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Immobilienrecht Rücktritt wg. Nichtleistung

| 29.06.2016 14:31 |
Preis: ***,00 € |

Hauskauf, Immobilien, Grundstücke


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA


Zusammenfassung: Rückabwicklung eines notariellen Kaufvertrages. Verzugsschaden und Schadensersatz.

Ein Ehepaar (=Käufer) will im Juni 2015 von einer Erbengemeinschaft ein 40 Jahre altes Haus abkaufen. Die Erbengemeinschaft bestimmt einen Vertreter (=Verkäufer) zur Wahrnehmung ihrer Interessen.
Man einigt sich Anfang Juli 2015 über den Preis. Der Verkauf verzögert sich, da zunächst eine juristische Betreuung für einen der Erben aus der Erbengemeinschaft bestellt werden muss und dieser Erbe dann später stirbt – dadurch ergibt sich eine weitere Verzögerung wg. Erbschein.
Anfang August 2015 bittet der Käufer den Verkäufer, ihm den Hausschlüssel zur Verfügung zu stellen, da er Planungsarbeiten und Handwerkerbesichtigungen für Angebotseinholungen durchführen will. Der Verkäufer übergibt den Schlüssel mit dem mündlichen Hinweis, dass jedwede Veränderungen auf Kosten des Käufers erfolgen und er keinerlei Ansprüche gegen den Verkäufer hat, sollte der Verkauf aus irgend einem Grunde nicht stattfinden. Es gibt keinerlei schriftliche Vereinbarungen.
Anfang Dezember 2015 stellt der Verkäufer fest, dass zwischenzeitlich einige Veränderungen an dem Haus vorgenommen wurden: u.a. Betonieren eines Gartentores, neue Außenfarbe, Elektrik außer Betrieb gesetzt und großteils ergänzt (halbfertig), alle drei Bäder herausgerissen, alle Heizkörper im Haus entfernt - neue Heizkörper liegen vorort, Fliesen im gesamten Haus entfernt – teilweise in Eigenleistung völlig unakzeptabel neu gefliest, alle restlichen teilw. hochwertigen Bodenbeläge ebenso entfernt. Alle Türen und Türstöcke entfernt etc etc.
Der Käufer hat bis Ende 2015 Aufträge an Handwerker für geschätzte 60.000,- bis - 80.000,-€ vergeben.
Mitte März 2016 findet die Beurkundung beim Notar statt. Als Käufer fungiert die Gattin, sie weist sich mit türkischem Ausweis aus. Mitte April sind alle Unterschriften der Erbengemeinschaft beim Notar eingegangen und der Käufer wird informiert, dass er innerhalb einer Woche den Kaufpreis an die Erben zu überweisen hat.
Das Geld wird bis Ende Mai nicht überwiesen. Der Verkäufer setzt den Käufer entsprechend Klausel aus dem Notarvertrag ( >=10 Tage) mit 15 Tage Nachfrist schriftlich in Verzug und weist auf entstandene Verzugszinsen hin. Außerdem recherchiert er über den Käufer. Ergebnis: der Käufer hat auch keine der beauftragten Firmen bisher bezahlt.
Am 27.06.2016 läuft die Nachfrist aus. Durch einen Rechtsanwalt bittet der Käufer vorab um weitere vier Wochen Fristverlängerung. Da der Verkäufer seit Ende März 2016 durch meist abenteuerliche Geschichten vertröstet wird, lehnt er eine weitere Fristverlängerung ab. Die Käuferin erscheint, wie zuvor vereinbart, am 29.06.2016 beim Notar und unterschreibt den Rücktritt von der Auflassungsvormerkung. Sie wird vom Verkäufer aufgefordert, das Haus bis Anfang Juli 2016 zu räumen und besenrein zu übergeben.

Fragen:
1. Bis zu welchem Zeitpunkt kann der Zins ab Eintritt der Fälligkeit des Kaufpreises gefordert werden? Bis zum Tage der Unterschrift oder bis zum Tage des Zuganges der Eintragung im Grundbuch (Datum Poststempel)?
2. Kann durch den Verkäufer Schadendersatz vom (ehem.) Käufer wegen der Veränderungen am Haus gefordert werden?
3. Kann einer der vom Käufer ehemals beauftragten Handwerker irgendwelche Ansprüche gegen den Verkäufer erheben? (Rechtsgrundlage??)

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Der Verzugszins kann bis zu dem Tage gefordert zu dem der Rücktritt von dem Kaufvertrag ausgesprochen wurde. Durch den Rücktritt von dem Kaufvertrag entfällt die wechselseitige Leistungspflicht, so dass dann auch kein fälliger Kaufpreis mehr gefordert werden kann.

Fehlt es an einem solchen Rücktritt von dem notariellen Kaufvertra, wird jedenfalls mit Löschung der eingetragenen Auflassungsvormerkung ein Verzug entfallen, da die Käufer keine Sicherheit für den Übertragungsanspruch haben und sie daraus ergibt, dass die Parteien an dem Kaufvertrag nicht mehr festhalten wollen.

2. Die Verkäufer können den Käufer auffordern den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen. Kommen die Käufer dem nicht nach, sollte gutachterlich der entstandene Aufwand für die Herstellung des ursprünglichen Zustandes geschätzt werden. Dies ist dann Ihr Schaden. Die gutachterliche Stellungnahme ist zwingend, um den Schaden nachzuweisen.

Sollte das Haus zwischenzeitlich weiter verkauft werden, ist der Schaden ein etwaiger Mindererlös, sowie der Zinsverlust für die Zeit bis zum Kauf und dem Zufluß des Kaufpreises. Eine gutachterliche Schadensermittlung ist für diesen Fall dann nicht erforderlich.

3. Nein, Ansprüche von Handwerkern gegen die Verkäufer bestehen nicht, da mit diesen kein Vertrag geschlossen wurde. Aus dem Eigentum an dem Grundbesitz läßt sich seitens der Handwerker kein Anspruch auf Werklohn ableiten.

4. Soweit die Käufer die Grunderwerbsteuer gezahlt haben, sollten Sie versuchen den Erstattungsanspruch zu pfänden, um diesen auf den Zinsschaden und den Schaden durch die Baumaßnahmen anzurechnen. Hierfür ist aber eine titulierte Forderung erforderlich. Soweit aufgrund des Rücktritts keine vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages ausgestellt wird, ist der Schadensersatzanspruch gerichtlich, z.B. durch einen Antrag auf Erlass eines Mahnbescheides durchzusetzen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 30.06.2016 | 13:21

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 30.06.2016 4,8/5,0
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