Formulierung Kostentragung in Teilungserklärung

Guten Abend,

die von Ihnen zitierte Klausel ist missverständlich formuliert und deshalb streitig; eine eindeutige Antwort, wer genau zahlt, lässt sich allein aus dem Wortlaut nicht mit absoluter Sicherheit ableiten. Entscheidend ist aus meiner Sicht, wie die Klausel auszulegen ist und welche Begriffsbestimmungen und sonstigen Regelungen die Teilungserklärung insgesamt enthalten. Wortwörtlich heißt es, „jeder Wohnungseigentümer trägt im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander die Unterhaltungs- und Instandsetzungskosten der sich im Bereich seines Sondereigentums befindlichen Fenster".
Grammatikalisch (wortwörtlich) gelesen kann das so verstanden werden, dass die Kosten für die Fenster, die sich im Bereich des jeweiligen Sondereigentums befinden, von den Wohnungseigentümern insgesamt anteilig getragen werden (also eine Gemeinschaftsbelastung nach Miteigentumsanteilen). Das ist eine ungewöhnliche, aber mögliche Lesart. Denkbar ist aber auch die systematische Auslegung:
Fenster, die zum Sondereigentum gehören, sind vom jeweiligen Sondereigentümer zu unterhalten, weil sie eben dessen Sondereigentum sind; nur wenn Fenster als Gemeinschaftseigentum qualifiziert sind, trägt die Gemeinschaft die Kosten nach Anteilen.

Nach der üblichen rechtlichen Praxis und der Grundstruktur des Wohnungseigentumsrechts erscheint mir die zweite Lesart die naheliegendere! Sind Fenster dem Sondereigentum zugeordnet, so fallen Unterhalt und Instandsetzung grundsätzlich in die Verantwortung des jeweiligen Sondereigentümers; gehören sie zum Gemeinschaftseigentum, hat die Gemeinschaft die Kosten zu tragen und verteilt sie in der Regel nach den Miteigentumsanteilen. Wenn die Teilungserklärung ausdrücklich regeln will, dass dennoch alle Eigentümer anteilig für Sondereigentums-Fenster zahlen sollen, müsste das klarer und bewusster formuliert sein, denn eine solche Sonderregelung weicht vom üblichen rechtlichen Leitbild ab und müsste deshalb eindeutig zum Ausdruck kommen.

Um die Unsicherheit in Ihrer Gemeinschaft zu beheben, sollten Sie zunächst die gesamte Teilungserklärung (einschließlich etwaiger Pläne und Begriffsbestimmungen) sorgfältig prüfen: dort kann stehen, welche Bauteile als Sondereigentum und welche als Gemeinschaftseigentum gelten. Prüfen Sie außerdem die Protokolle älterer Eigentümerversammlungen und die bisherige Praxis: wie wurden bisher ähnliche Fälle gehandhabt? Praxis kann bei der Auslegung eine Rolle spielen. Wenn weiterhin Unklarheit besteht, sollte die Eigentümerversammlung die Frage verbindlich klären; eine klarstellende Änderung oder Auslegungsvereinbarung der Gemeinschaft (idealerweise schriftlich und protokolliert) schafft Rechtssicherheit und vermeidet künftige Streitigkeiten. Formulierungsbeispiele für eine eindeutige Regelung wären etwa:

„Fenster, die dem Sondereigentum zuzurechnen sind, sind vom jeweiligen Sondereigentümer zu unterhalten und instand zu setzen; Kosten für Fenster des Gemeinschaftseigentums trägt die Gemeinschaft entsprechend den Miteigentumsanteilen."

Eine solche klarstellende Ergänzung können Sie zur Beschlussfassung vorlegen.

Kurzum erscheint mir die Klausel also zweideutig; üblicherweise dürfte davon auszugehen sein, dass Sondereigentums-Fenster vom jeweiligen Eigentümer zu tragen sind und nur Gemeinschaftseigentums-Fenster von allen anteilig bezahlt werden. Um endgültige Klarheit zu erreichen, sollten Sie die Teilungserklärung ganz lesen, die bisherige Praxis dokumentieren und in der Eigentümerversammlung eine klare Auslegungs- bzw. Änderungsvorlage einbringen, damit ein eindeutiger, für alle verbindlicher Beschluss gefasst werden kann!

Viele Grüße