Sehr geehrter Fragensteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage. Anhand Ihrer Angaben beantworte ich Ihre Fragestellungen wie folgt:
Zunächst möchte ich grundsätzliche Begrifflichkeiten klären und dann Frage Nr. 4 beantwoten. Ziel der Zwangsverwaltung ist, Ihnen die Verwaltung und Nutzung der Eigentumswohnung zu entziehen und die laufenden Erträge bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung (Mieten) durch den eingesetzten Verwalter für die Gläubiger zu vereinnahmen. Diese laufenden Einnahmen sollen auf lange Sicht dazu dienen, die Forderung Ihrer Gläubiger zu befriedigen. Bei einer sinnvollen Zwangsverwaltung wird der Schuldner von seinen Schulden befreit, ohne das Grundstück zu verlieren, was der Vorteil zur Zwangsversteigerung ist. Dies setzt jedoch voraus, dass das Grundstück Einnahmen erzielt. Ohne den Wert der Wohnung, Lage und Zustand sowie die Höhe der Verbindlichkeiten zu kennen, kann ich nicht beurteilen, ob es tatsächlich zu einer Zwangsversteigerung kommen wird. Allerdings ist ein Versteigerungsverfahren oft sehr langwierig.
Im Hinblick auf Ihre Frage Nr. 4 bitte ich ferner zu beachten, dass in der Praxis zwar die Zwangsverwaltung und die Zwangsversteigerung i.d.R. zusammen beantragt werden, trotzdem sind es aber zwei verschiedene Verfahren. Das Zwangsverwaltungsverfahren kann auch alleine laufen und der Zwangsverwalter hat mit der Versteigerung nichts zu tun. Also muss es nicht zur Zwangsversteigerung bei Zwangsverwaltung kommen.
Der Umfang der Beschlagnahme reicht wegen des Zwecks der Zwangsverwaltung weiter als bei der Zwangsversteigerung und umfasst dabei vor allem auch Mietzinsen.
Der Zwangsverwalter ist aber nicht Rechtsnachfolger des Schuldners und daher auch nicht an von diesem geschlossenen Verträgen gebunden. Er muss dessen Verträge weder erfüllen, noch ist er verpflichtet in diese einzutreten. Die einzige gesetzliche Ausnahme gilt für die bestehenden Miet- und Pachtverträge:
§ 152 ZVG
(1) Der Verwalter hat das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsmäßig zu benutzen; er hat die Ansprüche, auf welche sich die Beschlagnahme erstreckt, geltend zu machen und die für die Verwaltung entbehrlichen Nutzungen in Geld umzusetzen.
(2) Ist das Grundstück vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam.
Für Ihre Frage Nr. 3 heißt dies, dass der Zwangsverwalter Ihre Mieter nicht grundlos kündigen kann. Der Zwangsverwalter wird sich bei Ihnen melden und um Auskunft zum Objekt bitten. Dem Zwangsverwalter muss daher in Bezug auf Ihre Frage Nr. 2 das Wohnungseigentum zur Bewirtschaftung und Nutzung übergeben werden.
Die Anordnung der Zwangsverwaltung können Sie grundsätzlich mit dem Rechtsmittel der Beschwerde angreifen, um Ihre Frage Nr. 1 zu beantworten.
Ich hoffe, dass ich Ihnen mit diesen ersten Einschätzungen weiterhelfen konnte und verweise bei Unklarheiten auf die kostenlose Nachfragefunktion.
Einstweilen verbleibe ich
mit besten Grüßen
Inga Dransfeld-Haase
Rechtsanwältin
E-Mail: dr-haase@dr-schwoebbermeyer.de
Ich bitte noch folgendes zu beachten:
Die Beratung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Es kann entsprechend den vorliegenden Bedingungen nur ein erster Überblick geboten werden, der eine abschließende, umfassende und verbindliche Anwaltsberatung nicht ersetzen kann. Der Umfang der Antwort steht weiterhin in Abhängigkeit zu Ihrem eingesetzten Honorar.
Guten Abend,
also erstmal vielen Dank für die ausführliche Antwort.
Die Eigentumswohnung befindet sich in einem Haus mit 6 Parteien. Ist es denn möglich das der Zwangsverwalter einfach vor der Türe der Mieter steht - wir wohnen etwa 30 km entfernt oder ist es eher die Regel das eine schriftliche Aufforderung kommt - oder kann der Verwalter einfach nach den Schildern an der Klingel gehen.........und so die MIeter erreichen - Wir haben von solchen Vorgehensweisen schon gehört.
Das Amtsgericht hat uns lediglich aufgefordert innerhalb von 14 Tagen Versicherungen für die ETW offenzulegen, allerdings läuft dieses komlett über eine Hausverwaltung.
Vielen Dank noch mal - Sie haben mir sehr geholfen!
Sehr geehrte Ratsuchende!
Jeder Zwangsverwalter handelt individuell. Ich rate Ihnen, in die Offensive zu gehen. Melden Sie sich doch einfach beim Zwangsverwalter und bitten ihn, das weitere Vorgehen mit Ihnen abzustimmen. Sodann können das Geschehen nach Ihren Wünschen zumindest versuchen mitzubestimmen.
Mit freundlichen Grüßen
Inga Dransfeld-Haase
(Rechtsanwältin)
