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Kostentragung Gutachter. Schadensfeststellung bei Schadensursachen im Sondereigentum

13.12.2018 10:56 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 2 Stunden
Ein Eigentümer teilt uns, dem WEG-Verwalter, mit, dass Risse und Putzschäden (keine Nässeschäden oder Schimmel!), teilweise schon kleine Abbröckelungen in seiner Badezimmerwand sind (sichtbar somit zunächst also nur im Sondereigentumsbereich) und erwartet, dass von uns bzw. der Gemeinschaft die Ursachen ermittelt werden mit der Begründung, dass die Ursachen ja im Gemeinschaftsbereich liegen könnten oder im Sondereigentum der danebenliegenden Wohnung, denn dort sei neulich das, an seinem Bad angrenzende Bad, komplett saniert worden mit Stemmarbeiten usw.
In der Regel können wir als kaufmännischer Verwalter ja in solch einem speziellen Fall technisch nicht die Schadensursachen ermitteln und müssen (nach uns bekannter Rechtsprechung hat die Gemeinschaft bzw. wir den "Forschungsauftrag" zur Schadensursache) einen Fachmann, Gutachter oder dergleichen, beauftragen. Nun unsere Frage zu den Gutachterkosten, die ja von der Gemeinschaft (als Auftraggeber bzw. durch uns) an den Gutachter gezahlt werden: Liegen die Ursachen im Gemeinschaftseigentum, verblieben diese logischerweise bei der Gemeinschaft. Aber was ist, wenn die Ursachen im Sondereigentum der vom Schaden betroffenen Wohnung liegen, in diesem Falle z. B. durch mangelhafte Auftragung des Putzes bereits bei Erstellung des Baukörpers? Hat die Gemeinschaft dann einen Anspruch gegenüber dem Sondereigentümer auf Rückerstattung der Gutachterkosten an die Gemeinschaft. Und, falls ja, wenn der Eigentümer die Rückerstattung verweigert mit der Begründung, dass ja nicht er den Gutachter beauftragt hatte?
Und wie sieht es aus, wenn die Ursachen in der Nachbarwohnung liegen, wenn z. B. die Abstemmarbeiten bei der Badrenovierung schadensursächlich sind bzw. vom Gutachter festgestellt wurden, hat die Gemeinschaft dann einen Anspruch auf Kostenrückerstattung gegen diesen Nachbarn? Hier natürlich auch die Frage, wenn der die Rückzahlung verweigert mit der Begründung, nicht er habe den Gutachter beauftragt.
13.12.2018 | 11:41

Antwort

von


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Sehr geehrte Damen und Herren,


die Kosten der Begutachtung trägt die WEG aus Auftraggeber.

Ein Regress gegen den meldenden Eigentümer, bzw. dem Eigentümer der Nachbarwohnung wird ausscheiden, da es weder eine vertragliche, noch eine gesetzliche Grundlage gibt, die so einen Regressanspruch trägt.


Daher sollte im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung wie folgt vorgegangen werden:


Die Mitteilung des geschädigten Eigentümers wird (durch Haustechniker/Hausmeister) schriftlich aufgenommen, der Schaden angesehen und mit Fotos /mit Maßband/Zollstock (um das genaue Ausmaß zu dokumentieren) manifestiert, um so eine Schadenaufnahme zu erhalten.

Sofern die Schäden sich nicht vergrößern/verändern, also kein besonderer dringender Fall eintritt (daher ist auch die Dokumentation sinnvoll), , ist dieser dann Schaden und die Untersuchung als TOP in der nächsten ETV aufzunehmen.

Denn für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums müssen Sie als Verwaltung die NOTWENDIGEN Maßnahmen treffen, also auch die Schadenursache dann feststellen lassen.

In diesem TOP kann dann in der Tat die Kostenverteilung als Beschlussvorlage getroffen werden (Kosten Gemeinschaft bei Ursache im Gemeinschaftseigentum - Kosten betroffener Sondereigentümer, wenn keine Ursache im Gemeinschaftseigentum), so dass dann ein wirksamer Beschluss herbeigeführt wrden kann - erst dann sollte auch ein Gutachter beauftragt werden (sofern eben kein besonders dringender Fall).

Erst damit hätten Sie dann einen Regressanspruch gegen den betroffenen Eigentümer.


Ohne so einen Beschluss oder ohne, dass en besonderer dringender Fall durch Schadenvergrößerung vorliegt, sollte der Gutachter also nicht beauftragt werden.


Alternativ zu der langfristigen Lösung über die ETV kann mit dem betroffenen Eigentümer aber auch schriftlich (!) eine Kostenvereinbarung getroffen werden, wonach eben die Gemeinschaft die Gutachterkosten bei Mangel am Gemeinschaftseigentum, ansonsten der Eigentümer selbst die Kosten trägt.

Zahlt der Sondereigentümer bei Eintritt seiner Leistungspflicht nicht, muss die Gemeinschaft a) den Gutachter als Auftraggeber zunächst zahlen und b) den nichtzahlenden Sondereigentümer auf Zahlung an die Gemeinschaft verklagen.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg



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