleistungsrecht und stufte die Wohnungsbindung als Rechtsmangel gemäß § 434 BGB a. F. ein. Die bei Eigentumsübergang als dem maßgeblichen Zeitpunkt bestehende Sozialbindung stellt danach einen Rechtsmangel dar, denn die Wohnungsbindung schränkt den Eigentümer in seinen rechtlichen Befugnissen ein, sowohl was die Eigennutzung (§ 6 WoBindG) als auch was die Fremdnutzung (§ 4 ff. WoBindG) angeht.

Der Rechtsmangel ist nunmehr in § 435 BGB geregelt. Ihre Rechte als Käufer ergeben sich aus § 437 BGB; Sie können also vom Kaufvertrag zurücktreten (Frage 2).

Ob Sie im vorliegenden Fall eine Maklerprovision zahlen müssen oder nicht, kann ohne Einsichtnahme und rechtliche Prüfung sowohl des Grundstückskaufvertrages, als auch des mit dem Makler abgeschlossenen Vertrages nicht beantwortet werden, da
das Bestehen oder der Wegfall des Vergütungsanspruchs eines Maklers z.B. bei einem vertraglichen Rücktrittsrecht Auslegungsfrage ist. Ich bitte daher um Verständnis, dass sich diese Frage im Rahmen einer Erstberatung hier nicht abschließend beantworten lässt. Grundsätzlich gilt jedoch, dass der Anspruch auf Maklerlohn gemäß § 652 Abs. Absatz 1 Satz 1 BGB grundsätzlich nur an den Abschluss des Hauptvertrages geknüpft ist, nicht an die Ausführung des Geschäfts. Dementsprechend spielt es für den Maklerlohn generell keine Rolle, ob der Vertrag durch den Rücktritt einer Partei aufgrund eines gesetzlichen Rücktrittsrechts wegen einer Leistungsstörung rückabgewickelt wird. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass Entsprechendes für die Ausübung eines vertraglichen Rücktrittsrechts gilt, wenn die Rücktrittsklausel im Hauptvertrag lediglich einem gesetzlichen Rücktrittsrecht nachgebildet ist oder entspricht. Es spricht vorliegend zwar einiges dafür, dass Sie die Maklercourtage werden zahlen müssen; gleichwohl empfehle Ihnen hierzu, eine Anwalt-Direktanfrage zu stellen (bei der Sie die entsprechenden Dokumente übermitteln können) oder mit allen Vertragsunterlagen einen örtlichen Kollegen mit der Bitte um rechtliche Prüfung aufzusuchen.

Was die Notarrechnung anbelangt, so wäre zunächst zu klären, wer den Notar beauftragt hat. Sicherlich wurde ja zunächst ein Vertragsentwurf erstellt, der auch zu vergüten ist, unabhängig davon, ob ein Beratungsfehler vorliegt oder nicht. Grundsätzlich ist es bei notariellem Abschluss eines Grundstückskaufvertrages so, dass beide Kaufvertragsparteien im Verhältnis zum Notar als Gesamtschuldner für die Notarkosten haften, d.h., der Notar kann sich einen der Vertragsparteien aussuchen, dem er die Rechnung schickt. Üblicherweise wird jedoch in einem Grundstückskaufvertrag vereinbart, dass der Käufer die Notarkosten zu übernehmen hat. Sollte dies bei Ihnen so sein, können Sie sich gegenüber dem Notar auf einen Beratungsfehler berufen. Sie können aber auch gegen den Verkäufer die Notarkosten als Vertragsabschlusskosten im Wege des Schadensersatzes geltend machen. Lassen Sie sich zu dieser Problematik, sollte die Verkäuferseite im Rahmen der Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages diese Kosten nicht freiwillig übernehmen wollen, noch einmal eingehend beraten, da dies hier den Rahmen einer Erstberatung deutlich, sowohl von der Anzahl der Fragen, die verschiedene Rechtsgebiete betreffen, als auch vom Umfang der erforderlichen Beantwortung, für die dem beantwortenden Anwalt nur 2 Stunden zur Verfügung stehen, sprengt. Ich darf Sie insoweit um Ihr Verständnis bitten, dass ich hierzu keine weitergehenden Ausführungen machen kann.

Den Rechtsweg, gemeint ist hiermit die gerichtliche Geltendmachung, müssen Sie erst dann beschreiten, wenn die Rückabwicklung, mit der Sie in dieser wichtigen Sache doch besser einen Kollegen vor Ort betrauen sollten, scheitert. Daher empfehle ich Ihnen zunächst, eine einvernehmliche Rückabwicklung des Grundstückskaufvertrages anzustreben.


Ich hoffe, Ihre Fragen, soweit dies in der Kürze der zur Verfügung stehenden Zeit möglich war, verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Bei Unklarheiten in der Beantwortung können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Dies gilt jedoch nicht für neue oder nun neu aufgetretene Fragen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 27.01.2015 | 22:12

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