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Nebenkostenabrechnung Strompauschale (Vermieter Frage)

| 02.01.2012 10:00 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Ich richte mich bezüglich einer Frage zum Mietrecht/Nebenkostenabrechnung (Stromkostenpauschale) an Sie.

Wir haben ein Haus mit Einliegerwohnung vor circa 2 1/2 Jahren vom Voreigentümer gekauft. In der Einliegerwohnung wohnt eine ältere Dame, die wir mit "übernommen" haben.
Die Einliegerwohnung verfügt über keinen eigenen Stromzähler. Der Strom wird also über einen gemeinsamen Stromzäher (unsere Wohnung und die der Dame) abgelesen und abgerechnet. Sie zahlt eine monatliche Pauschale in Höhe von 40,-€ für den Strom. War auch schon vom Vorbesitzer des Hauses so geregelt wurden.
Diese Regelung ist auch so im Mietvertrag aufgeführt.
Jetzt haben wir große Probleme mit der Nebenkostenabrechnung.

Sie muss über 700,-€ für das Jahr 2010 (Nebenkosten Bescheid wurde im September 2011 ausgehändigt) an uns, gemäß Nebenkostenabrechnung, zurückzahlen.(es hatte noch einige Monate ihr Sohn in der Wohnung gewohnt, deswegen die Hohen Nebenkosten)
Die Nebenkostenabrechnung wurde von einer speziellen Ablese- Firma (ISTA) welche für verbrauchsgerechte Erfassung und Abrechnung von Energie, Wasser und Hausnebenkosten verantwortlich ist erstellt.
In dieser NK Abrechnung sind eben auch alle Verbrauchsgüter (Gas, Wasser..) und die anderen fix Kosten wie Müll, Gebäudeversicherung usw. aufgeführt, aber nicht der Strom, weil es sich ja um eine Strompauschale handelt.

Jetzt hat die gute Frau eine Anwaltskanzlei eingeschaltet, welche erst geschrieben hatte, dass die NK Abrechnung in Ordnung ist. Aber vor ein paar Tagen haben wir Post von einem anderen Anwalt der Kanzlei bekommen, welcher uns mitteilte, dass die NK doch nicht korrekt ist.
Die Stromkosten und die monatlichen Beträge für die Strompauschale bzw. die Ablesung der Stromzähler sind nicht in der NK Abrechnung aufgeführt.
Somit wären es keine über 700,-€ Zurückzahlung, sondern aufgrund der 40 € Strompauschale abgerechnet auf die 12 Monate nur circa 100 € Nachzahlung, die wir bekommen sollen.

Ich war sehr perplex und habe gleich den Anwalt angerufen. Dieser war leider sehr ungehalten und machte mir unmissverständlich klar, dass aus seiner Sicht die Beträge für die Strompauschale nicht mit aufgeführt sind, aber diese erbracht wurden und die NK Abrechnung somit falsch ist, weil diese Beträge halt nirgends aufgeführt sind.

Meiner Meinung nach sind die Stromkosten (Betriebsstrom wurde separat als NK in der Abrechnung aufgeführt) kein Bestandteil der NK Abrechnung, weil es sich ja um eine Pauschale handelt und wir dieses extra so im Mietvertrag eingefügt haben. (230,-€ kalt + 80,- NK + 40,-€ Strom)
Da die Dame nicht über ein eigenes Konto verfügt und ein Teil der Miete von der Wohngeldstelle an uns Überwiesen wird, haben wir über den Restbetrag, der in bar an uns bezahlt wird, Quittungen ausgestellt, aus welchen klar die Aufteilung des Betrages in Kaltmiete, NK und Strompauschale hervorgeht.

Für mich ist der Strom, wegen der Pauschale ein Durchlaufposten.

Meine Frage ist, muss ich eine neue NK Abrechnung erstellen wo die Strompauschale mit eingerechnet wird? Ich habe auf Grund des gemeinsam genutzten Stromzählers (ein Zwischenzähler ist nicht vorhanden) ja keine Verbrauchswerte der Dame, weil ja zwei Haushalte unter dem Stromzähler laufen.
Alle anderen Verbrauchswerte wie Wasser und Gas sind durch einen separaten Zähler der Wohnung abgelesen und abgerechnet wurden.

Ich finde so kann die NK nicht gedrückt werden, weil die 700,-€ NK Abrechnung ja aus den verbrauchten ordnungsgemäßen abgelesenen Werten hervorgehen.

Hat der Anwalt der Dame Recht mit der Behauptung und wenn nicht, wo ist es gesetzlich geregelt bzw. wie kann man dagegen am besten argumentieren, weil der Anwalt sich zu keiner konstruktiven Diskussion einlässt und die Mieterin sich auf keine Diskussionen.

Am liebsten würde ich ihr kündigen, weil es mit der Dame schon im Vorfeld einige Probleme gab.

Vielen Dank im Voraus..

MfG


Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:

1.

Wie die Betriebskosten angerechnet werden müssen, ergibt sich direkt aus dem Mietvertrag. Eine mietvertragliche Vereinbarung über die Miete und die Betriebskosten könnte also fol-gendermaßen aussehen:

Kaltmiete: 230,00 €
Betriebskostenvorauszahlung: 80,00 €
pauschale Stromkosten: 40,00 €

monatliche Gesamtmiete: 350,00 €

Sie sagen, bezüglich des Stromverbrauchs sei mangels eines eigenen Stromzählers für die Einliegerwohnung eine monatliche Strompauschale, die also vom tatsächlichen Verbrauch unabhängig ist, vereinbart worden.

Aus dem geschilderten Sachverhalt ist das in dieser Weise so nicht direkt ersichtlich.

Sie haben das Haus mit der Einliegerwohnung vom Voreigentümer gekauft. Der Voreigentümer hatte mit der Mieterin - so Ihre Schilderung - bereits ein Mietverhältnis über die Einliegerwohnung abgeschlossen. Damit sind Sie auf der Vermieterseite in das bereits bestehende Mietverhältnis eingetreten.

D. h., Sie haben nicht die Möglichkeit, einseitig das Mietverhältnis zu ändern. Diesen Gesichtspunkt erwähne ich deshalb, weil Sie ausführen, Sie hätten eine Pauschale bezüglich des Stromverbrauchs „extra so im Mietvertrag eingefügt". Hier muß also gefragt werden, wie es zu dieser Änderung des Mietvertrags gekommen ist, da der ursprüngliche mit dem Voreigentümer geschlossene Mietvertrag gilt.

Mithin bestehen hier Bedenken, ob wirksam eine Strompauschale vereinbart worden ist.

2.

Auch die Formulierung, welche Kosten (Kaltmiete, Nebenkosten und Strom) monatlich anfallen, läßt, wenn ich Ihres Sachverhaltsschilderung zugrundelege, keine Rückschlüsse darauf zu, daß es sich bei den Stromkosten um einen pauschalen Betrag handelt. Um hier Klarheit zu schaffen, sollten Sie den Mietvertrag prüfen und zwar im Hinblick darauf, ob im Mietvertrag festgehalten ist, daß es sich bei den Stromkosten um einen Pauschalbetrag handelt.

Handelt es sich nicht um einen Pauschalbetrag, würde ggf. nach einem im Mietvertrag ver-einbarten Umlageschlüssel abgerechnet werden müssen.

3.

Sie haben für 2010 einen Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage der ista-Abrechnung erstellt, die mit einem Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Mieterin von 700,00 € abschließt. In der ista-Abrechnung sind aber die Stromkosten nicht aufgeführt. D. h., aus der Betriebskostenabrechnung ergibt sich, daß monatlich 80,00 € als Vorauszahlung auf die Nebenkosten gezahlt worden sind, was einem Jahresbetrag von 960,00 € entspricht.

Die ista-Abrechnung scheint nach Ihrer Schilderung mit angefallenen Betriebskosten für die Mieterin in Höhe von 1.660,00 € abzuschließen. Davon sind die Vorauszahlungen von 960,00 € abzuziehen, so daß sich eine Nachzahlung von 700,00 € errechnet.

So dürfte die Betriebskostenabrechnung in Ihrem Fall - in groben Zügen - aussehen.

Die Stromkosten fließen in diese Betriebskostenabrechnung nicht ein, da Stromkosten als laufende Betriebskosten in der Abrechnung nicht ausgewiesen sind. Damit handelt es sich, sofern man von einer Stromkostenpauschale ausgeht bzw. ausgehen kann, bei der Stromkostenpauschale nicht um Betriebskosten, die als Jahresbetrag, also in Höhe eines Betrages von 480,00 €, in die Betriebskostenabrechnung aufzunehmen sind.

4.

So, wie Sie den Sachverhalt geschildert haben, ist die Betriebskostenabrechnung ohne Be-rücksichtigung der Stromkostenpauschale korrekt.

Sollte natürlich im Mietvertrag etwas anderes vereinbart worden sein, was Sie vielleicht über-sehen haben, könnte die Rechnung anders aussehen.

Gehe ich aber von einer wirksam vereinbarten Stromkostenpauschale aus, ist dieser Pauschal-betrag von jährlich 480,00 € dann nicht in die Betriebskostenabrechnung aufzunehmen, wenn die Betriebskosten jene umlagefähigen Positionen enthalten, auf die monatlich Vorauszahlungen von 80,00 € geleistet wurden.

Vor diesem Hintergrund sollte Ihre Abrechnung vom Grundsatz her gesehen richtig sein.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 02.01.2012 | 15:20

Danke für die ausführliche Antwort, und folgende Ergänzung zum o.a. Sachverhalt:

zu 1.

Die monatliche Strompauschale in Höhe von 40,-€ wurde exakt so vom Voreigentümer übernommen. Es existiert auch ein Zusatz zum Mietvertrag vom Voreigentümer, wo daraus hervorgeht, dass die Mieterin sich verpflichtet 40,-€ im Monat für die Stromkosten zu entrichten. Dieser Zusatzwurde von der Mieterin auch unterschrieben.

zu 2.

In dem Mietvertrag ist eindeutig aufgeführt, dass es sich bei dem Betrag um eine monatliche Pauschale handelt.
gemäß Mietvertrag ist unter Mietzins und Nebenkosten folgendes relevantes aufgeführt:

monatliche Grundmiete beträgt: 230,-€
Betriebskosten i.S.d. Betriebskostenverordnung ist eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von 80,-€ zu zahlen
UND Pauschale für Stromkosten: 40,-€

zu 3.

Genau dieses sieht der Anwalt der Mieterin nicht ein, weil er sagt, dass die Strombeträge in den Betriebskosten mit aufgeführt werden müssen, da diese Beträge uns monatlich bezahlt worden sind.

zu 4.

Kann ich somit den Anwalt argumentieren, dass die Strompauschale keine umlagefähigen Positionen sind sondern durchlaufende Posten und daher nicht in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden müssen?

Danke

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 02.01.2012 | 15:34

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:

Eine Betriebskostenabrechnung basiert darauf, daß der Mieter die umlagefähigen laufenden Kosten zu tragen hat. D. h., die einzelnen Positionen müssen in rechtlicher Hinsicht umlagefähig sein und aus dem Mietvertrag muß sich die Pflicht des Mieters ergeben, die Kosten zu tragen.

Da die Betriebskosten zu Beginn des Wirtschaftsjahres naturgemäß noch nicht bekannr sind, wird der Mieter vertraglich regelmäßig verpflichtet, Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten.

Wenn die Betriebskosten dann am Ende des Abrechnungsjahres feststehen, werden die tatsächlichen Kosten den Vorauszahlungen gegenübergestellt. Sodann ergibt sich entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben.

Anders verhält es sich bei einer Pauschale. Hier wird gerade nicht abgerechnet, vielmehr zahlt der Mieter ein Entgelt unabhängig davon, wieviel er verbraucht. Er zahlt eben pauschal. Deshalb hat der Pauschalbetrag in der Abrechnung nichts zu suchen.

Schließlich wäre es völlig gleichgültig, ob der Mieter Stromkosten von 100 Euro oder von 10 Euro verursacht hat: Zu zahlen hat er den vereinbarten Pauschalbetrag von 40 Euro.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 02.01.2012 | 15:40

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Stellungnahme vom Anwalt:
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