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erste Nebenkostenabrechnung nach 8 Jahren

29.06.2009 13:38 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


15:00

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe Fragen zur Nebenkostenabrechnung für meine Wohnung, die ich gerade für das Jahr 2008 erhalten habe.

Hierzu folgende Hintergrundinformationen:

Ich wurde im April 2000 von einem Bekannten gefragt, ob ich nicht als Nachmieter in seine Wohnung einziehen möchte, da er kurzfristig aus dem Mietvertrag entlassen werden wollte.

Nach Besichtigung der Wohnung habe ich dem zugestimmt. Ich habe von meinem Vormieter die entsprechenden Daten zur Miethöhe und Kontoverbindung bekommen und die Miete immer auf das entsprechende Konto des Vermieters überwiesen. Den Vermieter selbst habe ich nur ein einziges mal beim Einzug in die Wohnung getroffen, die Schlüsselübergabe erfolgte vom Vormieter. Einen eigenen Mietvertrag mit dem Vermieter habe ich nicht.

Ich habe seit meinem Einzug keinerlei Nebenkostenabrechnungen erhalten und bin eigentlich davon ausgegangen, dass die von mir monatlich gezahlten Nebenkosten in Höhe von DM 200,- bzw. jetzt € 102,26 eine Pauschale darstellen und nicht als Nebenkostenvorauszahlung anzusehen sind.

Nun hat mir mein Vermieter die Nebenkostenabrechnung für 2008 übersendet, welche sachlich korrekt ist aber leider eine erhebliche Nachzahlungsforderung beinhaltet.

Er behauptet nun mit meinem Vormieter, in dessen Mietvertrag ich eingetreten bin, sei ein Kündigungsverzicht bis 2007 und ein gleichzeitiger verzicht von Mieterhöhungen sowie ein verzicht auf Nebenkostennachforderungen für diesen Zeitraum vereinbart worden. Daher hätte ich bisher auch noch keinerlei Nebenkostenabrechnungen erhalten. Es sind wohl bereits die letzten Jahre erheblich höhere Nebenkosten angefallen als von mir monatlich überwiesen wurden. Von daher ist mir in der Vergangenheit eigentlich kein Schaden entstanden und ich habe durch die fehlenden Abrechnungen eigentlich einen Vorteil gehabt.

Nun meine Fragen:

Wäre eine solche Vereinbarung ( Kündigungsverzicht und Verzicht auf Nebenkostennachforderungen für einen bestimmten Zeitraum) lt. Mietvertrag überhaupt gültig ?

Müsste der Vermieter nachweisen, dass eine solche Vereinbarung tatsächlich bestand oder wäre dies für die Abrechnung 2008 unerheblich ?

Muss ich tatsächlich die Nebenkostennachforderung für 2008 akzeptieren ? (Ich habe irgendwo gelesen das, wenn über mehrere Jahre keine Nebenkostenabrechnung erfolgt sind, man davon ausgehen kann, dass überhaupt keine Nebenkosten angefallen sind und man daher theoretisch sogar alle geleisteten Vorauszahlungen zurückfordern könne.)

Gibt es eine rechtliche Möglichkeit die Nebenkostennachforderung für 2008 zurückzuweisen indem ich mich auf den Standpunkt stelle, durch die bisher ausgebliebenen Nebenkostenabrechnungen musste ich von einer Nebenkostenpauschale ausgehen (daher habe ich auch nie nach Nebenkostenabrechnungen gefragt) oder muss in den sauren Apfel beiße und diese Zahlen, obwohl es die erste Abrechnung in 8 Jahren Mietzeitraum ist ?

Vielen Dank für Ihre Einschätzung der Situation.

29.06.2009 | 14:28

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

1.
eine Vereinbarung im Mietvertrag, dass die Betriebskosten für einen klar definierten Zeitraum als Pauschale und danach als Vorschuss (mit abschließender Jahresabrechnung) vom Mieter erbracht werden ist grundsätzlich möglich.

2.
In Ihrem Falle ist der Vermieter hinsichtlich einer solchen Vereinbarung beweispflichtig. Ebenso muss der Vermieter im Zweifel beweisen, dass Sie den Mietvertrag vom Vormieter "übernommen" haben und nicht ein neuer mündlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde.
Fehlt es an einer eindeutigen Vereinbarung über die Betriebskosten sind diese grundsätzlich nicht vom Mieter zu tragen.
Wurde die Kostentragung der Betriebskosten durch den Mieter vereinbart, muss der Umfang, welche Betriebskosten davon erfasst sein sollen, ausdrücklich oder durch Verweis auf die Betriebskostenverordnung vereinbart worden sein. Dazu ist es nötig den Mietvertrag, den Ihr Vormieter mit dem Vermieter abgeschlossen hat einzusehen, um festzustellen ob diese formalen Bedingungen berücksichtigt wurden.
Bei einem mündlichen Mietvertrag wird dem Vermieter dieser Nachweis idR nicht gelingen.

3.
Kann der Vermieter eine vertragliche Vereinbarung über die Zahlung der Betriebskosten nicht beweisen oder waren diese nicht eindeutig, kann eine Vertragsanpassung durch wiederholte Zahlung der Betriebskosten durch den Mieter erfolgt sein. Wann dies eintritt wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt. Die Spannen liegen dabei zwischen einem Jahr (LG Koblenz) und mehr als 10 Jahren (AG Neuss). Dies richtet sich letztlich nach den zu würdigenden Umständen des Einzelfalls und kann ohne Einsicht in Ihre gesamten Unterlagen seriöserweise nicht beurteilt werden.

4.
Ein Anspruch auf Rückzahlung der bereits gezahlten Betriebskosten könnte dann bestehen, wenn keine Betriebskosten vereinbart worden sind und Sie im Zweifel nachweisen können, dass ein Teil Ihrer monatlichen Zahlungen Betriebskosten enthalten und es sich nicht um die vereinbarte Miete handelt. Dieser Nachweis wird Ihnen, wenn Sie sich auf den Standpunkt eines neu abgeschlossenen (mündlichen) Mietvertrages berufen, schwer fallen.

5.
Welche "Strategie" für Sie die mittelfristig günstigste ist, kann erst nach Prüfung aller Unterlagen inkl. des Mietvertrages des Vormieters beurteilt werden. Ich rate Ihnen daher einen Rechtsanwalt Ihrer Wahl mit Ihrer Vertretung zu beauftragen. Dieser kann alle Ihre Unterlagen einsehen und die notwendigen Schritte gegenüber dem Vermieter einleiten.
Gerne steht Ihnen unsere Kanzlei dazu zur Verfügung, wobei die von Ihnen hier gezahlte Erstberatungsgebühr angerechnet wird. Auch eine größere örtliche Entfernung steht einer Mandatsübernahme nicht im Wege, da die Kommunikation auch gut über Telefon, EMail, Post und Fax erfolgen kann.

Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann,
sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems auf Grundlage der von Ihnen
übermittelten Informationen von einem Rechtsanwalt zu erhalten.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen.

Ich hoffe, mit der Beantwortung Ihrer Anfrage, weitergeholfen zu haben.
Für Rückfragen nutzen Sie bitte die Möglichkeit der kostenlosen Nachfrage.
Für eine weiterführende Interessenvertretung stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
Rechtsanwalt

Tel.: 030 - 293 646 75
Fax.: 030 - 293 646 76
frag-einen-anwalt@RA-Bordasch.de

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Rückfrage vom Fragesteller 06.07.2009 | 14:43

Sehr geehrter Herr Bordasch,

wegen Krankheit eine etwas späte nachfrage zu Punkt 3 Ihrer Antwort.

Es war wohl im ursprünglichen Mietvertrag tatsächlich eine Nebenkostenvorauszahlung vereinbart. Die erste Nebenkostenabrechnung erfolgte wie bereits geschrieben für das Jahr 2008, also nach 8 Jahren Mietzeit.

Nun habe ich von einem Urteil des BGH gelesen (Az: VIII ZR 14/06 )
Demnach kann mein Vermieter also auch nach 8 Jahren die erste Nebenkostenabrechnung stellen und eine mögliche Nachzahlung müsste von mir geleistet werden. Eine stillschweigende Vertragsanpassung, wie von Ihnen aufgeführt, ist damit ja eigentlich ausgeschlossen.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 06.07.2009 | 15:00

Sehr geehrter Fragesteller,

an dem Urteil kann man erkennen, dass letztlich nach den zu würdigenden Umständen des Einzelfalls entschieden wird.

Wie der BGH ausdrücklich festgestellt hat, kann ein die Umlage der Betriebskosten betreffender Änderungsvertrag grundsätzlich
auch stillschweigend zustande kommen:

"Die von der Revision aufgezeigten Fälle, in denen die Rechtsprechung dem Schweigen oder Untätigbleiben in bestimmten Situationen einen Erklärungsgehalt beigelegt hat (BGHZ 152, 63 ; 109, 171 und 91, 324 ), weisen in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Besonderheiten auf, mit denen der vorliegende Fall nicht vergleichbar ist."

Daher auch mein Ratschlag, alle Ihre Unterlagen von einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Im Rahmen einer Erstberatung kann nur eine erste Einschätzung der Rechtslage erfolgen.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Bordasch
- Rechtsanwalt -

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