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WEG, Sondereigentum, Teilungserklärung, konkludentes Verhalten

20.06.2012 20:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Maximilian A. Müller


Nach langer Suche habe ich endlich vor zwei Monaten eine schöne und bezahlbare Wohnung gefunden, die ich gerne kaufen würde, wenn es da nicht zwei Punkte wären, die ich vor der Unterzeichnung des Kaufvertrages geklärt haben müsste.

Hier noch ein paar Fakten:
- Die Wohnung erstreckt sich über zwei Ebenen (EG und Souterrain)
- Es gibt nur zwei Eigentümer

1.) Zu der Wohnung gehört eine 13qm große Balkonterrasse, die an beiden Seiten mit Glasbausteinwänden eingefasst ist. Hier möchte ich die rechte Wand entfernen und durch ein modernes Balkongeländer ersetzen lassen.
In der Teilungserklärung steht jedoch: „In Ergänzung dieser Bestimmung wird, als zum Gegenstand des Sondereigentums gehörend, Folgendes ausdrücklich festgelegt: b) Der Wandputz und die Wandverkleidung sämtlicher zum Sondereigentum gehörenden Räume, auch soweit die putztragenden Wände nicht zum Sondereigentum gehören, jedoch NICHT der Außenwandputz und die Verkleidung im der Loggien und Balkone."
Für mich bedeutet diese Klausel, dass ich die Wand nicht entfernen darf.
Der andere Eigentümer hat aus seiner Glasbausteinwand fünf oder sechs Steine entfernt.

2.) Im Jahre 2004 wurde im Souterrain gemäß mündlicher Vereinbarung zwischen den Eigentümern eine Fläche von 4qm von der Waschküche abgetrennt und von dem jetzigen Verkäufer in ein zusätzliches Badezimmer umgewandelt. Dieses Badezimmer wird nur von den Eigentümern der zu verkaufenden Wohnung genutzt, gehört jedoch nicht zu deren Sondereigentum.

Gegenüber dem Makler und dem Notar habe ich bemängelt, dass diese zwei Punkte nicht rechtssicher geklärt sind. Daraufhin wurde von dem Notar eine Zusatzerklärung zur Teilungserklärung aufgesetzt, die besagt, dass die Glasbausteine auf der Terrasse entfernt werden dürfen, und dass das Bad im Souterrain gegen Zahlung von 4000,00 Euro in das Sondereigentum der Wohnung 1 übergeht. Dieses Prozedere wurde zwischen den Eigentümern im Beisein des Maklers so besprochen und vereinbart. Die Zusatzerklärung die diese Punkte regelt, sollte von dem jetzigen Eigentümer der Wohnung und dem Eigentümer der anderen Wohnung unterzeichnet werden.

Dies ist bisher nicht geschehen, da der Miteigentümer die Unterzeichnung dieser Zusatzerklärung immer wieder verzögert. Hintergrund ist ein Streit zwischen den beiden Eigentümern.

Sowohl Makler als auch Notar drängen mich nun dazu, den Kaufvertrag auch ohne die unterzeichnete Zusatzerklärung abzuschließen, und begründen dies folgendermaßen:
1. Es gäbe kein Rechtsmittel den Miteigentümer zur Unterzeichnung zu zwingen.
2. Das Setzen einer Frist zur Unterzeichnung der Zusatzerklärung keine Aussicht auf Erfolg habe. Der Miteigentümer könne die Unterzeichnung unendlich hinauszögern.
3. Der Miteigentümer bereits selbst Änderungen an der Verkleidung seiner Terrasse vorgenommen hätte, und mir deshalb eine Änderung nicht untersagen dürfe.
4. Da der Makler Zeuge der Vereinbarung über den Verkauf des Bades gegen Zahlung von 4000,00 Euro gewesen ist, wird er dieses schriftlich bezeugen.
5. Durch die alleinige Nutzung des Bades im Souterrain durch den Eigentümer der EG-Wohnung über einen Zeitraum von acht Jahren, sei durch konkludentes Verhalten, ein Sondernutzungsrecht entstanden, das nicht mehr entzogen werden könne, und ein Rückbau des Bades könne nicht gefordert werden.

Dass es sich in Bezug auf das Bad um konkludentes Verhalten handeln könnte, aus dem man ein Sondernutzungsrecht des jetzigen Eigentümers ableiten könnte, leuchtet mir ein. Aber hätte das auch nach einem Verkauf an mich weiterhin Bestand? Würde auch mir vor Gericht ein Sondernutzungsrecht eingeräumt werden?

Was würden Sie mir raten? Kann ich den Kaufvertrag unterzeichnen, ohne dass die Zusatzerlärung zur Teilungserklärung von dem Miteigentümer unterschrieben wurde?


Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Frage.

Ich möchte vorab darauf hinweisen, dass vorliegend gerade die konkrete Teilungserklärung und die Situation vor Ort eine entscheidende Rolle spielen kann. Eine abschließende Beurteilung der von Ihnen gestellten rechtlichen Fragen ist daher im Rahmen dieses Forums nicht mit hundertprozentiger Sicherheit möglich. Hierfür sollten Sie gegebenenfalls die Unterlagen nochmals einem Kollegen vorlegen.

Nun zu Ihren Fragen:

1. Die Veränderung der Balkonverkleidung stellt grundsätzlich eine bauliche Veränderung i.S.d. § 22 WEG dar. Unabhängig von der Frage, ob hier Gemeinschafts- oder Sondereigentum vorliegt, benötigen Sie daher für die von Ihnen geplante Änderung grundsätzlich die Zustimmung des anderen Eigentümers. Diese Zustimmung wäre auch mündlich möglich, sofern dies nachweisbar ist.

Dass der andere Eigentümer auch Veränderungen vorgenommen hat, führt nicht zwingend zu einer Bindungswirkung. Denn bauliche Veränderungen können nicht stets miteinander verglichen werden, so dass jede Maßnahme hinsichtlich ihrer Zulässigkeit für sich zu betrachten ist.

II.
Eine ähnliche Problematik sehe ich bei der Einräumung des Sondernutzungsrechts. Hierfür ist eine verbindliche Vereinbarung der Eigentümer notwendig. Die Tatsache, dass der andere Eigentümer die vorbereitete schriftliche Erklärung nicht unterzeichnet hat, spricht vorliegend dafür, dass eine endgültige und verbindliche Einigung noch nicht stattgefunden hat. Der Verkauf der Eigentumsanteile für 4.000,00 € wäre zudem wohl erst dann bindend, wenn eine notarielle Einigung vorliegen würde. Auf die mündliche Einigung wird man sich daher insoweit nicht verlassen können.

Denkbar ist hier allerdings tatsächlich, aufgrund der jahrelangen Nutzung hier von einer konkludenten Genehmigung zu sprechen. Allerdings spricht hiergegen, dass der Eigentümer gerade eine verbindliche Regelung verweigert. Zudem ist die Frage, ob eine konkludente Duldung tatsächlich zu einem dauerhaften Recht zur Nutzung führen kann.


Insgesamt sehe ich vorliegend aufgrund der verweigerten Unterzeichnung durch den Eigentümer das Risiko, dass es zu einer Streitigkeit kommt. In diesem Fall würde ich mich nicht auf eine ungewisse Zeugenaussage des Maklers verlassen, da Sie im Vorfeld nie einschätzen können, welche Aussage im Rahmen eines Verfahrens gemacht wird. So kann es z.B. sein, dass eine Zeugenaussage erst nach einiger Zeit im Verfahren gemacht werden muss und die Zeugenaussagen dann nicht mehr so deutlich sind, wie dies nun möglicherweise der Eindruck macht. Zudem spricht die Vorbereitung einer schriftlichen Vereinbarung grunsätzlich dafür, dass die Vereinbarung eben schriftlich getroffen werden sollte, so dass es zwar zu Vorgesprächen kam, nicht jedoch zu einer endgültigen und verbindlichen Einigung.


Im Ergebnis gehe ich daher davon aus, dass es durchaus Argumente gibt, die die Ansicht des Maklers stützen, so dass Sie in einem Streit mit dem anderen Eigentümern durchaus Argumente haben, um Ihre Rechte durchzusetzen. Allerdings ist es nicht sicher, dass Sie mit der vorliegenden Argumentation letztlich durchdringen und Ihre Rechte auch durchsetzen können.

Grundsätzlich würde ich Ihnen daher - wenn Ihnen die beiden angesprochenen Probleme wichtig sind - auf eine vorherige Regelung bestehen.


Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen selbstverständlich gerne auch für eine weitere Interessenvertretung gegenüber dem Veräußerer zur Verfügung.

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