Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Frage.
Ich möchte vorab darauf hinweisen, dass vorliegend gerade die konkrete Teilungserklärung und die Situation vor Ort eine entscheidende Rolle spielen kann. Eine abschließende Beurteilung der von Ihnen gestellten rechtlichen Fragen ist daher im Rahmen dieses Forums nicht mit hundertprozentiger Sicherheit möglich. Hierfür sollten Sie gegebenenfalls die Unterlagen nochmals einem Kollegen vorlegen.
Nun zu Ihren Fragen:
1. Die Veränderung der Balkonverkleidung stellt grundsätzlich eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 WEG dar. Unabhängig von der Frage, ob hier Gemeinschafts- oder Sondereigentum vorliegt, benötigen Sie daher für die von Ihnen geplante Änderung grundsätzlich die Zustimmung des anderen Eigentümers. Diese Zustimmung wäre auch mündlich möglich, sofern dies nachweisbar ist.
Dass der andere Eigentümer auch Veränderungen vorgenommen hat, führt nicht zwingend zu einer Bindungswirkung. Denn bauliche Veränderungen können nicht stets miteinander verglichen werden, so dass jede Maßnahme hinsichtlich ihrer Zulässigkeit für sich zu betrachten ist.
II.
Eine ähnliche Problematik sehe ich bei der Einräumung des Sondernutzungsrechts. Hierfür ist eine verbindliche Vereinbarung der Eigentümer notwendig. Die Tatsache, dass der andere Eigentümer die vorbereitete schriftliche Erklärung nicht unterzeichnet hat, spricht vorliegend dafür, dass eine endgültige und verbindliche Einigung noch nicht stattgefunden hat. Der Verkauf der Eigentumsanteile für 4.000,00 € wäre zudem wohl erst dann bindend, wenn eine notarielle Einigung vorliegen würde. Auf die mündliche Einigung wird man sich daher insoweit nicht verlassen können.
Denkbar ist hier allerdings tatsächlich, aufgrund der jahrelangen Nutzung hier von einer konkludenten Genehmigung zu sprechen. Allerdings spricht hiergegen, dass der Eigentümer gerade eine verbindliche Regelung verweigert. Zudem ist die Frage, ob eine konkludente Duldung tatsächlich zu einem dauerhaften Recht zur Nutzung führen kann.
Insgesamt sehe ich vorliegend aufgrund der verweigerten Unterzeichnung durch den Eigentümer das Risiko, dass es zu einer Streitigkeit kommt. In diesem Fall würde ich mich nicht auf eine ungewisse Zeugenaussage des Maklers verlassen, da Sie im Vorfeld nie einschätzen können, welche Aussage im Rahmen eines Verfahrens gemacht wird. So kann es z.B. sein, dass eine Zeugenaussage erst nach einiger Zeit im Verfahren gemacht werden muss und die Zeugenaussagen dann nicht mehr so deutlich sind, wie dies nun möglicherweise der Eindruck macht. Zudem spricht die Vorbereitung einer schriftlichen Vereinbarung grunsätzlich dafür, dass die Vereinbarung eben schriftlich getroffen werden sollte, so dass es zwar zu Vorgesprächen kam, nicht jedoch zu einer endgültigen und verbindlichen Einigung.
Im Ergebnis gehe ich daher davon aus, dass es durchaus Argumente gibt, die die Ansicht des Maklers stützen, so dass Sie in einem Streit mit dem anderen Eigentümern durchaus Argumente haben, um Ihre Rechte durchzusetzen. Allerdings ist es nicht sicher, dass Sie mit der vorliegenden Argumentation letztlich durchdringen und Ihre Rechte auch durchsetzen können.
Grundsätzlich würde ich Ihnen daher - wenn Ihnen die beiden angesprochenen Probleme wichtig sind - auf eine vorherige Regelung bestehen.
Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen selbstverständlich gerne auch für eine weitere Interessenvertretung gegenüber dem Veräußerer zur Verfügung.