Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Frage beantworte ich wie folgt:
Außenjalousien einer Wohnungseigentumsanlage stehen im gemeinschaftlichen Eigentum. Die von Ihnen zitierte Regelung in § 3 der Teilungserklärung macht dazu keine Angaben. Die zitierte Regelung bezieht sich ausschließlich auf das Innere der Räume im Sondereigentum und damit nicht auf das Gebäudeäußere.
Die Anbringung der Außenjalousien stellt eine bauliche Veränderung dar. Eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum (hier Außenfassade und ggf. der äußere Fensterrahmen) bedarf der Genehmigung durch Beschluss der Wohnungseigentümer.
Erforderlich ist dabei das Zustandekommen eines positiven Beschlusses mit einfacher Mehrheit sowie die Zustimmung sämtlicher durch die Maßnahme beeinträchtigter Wohnungseigentümer. Voraussichtlich müssen tatsächlich alle Wohnungseigentümer zustimmen, wenn für sie die Veränderung der Anlage optisch wahrnehmbar ist. Ggf. kann ein Nachteil auch darin liegen, dass durch die bauliche Umgestaltung die Wartung und Reparaturanfälligkeit des gemeinschaftlichen Eigentums erhöht wird.
Einen Anspruch auf Durchführung der baulichen Veränderung haben Sie dann, wenn ein entsprechender Beschluss erfolgt. Sie sollten daher zunächst auf eine Beschlussfassung hinwirken. Wird der Beschlussantrag abgelehnt, haben Sie die Möglichkeit, binnen Monatsfrist (§ 46 WEG
) eine Anfechtungsklage zu erheben.
Ohne Beschluss dürfen die Außenjalousien nicht angebracht werden. Es bestünden dann Beseitigungsansprüche der anderen Wohnungseigentümer.
Ob Sie gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümer einen Anspruch auf Zustimmung haben, kann ich an dieser Stelle leider nicht beantworten. Dazu müssten u.a. die baulichen Gegebenheiten der Anlage beurteilt werden. U.U. besteht eine gesetzliche Verpflichtung gem § 3 IV EnEV, dass die Anforderungen an sommerlichen Wärmeschutz eingehalten werden. Ein für Sie interessantes Urteil könnte BGH, Urteil vom 20.7.2018, AZ: V ZR 56/17
sein. Ausschließlich Gleichheitserwägungen, dass bereits an anderen Wohnungen schon Außenjalousien angebracht sind, halte ich nach vorläufiger Einschätzung noch nicht für ausreichend, um einen Zustimmungsanspruch zu begründen.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Guido Matthes
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Sehr geehrter Herr Ra. Matthes,
herzlichen Dank für Ihre schnelle und kompetente Beantwortung meines Problems.
Ich habe soweit alles verstanden, jedoch sind Sie nicht auf den Brief meiner Verwalterfirma nicht eingegangen.
"Sehr geehrter Herr R., gemäß Rechtsprechung gehören Rollläden zum Gemeinschaftseigentum, das sie das äußere Erscheinungsbild der Fassade mitbestimmen. Es ist richtig, dass die Anbringung von Rollläden als bauliche Veränderung anzusehen ist. Wenn in der Teilungserklärung rechtsunwirksam die Zuordnung zum Sondereigentum erfolgt und weiterhin die Kostentragung im § 10 auf den Sondereigentümer abgewälzt wird, so sehen wir hier eine Kostenumdeutung. Das heißt, der Sondereigentümer müsste für sämtliche Kosten in Verbindung mit Rollläden aufkommen."
Leider ist der Brief für mich unverständlich. Könnten Sie mir hier bitte vielleicht mit einfachen Worten erklären,
was mir die Verwalterfirma damit mitteilen möchte?
Mit freundlichen Grüßen
W.R.
Sehr geehrter Fragesteller,
in dem Brief geht es um die Kosten der von Ihnen gewünschten Maßnahme. Nach Auffassung des Verwalters sollen die Kosten von Ihnen alleine getragen werden.
Die Kosten einer baulichen Veränderung trägt gem. § 16 WEG
derjenige Wohnungseigentümer anteilig, der der Maßnahme zugstimmt hat und sich nicht zugleich gegen die Kostentragung verwahrt hat.
In der Praxis wird häufig zusammen mit dem Beschluss über die Durchführung der baulichen Maßnahme auch geregelt, wie die Kosten verteilt werden. Ein solcher Beschluss bedarf der qualifizierten Mehrheit, § 16 IV WEG
.
Der erwähnt § 10 der Teilungserklärung ist mir nicht bekannt. Ggf. finden sich dort Sonderregelungen Ihrer Gemeinschaft zur Kostenverteilung bei Maßnahmen baulicher Veränderungen. Bitte lesen dazu in der Teilungserklärung nach.
Mit freundlichen Grüßen
Matthes
Rechtsanwalt
