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Rechtsmangel im Grundstückskaufvertrag und Kaufpreiskürzung - Rücktritt Verkäufer

03.08.2020 22:57 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von


12:14

Zusammenfassung:

Fehlende Nutzungserlaubnis einer Büroeinheit

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe ein "Büro" im Erdgeschoss und Keller gekauft mit 148m² Grundfläche und 6 Räumen. Dies wurde im Maklerexposee so angegeben und das Exposee wurde an den Kaufvertrag als Anlage mit beigefügt. Die baurechtliche Nutzung im Keller war für mich zweifelhaft (der Makle betonte das alles in Ordnung sei) aus diesem Grund habe ich im Kaufvertrag ich den nachfolgenden Passus eingebaut:

Der Verkäufer garantiert, dass es sich bei den Kaufobjekt um eine unrenovierte Büroeinheit mit 6 baurechtlich nutzbaren Büroräumen handelt (Anlage 2) Die Fläche der Büroeinheit beträgt 148m², wobei sich beide Parteien eine Abweichungstolleranz von Plus/Minus 3m² einig sind. Sollten Räume in der unteren Etage baurechtlich nicht nicht als Büro nutzbar sein, so hat der Käufer das Recht den Kaufpreis anteilig um den Quadratmeterpreis von 1655,40€/m² zu mindern. Dies ist im Zweifel vom Käufer mittels neutralen Sachverständigengutachten nachzuweisen. Der Käufer hat Zeit bis 31.12..2020 ein den Vorgang zu prüfen. Weitergehende Ansprüche bleiben davon unberührt.

Nach Recherche im Bauamt, samt verbindlicher Auskunft stellt sich heraus das 74m² im Keller nur als Abstellraum genehmigt sind, außerdem sind die Räume nur für Freiberufler zugelassen.

Hier die Auskunft:

lt. uns vorliegenden Aufteilungsplänen und Bauvorlagen sind in den von Ihnen angefragten Bereichen im Kellergeschoss Abstellräume und im Erdgeschoss flexible Arbeitsräume für Freiberufler vorgesehen. Freiberufler sind selbständig tätige Unternehmer, die eine wissenschaftliche, künstlerische, schriftstellerische, unterrichtende oder erzieherische Tätigkeit ausführen. Im § 18 EStG sind alle freiberuflichen Tätigkeiten als Katalog (Katalogberufe) zusammengefasst. Für freiberuflich Tätige sind in allen Baugebieten Räume zulässig. Nach Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts handelt es sich bei der freiberuflichen Tätigkeit um eine "wohnartige Beschäftigung", weil die Tätigkeit inhaltlich Beschäftigungen gleicht, die mehr oder weniger in Wohnungen stattfinden können. Dies gilt jedoch nicht für Büroräume.

Im Ergebnis bedeutet es, dass die Räume nur eingeschränkt, d.h. für die entsprechende Berufsgruppe genutzt werden kann. Büroräume können auch durch Freiberufler, aber Räume für Freiberufler eben nicht zu Büro- und Verwaltungszwecken genutzt werden.

Diese Aussagen decken sich mit der Teilungserklärung, nur Abstellräume und Räume für Freiberufler. Der Verkäufer hat mir aber in das Blaue hinein zugesichert das es Baurecht gibt.

Die Fälligkeit ist noch nicht eingetreten.

Leider habe ich dummerweise die notariellen Rücktrittsregelungen vergessen zu ändern.
diese lauten wie folgt:

Der Verkäufer ist berechtigt, ohne Fristsetzung vom Vertrag zurückzutreten wenn Käufer nach Fälligkeit nicht zahlt. Gegenseitige Ansprüche auf Schadensersatz bleiben davon unberührt.

Fakt ist:
Ich habe eine Garantie in dem Kaufvertrag und der Garantiefall ist eingetreten, jedoch bin ich gemäß Rücktrittsbedingungen zum Zahlen gezwungen, falls nicht, löse ich eine Verkäuferrücktritt aus.
Jedoch möchte ich nicht voll zahlen, da ich Angst habe, das der Verkäufer das Geld bis zur Klärung „wegschafft" und ich hier in das Kostenrisiko gehe.
Ich bin gemäß Urkunde gezwungen für einen eindeutigen Rechtsmangel zu zahlen und einseitig in das Risiko zu gehen.

Wie gehe ich hier bestmöglich vor?
Was kann ich mindern?
Welche Risiken habe ich?

Ein Rücktritt kommt für mich nicht in Frage. Besitz/Nutzen/Lasten sind bei Unterzeichnung des Kaufvertrages vollzogen wurden und ich habe bereits 9000,-€ in die Einheit investiert.

Ich hoffe Sie können mir hier helfen.

Mit freundlichen Grüßen



04.08.2020 | 00:20

Antwort

von


(1425)
Hochwaldstraße 16
61231 Bad Nauheim
Tel: 0176/61732353
E-Mail:
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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Nach der BGH Rechtsprechung besteht bei dem Kaufgegenstand ein Sachmangel, wenn die erforderliche Genehmigung, hier Nutzungsgenehmigung, nicht oder nur eingeschränkt vorliegt, § 444 BGB . Danach kann die Bauaufsichtsbehörde die Büronutzung jederzeit ganz untersagen, wenn keine freiberufliche Tätigkeit ausgeübt wird.
Soweit Sie keinen Rücktritt ausüben wollen, können Sie einen Minderungsanspruch mindestens in Höhe der kaufvertraglichen Regelung vornehmen.

2. Die fehlende Genehmigungen begründet einen Sachmangel, Entscheidung des BGH, Az.: VZR 266/11 vom 12.04.2013.

Der Sachmangel begründet sich bereits daraus, dass es an der gesicherten Befugnis fehle, das erworbene Objekt im Rahmen des vertraglich vorausgesetzten Zweckes – hier als Büro – uneingeschränkt zu nutzen.

Dieser Mangel bestand bei Abschluss des notariellen Kaufvertrages. Soweit der Verkäufer sich auf den Haftungsausschluss nach § 444 BGB berufen will, geht dies fehl, wenn er ohne zu prüfen, die bestehende Nutzungsmöglichkeit zugesichert hat.

Ein arglistiges Verschweigen setzt voraus, dass der Verkäufer den Fehler kennt oder ihn zumindestens für möglich erachtet.

3. Zur weiteren Vorgehensweise:

Teilen Sie dem Verkäufer mit, dass das Büro teilweise nicht als Büroraum nutzbar ist. Teilen Sie weiterhin mit, dass eine Einschränkung hinsichtlich der Nutzung durch Freiberufler besteht. Fordern Sie den Verkäufer auf eine uneingeschränkte Nutzungsmöglichkeit binnen einer Frist von vier Wochen bzw. bis zur Fälligkeit des Kaufpreises nachzuweisen. Kündigen Sie an, dass wenn bis zu dem genannten Termin keine entsprechender Nachweis vorliegt, Sie den Kaufpreis entsprechend der vertraglichen Regelung mindern, - 1.655,40€/m². Der Notar erhält eine Kopie dieses Schreibens, da die Minderung auch gegenüber dem Notar mitzuteilen ist. Dieser muss dann auch bei einer geringeren Kaufpreiszahlung die Eigentumsübertragung vornehmen. Soweit der Verkäufer auf einen Gutachter besteht, was ich angesichts der Auskunft aus den Baunuterlagen für entbehrlich erachte, sollten Sie einen solchen Gutachter bestellen. Die anfallenden Kosten sind dann von dem Käufer einzufordern.

4. Das Risiko besteht, hier dass der Verkäufer den Kaufpreis im Wege der Zwangsvollstreckung beitreibt, wenn der Kaufvertrag eine solche Zwangsvollstreckunterwerfung enthält. Sie müssen dann mit einer Vollstreckungsgegenklage reagieren.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA

Rückfrage vom Fragesteller 04.08.2020 | 01:24

Vielen Dank für die verbindliche und ausführlich Auskunft.

Leider sind noch einige Punkte für mich unklar:

1) In der Garantieregelung habe ich nur die - unteren Räume - (74qm) mit einer Kürzungsregelung versehen.

"Sollten Räume in der unteren Etage baurechtlich nicht nicht als Büro nutzbar sein, so hat der Käufer das Recht den Kaufpreis anteilig um den Quadratmeterpreis von 1655,40€/m² zu mindern."

Kann ich die Regelung auf die Gesamtfläche anwenden?

Keller= Abstellraum 74qm = Kürzung um 122.499,60,-€
EG = Räume für Freiberufler, kein Büro 74qm = 122.499,60,-€
Summe: 244.999,20,-€

Kaufpreis lag bei 232.500,-€

Wie soll ich mit der Fläche im EG umgehen? Persönlich dachte ich an einen Wertabschlag von 25%, da Räume für Freiberufler weniger werthaltig sind wie reine Büros. Die volle Kürzung wäre natürlich vorteilhafter, jedoch fühlt es sich für mich ungerecht an. Da eine eindeutige Regelung fehlt, bin ich für einen Tipp dankbar, wie schätzten Sie es ein?

2) Rücktritt des Verkäufers
Wie in der Eingangsfrage erwähnt, hat der Verkäufer ein Rücktrittsrecht im Kaufvertrag für den Fall, dass ich den Kaufpreis nicht oder nicht vollständig zahle. Durch die Garantie kürze ich den Kaufpreis = Rücktritt des VK wird ausgelöst.

Hier meine gedankliche Skizze:

- Ich setzte die Frist mit bitte um Nachbesserung
- Verkäufer lässt die Fist fruchtlos verstreichen
- Ich zahle nicht bzw. mindere den Kaufpreis
- Verkäufer tritt vom Vertrag zurück, eine Vollstreckung wird nie durchgeführt, eine Gegenklage wird nicht möglich.

Er verkauft heute beispielsweise an einen dritten mit dem Vorbehalt das der Vertrag mit mir rückabgewickelt wird. Falls ich dann nicht zahle, tritt er mit sofortiger Wirkung zurück und die Auflassung für den dritten wird eingetragen. (konstruiert aber möglich)

Wie stelle ich sicher, das meine Minderung Vorrang vor dem Rücktritt hat und ich mich vor dem Verkäuferrücktritt schütze? Der Rücktritt ist leider sehr unglücklich für den Fall der Nichtzahlung formuliert, es gibt keine Enschränkungen.

3) Wie sieht es aus mit Folgeforderungen?

- Erwerbsnebenkosten
- Voreiligkeitsentschädigung an die Bank, da diese keine Werthaltige Sicherheit bekommt und ich Minderung in die Tilgung fließen lassen
-Sanierungsaufwendungen für den Keller
- Schadensersatz, da ich nicht vermieten kann etc..

Vielen Dank!


Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 04.08.2020 | 12:14

Vielen Dank für die Rückmeldung.

1) Die Räume im EG sind in der Tat als Büro nutzbar, allerdings mit der Einschränkung der freiberuflichen Tätigkeit. Insoweit wird der vereinbarte Abschlag für den Kellerraum nicht zum Tragen kommen.

Ein Abschlag von 25 % ist sicherlich ein nachvollziehbarer Ansatz. Jedoch wird hier nur Klarheit geschaffen werden können durch die Einholung eines Gutachters, soweit der Verkäufer nicht nachbessert und die uneingeschränkte Büronutzung herbeiführt.

2) Rücktritt des Verkäufers

Der Verkäufer hat nur ein Rücktrittsrecht, wenn der Kaufpreis zur Zahlung fällig ist und nicht fristgerecht gezahlt wurde. Soweit der Kaufgegenstand mit einem Mangel behaftet, der die vertragsgerechte Nutzung nicht gewährleistet, ist der Kaufpreis erst zur Zahlung fällig, wenn der Mangel beseitigt ist und der Kaufgegenstand vertragsgerecht ist.

Zur weiteren Vorgehensweise:

Sie fordern den Verkäufer auf den mangelhaften Zustand zu beseitigen. Teilen Sie mit, dass der Kaufpreis erst zur Zahlung fällig, wenn der Kaufgegenstand vertragsgerecht ist. Im weiteren teilen Sie mit, dass wenn der Kaufgegenstand nicht vertragsgerecht hergestellt ist, Sie den Kaufpreis mindern. Sie können in diesem Schreiben die 25 %ige Reduzierung vorschlagen. Wenn hierüber keine Einigung erzielt wird, ist Gutachter zu beauftragen.

Eine Zahlung ist erst fällig, wenn die Kaufsache in vertragsgerechten Zustand ist oder Sie sich über die Minderung verständigt haben.

Soweit der Verkäufer seine vertragliche Leistung nicht erbracht hat und der Kaufpreis nicht fällig ist, kann der Verkäufer nicht wirksam von dem Vertrag zurücktreten.

3. Ihr Beispiel:

Er verkauft heute beispielsweise an einen dritten mit dem Vorbehalt das der Vertrag mit mir rückabgewickelt wird. Falls ich dann nicht zahle, tritt er mit sofortiger Wirkung zurück und die Auflassung für den dritten wird eingetragen. (konstruiert aber möglich)

Sie sind mit Auflassung eingetragen, so dass er nicht ohne weiteres an einen Dritten verkaufen kann.

4. Wie stelle ich sicher, das meine Minderung Vorrang vor dem Rücktritt hat und ich mich vor dem Verkäuferrücktritt schütze? Der Rücktritt ist leider sehr unglücklich für den Fall der Nichtzahlung formuliert, es gibt keine Enschränkungen.

Aus meiner Sicht ist der Verkäufer hinsichtlich der vertragsgerechten Nutzung mit Ablauf des Übergabetermins in Verzug, so dass ein Rücktritt wegen Zahlungsverzug ausscheidet. Tritt der Verkäufer zurück, muss der Notar Ihnen diese mitteilen. Wenn Sie dem Rücktritt wegen zu beseitigender Mängel widersprechen, kann der Notar dem Rücktritt nicht entsprechen.

5) Wie sieht es aus mit Folgeforderungen?

- Erwerbsnebenkosten
- Voreiligkeitsentschädigung an die Bank, da diese keine Werthaltige Sicherheit bekommt und ich Minderung in die Tilgung fließen lassen
-Sanierungsaufwendungen für den Keller
- Schadensersatz, da ich nicht vermieten kann etc..

Dies kann ich leider nicht abschließend beurteilen, da ich hierfür den Kaufvertrag benötige, da zur Ersatzpflicht bei den Sanierungsaufwendungen in der Regel eine vertragliche Klausel aufgenommen wird. Die Schadensersatzforderung hängt davon ab, ob ein Übergabetermin vereinbart wurde.
Hinsichtlich der Vorfälligkeitsentschädigung kann die Bank eine Sicherheit bereits vor Eigentumsübertragung eintragen. Im Rahmen einer Minderung wird die Bank aber voraussichtlich eine neue Bewertung des Grundbesitzes fordern.

Ich hoffe ich konnte Ihre Nachfragen und neuen Fragen beantworten und stehe bei Rückfragen gerne weiterhin zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt

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