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Maklercourtage bei Rücktritt vom Kaufvertrag.

| 26.03.2018 20:04 |
Preis: 57,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwältin Liubov Zelinskij-Zunik, M.mel.


Zusammenfassung: Wird eine behördliche Genehmigung hinsichtlich der Bebaubarkeit eines Grundstücks
entgegen der Erwartung der Maklervertragsparteien verweigert, so muss der Makler die
bereits erhaltene Provision zurückzahlen.

Hallo,

Wir haben mit unsere Immobilien GmbH einen Makler beauftragt uns eine neue Investitionsmöglichkeit für eine Wohnimmobilie (zu vermietendes noch zu errichtendes Mehrfamilienhaus) zu suchen. Der Makler hat uns hierfür einen Kontakt hergestellt zu einem Bauunternehmer, welcher uns ein Grundstück in guter Lage mit Baugenehmigung verkaufen will. Wir haben sodann einen notrariellen Kaufvertrag mit dem Verkäufer (besagter Bauunternehmer) geschlossen. Gemäß unsere Absprache, sollte der Makler ausschließlich den Kontakt zum Verkäufer herstellen, nicht aber den Kaufvertrag verhandeln oder an der Beuurkung teilnehmen. Wir haben im Kaufvertrag ein Rücktrittsrecht verhandelt, wonach wir bis zu einem bestimmten Termin die besagte Baugenehmigung für unser geplantes Vorhaben vorliegen sollte. Die Baugenehmigung konnte wegen verschiedener Nachforderungen der Behörde, nicht rechtzeitig geliefert werden. Wir sind folglich vom Vertrag zurück getreten. Einen schriftlichen Maklervertrag haben wir nicht geschlossen. Wir haben aber die Maklerrechnung nach Kaufvertragsunterschrift bezahlt. Können wir die Maklercourtage zurück fordern?

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1. ähnliche Fälle waren Gegenstand dieser Entscheidungen
https://www.jurion.de/urteile/bgh/1992-01-15/iv-zr-317_90/
https://www.jurion.de/urteile/bgh/1998-01-29/iii-zr-76_97/
In der Entscheidung
https://www.jurion.de/urteile/bgh/1998-01-29/iii-zr-76_97/
Rn. 4 wird bei der Frage, Provisionsanspruch ja oder nein unterschieden, ob
„…Beruhte der Rücktritt darauf, daß der Vertragspartner des Maklerkunden seine Verpflichtungen aus dem Hauptvertrag nicht erfüllt hatte, sollte es grundsätzlich beim Fortbestand des Maklerlohnanspruchs bleiben". Bsp.: Käufer brachte die nach den Verträgen zu erbringenden Bürgschaften nicht rechtzeitig (trifft bei Ihnen nicht zu)
(https://www.jurion.de/urteile/bgh/1991-03-06/iv-zr-53_90/)
oder
„In Abgrenzung hiervon hat der Senat daneben jedoch auch die Grundsätze der beiden früheren Entscheidungen ausdrücklich bestätigt: Dort war - wie hier - dem Makler die Provision nur für den Nachweis von Baugelände versprochen worden; die Bebauungsfähigkeit des nachgewiesenen Grundstücks konnte jedoch nicht hergestellt werden. Wird in einem solchen Fall ein Rücktrittsrecht von der Bebauungsfähigkeit des gekauften Grundstücks abhängig gemacht, so kann ein solcher Rücktrittsvorbehalt der Vereinbarung einer aufschiebenden Bedingung gleichkommen, mit der Folge, daß die Maklerprovision erst dann verdient ist, wenn die Bebaubarkeit feststeht oder jedenfalls mit einem Rücktritt nicht mehr zu rechnen ist". Das kann in Ihrem Fall zutreffen, da Sie einen Makler beauftragt haben „eine neue Investitionsmöglichkeit für eine Wohnimmobilie (zu vermietendes noch zu errichtendes Mehrfamilienhaus) zu suchen", die Bebauungsfähigkeit ist aber aufgrund der fehlenden Baugenehmigung nicht möglich ist. In dem Fall ist das Ergebnis, dass der Rücktrittsvorbehalt im Hauptvertrag einer aufschiebenden Bedingung gleichgestanden hat und Provisionsanspruch nicht bestanden hat, § 652 I 2 BGB .
2. Zu beachten ist noch, dass der Makler seine Provision trotzdem behalten darf, wenn er mit Ihnen vereinbart hat, dass ihm die Provision unabhängig von der Bebauung zustehen sollte.
Würde der Makler diesen Einwand im Prozess erheben, hätten Sie
die Beweislast dafür, dass eine solche Vereinbarung nicht
getroffen war.
https://www.jurion.de/urteile/bgh/1992-01-15/iv-zr-317_90/
In Ihrem Fall ergeben sich Bedenken, ob Sie einen solchen Nachweis führen können. Denn der Gegenstand der Vereinbarung mit dem Makler sei die Herstellung des Kontaktes gewesen, „ eine neue Investitionsmöglichkeit für eine Wohnimmobilie (zu vermietendes noch zu errichtendes Mehrfamilienhaus) zu suchen".
Daher wäre angebracht, zunächst den Makler zur Rückzahlung mit der Begründung oben Ziff. 1 aufzufordern und zu schauen, welche Einwände er erheben wird.




Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 26.03.2018 | 22:38

Liebe Frau Rechtsanwältin,

Vorab vielen Dank für Ihre Rückmeldung! Ihren Ausführungen folgend erscheint mir eine Rückforderung doch recht schwer durchzusetzen. Wie müsste mir der Makler sodann seine Rückweisung begründen, um seinen Anspruch zu wahren? Oder reicht aus Ihrer Sichtweise die bloße Rücksendung mit dem Vermerk, dass nur die Vermittlung des möglichen Vorhabens Grundlage der Abrechnung seiner Courtage war?

Besten Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.03.2018 | 23:04

...die Rückforderung würde ich auf jeden Fall geltend machen. Ja, es reicht aus, dass der Makler darauf erwidert, fie Provision sei unabhängig vom Vertragsabschluss vereinbart gewesen. Dann müssen Sie schauen, dass Sie das Gegenteil beweisen können, durch Korrespondenz, Aussagen weiterer Beteiligten z. B.
Freundliche Grüße aus München
Zelinskij


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Bewertung des Fragestellers 28.03.2018 | 06:34

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 28.03.2018 4,6/5,0
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