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Nebenkostenabrechnung vom Vermieter erhalten (Thema: Fristverstreichung)


04.12.2015 18:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Florian Bretzel



Ausgangssituation:
Mietvertrag vom Januar 2013
Grundmiete beträgt monatlich € 400,-
Betriebskosten-Vorauszahlung beträgt monatlich € 75,-
Insgesamt pro Monat Warmmiete € 475,-

Die Fenster in der Wohnung sind nicht in Ordnung (undicht) und hätten im Sommer 2014 eigentlich vom Vermieter ausgetauscht werden sollen. Dafür stand aber kein konkreter Termin fest und bis heute ist auch nichts passiert. Ich hatte deshalb darauf hingewiesen, dass ich aufgrund der Fensterzustände bestimmt erhöhte Nebenkosten haben werde.. (Das Thema wollte ich gegenüber dem Vermieter einfach zur Sprache bringen)

Während der Mietdauer hat mich der Vermieter 2-3 mal darüber informiert, dass er aufgrund privater Umstände keine Zeit für die Nebenkostenabrechnung(en) hatte, mir diese aber in Aussicht gestellt. Bisher hatte ich aber noch keine erhalten.

Ich habe nun gestern, am 03.12.2015, ein Schreiben nebst Nebenkostenabrechnung erhalten. (Anschreiben auf den 27.11.2015 datiert)

Folgender Briefinhalt:
Hinweis: Wirtschaftsjahr der Eigentümergemeinschaft läuft jeweils vom 01. September des Vorjahres bis 31. August des Folgejahres.

Die Nebenkostenabrechnung wird für den Zeitraum 01.09.2013 - 31.08.2014 veranschlagt.

Als Entgegenkommen wegen den Fenstern verzichtet der Vermieter auf die Geltendmachung der Nebenkosten für den Zeitraum vom 01.01.2013 - 31.08.2013. (ohne Anerkennung einer Rechtspflicht)

Umlagefähige Nebenkosten: € 1.471,79
Von Ihnen geleistete Nebenkostenvorauszahlung: 01.01.2013 - 31.08.2014 (19x € 50,-): € 950,-
Nachzahlungsbetrag: € 521,79


Ich habe nun mehrere Fragen:
Die von mir geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen wurden mit 19x € 50,- = € 950,- angegeben. Bezahlt wurden meiner Ansicht nach aber 19x € 75,- = 1.425,-
Demnach würde der Nachzahlungsbetrag lediglich noch € 46,79 betragen ?

Im Internet habe ich gelesen, dass lediglich der Abrechnungszeitraum vom Vorjahr geltend gemacht werden kann. In meinem Fall werden die Jahre 2013 und 2014 veranschlagt, bzw. teilveranschlagt. Ausserdem sind die Nebenkosten für das Jahr 2013 doch evtl. sogar verfallen, d.h. der Vermieter hat keinen Anspruch mehr? Oder ist das aufgrund des Hinweises im Brief (Wirtschaftsjahr Eigentümergemeinschaft) in Ordnung?

Nach meinem Verständnis könnte der Vermieter zum Beispiel den Zeitraum 01.09.2013 bis 31.08.2014 bis zur Fristverstreichung am 01.09.2015 geltend machen.
Dies ist aber ebenfalls verstrichen.

Welche Ansprüche hat mein Vermieter, bzw. zu welcher Zahlung bin ich nun genau verpflichtet?

Vielen herzlichen Dank.

Einsatz editiert am 04.12.2015 19:47:17
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. Ob Sie 50 oder 75 Euro pro Monat gezahlt haben, kann ich natürlich nicht wissen. Wenn Sie die laut Ihren Angaben vertraglich vereinbarten 75 Euro voll gezahlt haben, ist Ihre Rechnung korrekt.

2. Die Betriebskostenabrechnung ist gemäß § 556 Abs. 3 BGB jährlich vorzunehmen, wobei nicht notwendigerweise das Kalenderjahr ausschlaggebend sein muss. Ein abweichendes Wirtschaftsjahr wie in Ihrem Fall ist damit grundsätzlich zulässig. Nach Satz 2 ist die Abrechnung spätesten bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums dem Mieter mitzuteilen. Das ist hier nicht eingehalten, die Frist für die Abrechnung 01.09.2013-31.08.2014 endete am 30.09.2015.

3. Ihr Vermieter kann daher keine Nachforderungen mehr geltend machen (§ 556 Abs. 3 Satz), es sei denn, er hätte die Verzögerung nicht zu vertreten. Dazu müsste er aber schon genau vortrage, was ihn von der rechtzeitigen Abrechnung abgehalten hat. Der pauschale Verweis auf "persönliche Umstände" reicht hier nicht aus. Insoweit würde ich an Ihrer Stelle die aktuelle Abrechnung zurückweisen, vorausgesetzt, Sie wollen nicht freiwillig nachzahlen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
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