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gewerbl. mietvertrag kündigungsschutz


26.04.2007 16:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,ich habe mit meinem Vermieter folgende Probleme und bitte um Beantwortrung meiner Fragen:
Ich habe seit einem Jahr ein Büro angemietet.Da ich oft bis spätnachts arbeiten muss und mein Wohnort ca. 60 km entfernt liegt, habe ich eine Übernachtungsmöglichkeit geschaffen, die ich einige Male unter der Woche in Anspruch nehmen muss.Vom Vermieter wurde ich daraufhin angeschrieben mit der Aufforderung dies zu unterlassen.Bei der Anmietung würde die Situatiuon dem Vermieter mitgeteilt und gebeten eine Duschmöglichkeit einzubauen.Diese wurde auch von ihm übernommen.Der Mietvertrag lautet " Büro mit Aufenthaltsraum".
Mein Gesprächspartner bei der Anmietung erhielt 2 Monatsmieten in bar die meines Erachtens nach als Kaution gedacht waren.
Tatsächlich war dies eine Provision deren Fälligkeit mir nicht mitgeteilt wurde.
Nach einem Jahr bekam ich nun ein Schreiben eines RA.der die Kaution einforderte.Weiter machte er seine Gebühren, sowie 2 überfällige Mietzahlungen geltend die zwar ca. jeweils 3 Wochen verspätet, jedoch allesamt bezahlt wurden.ES SIND KEINERLEI RÜCKSTÄNDE VORHANDEN.
Das Büro ist in einem renoviertes Gebäude und weist massive Schäden an den Wänden auf.Der Putz ist auf eine Fläche von etwa 6 qm abgefallen und teilweise von Schimmel befallen.der Schaden wurde bereits vor 6 Monaten begutachtet und versprochen zu beheben. Bisher leider vergeblich.
Der RA. setzt Frist zur Bezahlung der Kaution und der angeblichen fehlenden Mieten und droht mit fristloser Kündigung.
Eine Abmahnung seitens des Verwalters erfolgte nie.Eine Klausel im Mietvertrag macht eine fristlose Kündigung möglich wenn...u.a. 2 Monatsmieten ausstehen ...oder trotz Abmahnung ständig unpünktlich bezahlt wird.Letzteres war 2 male der Fall wie oben erwähnt.( Was gilt nun )? Die Kostennote des RA. ist m.E. ungerechtfertigt, da auch der Verwalter hätte Anmahnen können.Hier ist eine Mahngebühr von 3 %der Miete vereinbart.
Ich bitte um Abklärung und Rat über mein weiteres Vorgehen.
Kann wegen verspäteter Mietzahlungen gekündigt werden ?
Muss der Anwalt bezahlt werden?
Ist ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Schimmelwände möglich
( dies wurde im Mietvertrag ausgeschlossen - ist diese Klausel rechtswidrig?)
freundliche Grüße
Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Soweit keine Zahlungsrückstände bestehen, können diese natürlich auch nicht eingefordert werden. Bitte beachten Sie jedoch, dass ich mich dabei auf Ihre Sachverhaltsangaben verlasse (Sie teilen ja mit, dass keine Rückstände vorhanden sind). Sollten Sie tatsächlich mit zwei Monatsmieten im Rückstand sein, so wäre eine fristlose Kündigung durch den Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich. Beachten Sie bitte, dass Sie möglicherweise in dem Glauben, auf den monatlichen Mietzins geleistet zu haben, eine Zahlung erbracht haben, welche vom Vermieter auf weitere ausstehende Forderungen verrechnet wurde, so dass diese zuerst getilgt wurden (vgl. § 366, 367 BGB). Sie sollten die Gegenseite daher unverzüglich auffordern, Ihnen umgehend mitzuteilen, woraus sich die Mietrückstände ergeben und einwenden, dass Sie die Mietzahlungen bereits erbracht haben.

Soweit es sich bei Ihrem „Gesprächspartner“ um einen Makler handelt - hiervon gehe ich aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung aus - so sollten Sie klären, inwieweit eine Maklerprovision wirksam vereinbart wurde. Haben Sie einen entsprechenden Maklervertrag unterschrieben ? Wurde eine Provision mündlich vereinbart ? Haben Sie die Zahlung der Kaution ausdrücklich als eine solche gekennzeichnet ? Können Sie Ihre Darstellung beweisen ? Haben Sie sich eine Quittung über die beiden bar geleisteten Monatsmieten geben lassen ? Diese Punkte kann ich aus der Ferne anhand Ihrer Angaben nicht abschließend beurteilen. Von der Klärung dieser Punkte ist es jedoch abhängig, ob Sie zur Zahlung einer Kaution nach wie vor verpflichtet sind oder ob Sie die Kaution noch schulden (etwa, weil es sich bei den bar entrichteten zwei Monatsmieten tatsächlich um die Zahlung einer wirksam vereinbarten Maklerprovision gehandelt hat, so dass Sie die Kaution bis zum heutigen Tage tatsächlich noch nicht erbracht hätten). Grundsätzlich kann ein Vermieter die ausstehende Provision natürlich verlangen.

Die Frage, ob Sie zur Zahlung der Rechtsanwaltskosten verpflichtet sind, hängt davon ab, ob Sie sich zum Zeitpunkt der Beauftragung des Anwalts mit Ihrer Pflicht zur Zahlung der Monatsmieten oder der Kaution in Verzug befanden. Sie wären dann zur Zahlung der Kosten unter dem Gesichtspunkt des Verzuges verpflichtet (vgl. § 286 BGB).

Die Frage, inwieweit Ihre Rechte auf Behebung der Mängel wirksam ausgeschlossen wurden, kann nur anhand des Wortlauts des Mietvertrages abschließend beurteilt werden. Da mir dieser nicht vorliegt, kann ich diese Frage auch nicht abschließend prüfen. Grundsätzlich haben Sie als Mieter nämlich nach § 536 BGB ein Recht auf Minderung des monatlichen Mietzinses bzw. auf Behebung der Mängel. Sie sollten dem Vermieter in diesem Falle nachweisbar (am besten Einschreiben mit Rückschein) eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen und gleichzeitig von Ihrem Zurückbehaltungsrecht am Mietzins Gebrauch machen.

Sie sollten die Gegenseite - wie bereits erörtert - umgehend auffordern, Ihnen mitzuteilen, welche Monatsmieten noch offen sind und warum die von Ihnen zu Beginn bar entrichteten zwei Monatsmieten nicht als Kaution angenommen wurden. Im Übrigen kann ich Ihnen aufgrund der Wichtigkeit der Angelegenheit und der drohenden Schadensersatzforderungen Ihres Vermieters im Falle der berechtigten fristlosen Kündigung nur dringend raten, sich umgehend (!) im Wege einer Einzelberatung durch einen Kollegen anwaltlich beraten und ggf. auch vertreten zu lassen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.

Gerne bin ich auch bereit, die weitere Vertretung und Beratung in der Angelegenheit für Sie zu übernehmen. Sie können mich jederzeit für eine weitere Beauftragung kontaktieren.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

------------------------------------
Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com

Nachfrage vom Fragesteller 26.04.2007 | 18:10

nachfrage:
danke für die umfassende beantwortung. bitte informieren sie mich noch über rechtssituation bezgl. übernachtung.
freundliche grüße

Ergänzung vom Anwalt 27.04.2007 | 08:15

Sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich gerne wie folgt beantworten möchte:


Soweit bei Vertragsabschluss wirksam vereinbart wurde, dass Sie eine Übernachtungsmöglichkeit erhalten, muss sich der Vermieter selbstverständlich hieran binden lassen.

Im Übrigen wäre eine Prüfung des Vertrages sinnvoll, da in gewerblichen Mietverhältnissen - anders als bei Wohnraum - zum Teil erhebliche Abweichungen von den gesetzlichen Regelungen vorhanden sein können.

Grundsätzlich jedoch kann man Ihnen nicht verbieten, auch einmal im Büro zu übernachten, soweit Sie das Büro nicht überwiegend als Wohnraum nutzen. Man kann Ihnen auch nicht verbieten, bis tief in die Nacht zu arbeiten und dann - versehentlich - in den Schlaf zu fallen oder eine kleine Liege einzurichten, wo Sie mittags intensiv über Ihren Job nachdenken können.


Ich hoffe, Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben.



Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt und Mediator
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