Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:
1.
Wie die Betriebskosten angerechnet werden müssen, ergibt sich direkt aus dem Mietvertrag. Eine mietvertragliche Vereinbarung über die Miete und die Betriebskosten könnte also fol-gendermaßen aussehen:
Kaltmiete: 230,00 €
Betriebskostenvorauszahlung: 80,00 €
pauschale Stromkosten: 40,00 €
monatliche Gesamtmiete: 350,00 €
Sie sagen, bezüglich des Stromverbrauchs sei mangels eines eigenen Stromzählers für die Einliegerwohnung eine monatliche Strompauschale, die also vom tatsächlichen Verbrauch unabhängig ist, vereinbart worden.
Aus dem geschilderten Sachverhalt ist das in dieser Weise so nicht direkt ersichtlich.
Sie haben das Haus mit der Einliegerwohnung vom Voreigentümer gekauft. Der Voreigentümer hatte mit der Mieterin - so Ihre Schilderung - bereits ein Mietverhältnis über die Einliegerwohnung abgeschlossen. Damit sind Sie auf der Vermieterseite in das bereits bestehende Mietverhältnis eingetreten.
D. h., Sie haben nicht die Möglichkeit, einseitig das Mietverhältnis zu ändern. Diesen Gesichtspunkt erwähne ich deshalb, weil Sie ausführen, Sie hätten eine Pauschale bezüglich des Stromverbrauchs „extra so im Mietvertrag eingefügt". Hier muß also gefragt werden, wie es zu dieser Änderung des Mietvertrags gekommen ist, da der ursprüngliche mit dem Voreigentümer geschlossene Mietvertrag gilt.
Mithin bestehen hier Bedenken, ob wirksam eine Strompauschale vereinbart worden ist.
2.
Auch die Formulierung, welche Kosten (Kaltmiete, Nebenkosten und Strom) monatlich anfallen, läßt, wenn ich Ihres Sachverhaltsschilderung zugrundelege, keine Rückschlüsse darauf zu, daß es sich bei den Stromkosten um einen pauschalen Betrag handelt. Um hier Klarheit zu schaffen, sollten Sie den Mietvertrag prüfen und zwar im Hinblick darauf, ob im Mietvertrag festgehalten ist, daß es sich bei den Stromkosten um einen Pauschalbetrag handelt.
Handelt es sich nicht um einen Pauschalbetrag, würde ggf. nach einem im Mietvertrag ver-einbarten Umlageschlüssel abgerechnet werden müssen.
3.
Sie haben für 2010 einen Betriebskostenabrechnung auf der Grundlage der ista-Abrechnung erstellt, die mit einem Nachzahlungsbetrag zu Lasten der Mieterin von 700,00 € abschließt. In der ista-Abrechnung sind aber die Stromkosten nicht aufgeführt. D. h., aus der Betriebskostenabrechnung ergibt sich, daß monatlich 80,00 € als Vorauszahlung auf die Nebenkosten gezahlt worden sind, was einem Jahresbetrag von 960,00 € entspricht.
Die ista-Abrechnung scheint nach Ihrer Schilderung mit angefallenen Betriebskosten für die Mieterin in Höhe von 1.660,00 € abzuschließen. Davon sind die Vorauszahlungen von 960,00 € abzuziehen, so daß sich eine Nachzahlung von 700,00 € errechnet.
So dürfte die Betriebskostenabrechnung in Ihrem Fall - in groben Zügen - aussehen.
Die Stromkosten fließen in diese Betriebskostenabrechnung nicht ein, da Stromkosten als laufende Betriebskosten in der Abrechnung nicht ausgewiesen sind. Damit handelt es sich, sofern man von einer Stromkostenpauschale ausgeht bzw. ausgehen kann, bei der Stromkostenpauschale nicht um Betriebskosten, die als Jahresbetrag, also in Höhe eines Betrages von 480,00 €, in die Betriebskostenabrechnung aufzunehmen sind.
4.
So, wie Sie den Sachverhalt geschildert haben, ist die Betriebskostenabrechnung ohne Be-rücksichtigung der Stromkostenpauschale korrekt.
Sollte natürlich im Mietvertrag etwas anderes vereinbart worden sein, was Sie vielleicht über-sehen haben, könnte die Rechnung anders aussehen.
Gehe ich aber von einer wirksam vereinbarten Stromkostenpauschale aus, ist dieser Pauschal-betrag von jährlich 480,00 € dann nicht in die Betriebskostenabrechnung aufzunehmen, wenn die Betriebskosten jene umlagefähigen Positionen enthalten, auf die monatlich Vorauszahlungen von 80,00 € geleistet wurden.
Vor diesem Hintergrund sollte Ihre Abrechnung vom Grundsatz her gesehen richtig sein.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab, Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Gerhard Raab
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Danke für die ausführliche Antwort, und folgende Ergänzung zum o.a. Sachverhalt:
zu 1.
Die monatliche Strompauschale in Höhe von 40,-€ wurde exakt so vom Voreigentümer übernommen. Es existiert auch ein Zusatz zum Mietvertrag vom Voreigentümer, wo daraus hervorgeht, dass die Mieterin sich verpflichtet 40,-€ im Monat für die Stromkosten zu entrichten. Dieser Zusatzwurde von der Mieterin auch unterschrieben.
zu 2.
In dem Mietvertrag ist eindeutig aufgeführt, dass es sich bei dem Betrag um eine monatliche Pauschale handelt.
gemäß Mietvertrag ist unter Mietzins und Nebenkosten folgendes relevantes aufgeführt:
monatliche Grundmiete beträgt: 230,-€
Betriebskosten i.S.d. Betriebskostenverordnung ist eine monatliche Vorauszahlung in Höhe von 80,-€ zu zahlen
UND Pauschale für Stromkosten: 40,-€
zu 3.
Genau dieses sieht der Anwalt der Mieterin nicht ein, weil er sagt, dass die Strombeträge in den Betriebskosten mit aufgeführt werden müssen, da diese Beträge uns monatlich bezahlt worden sind.
zu 4.
Kann ich somit den Anwalt argumentieren, dass die Strompauschale keine umlagefähigen Positionen sind sondern durchlaufende Posten und daher nicht in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden müssen?
Danke
Sehr geehrter Fragesteller,
zu Ihrer Nachfrage nehme ich wie folgt Stellung:
Eine Betriebskostenabrechnung basiert darauf, daß der Mieter die umlagefähigen laufenden Kosten zu tragen hat. D. h., die einzelnen Positionen müssen in rechtlicher Hinsicht umlagefähig sein und aus dem Mietvertrag muß sich die Pflicht des Mieters ergeben, die Kosten zu tragen.
Da die Betriebskosten zu Beginn des Wirtschaftsjahres naturgemäß noch nicht bekannr sind, wird der Mieter vertraglich regelmäßig verpflichtet, Nebenkostenvorauszahlungen zu leisten.
Wenn die Betriebskosten dann am Ende des Abrechnungsjahres feststehen, werden die tatsächlichen Kosten den Vorauszahlungen gegenübergestellt. Sodann ergibt sich entweder eine Nachzahlung oder ein Guthaben.
Anders verhält es sich bei einer Pauschale. Hier wird gerade nicht abgerechnet, vielmehr zahlt der Mieter ein Entgelt unabhängig davon, wieviel er verbraucht. Er zahlt eben pauschal. Deshalb hat der Pauschalbetrag in der Abrechnung nichts zu suchen.
Schließlich wäre es völlig gleichgültig, ob der Mieter Stromkosten von 100 Euro oder von 10 Euro verursacht hat: Zu zahlen hat er den vereinbarten Pauschalbetrag von 40 Euro.
Mit freundlichen Grüßen
Gerhard Raab
Rechtsanwalt
