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Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Die Klausel dürfte unwirksam, sofern es sich um eine Klausel aus einem Formularvordruck handelt.
Der BGH hat bereits mehrfach entschieden, dass solche Endrenovierungsklauseln unwirksam sind, wenn sie den Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses, unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen verpflichten, das Mietobjekt renoviert zu übergeben, Urteil des BGH vom 03.06.1998 – VIII ZR 317/97; Urteil des BGH vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02
Sofern Sie also mit Ihrer Vermieterin in Ihrem Mietvertrag keine über die formularmäßige Vereinbarung hinausgehende individuelle Vereinbarung dahingehend getroffen haben, dass eine Renovierung bei Auszug erfolgen soll, müssen Sie die Wohnung bei Auszug nicht renovieren.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
A. Krüger-Fehlau
Rechtsanwältin
Nachfrage vom Fragesteller
19.02.2015 | 18:39
Sehr geehrte Frau Krüger-Fehlau,
mit Klausel habe ich mich bestimmt falsch ausgedrückt. Im Vordruck steht ein Abschnitt zu Schönheitsreparaturen. Dort ist angekreuzt, dass diese der Mieter auf eigene Kosten übernimmt. Dann ist aufgeführt, was alles zu den Schönheitsreparaturen gehört (Anstrich und Lackieren der Innen- und Außentüren, Fenster, Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Streichen der Decken und Oberwände, sowie wischfester Anstirch bzw. Tapezieren der Wände).
Einen Punkt weiter unten "Als angemessene Zeitabstände für Schönheitsreparaturen gelten im Allgemeinen, entsprechend dem Stand der Abnutzung: alle _____ Jahre". Es sind jedoch keine Jahreszahlen angegeben, nach denen Schönheitsreparaturen erfolgen sollen. Diese Felder sind ausgestrichen. Anstattdessen hat der Markler im hinterern Bereich des Vertrags handschriftlich eingetragen:
"Die Wohnung wird renoviert, weiß gestrichen übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung Mieterseits weiß/hell gestrichen und gereinigt zurückzugeben."
Das hat er wie gesagt handschriftlich dazu geschrieben. Zu dem Zeitpunkt, als ich den Vertrag unterschrieb, war die Wohnung nicht renoviert, aber die Vermieterin sicherte mir mündlich zu, das würde der Vorgänger noch nachholen, was aber bis zu meinem Einzug nicht passiert ist.
Also unabhängig von der Gültigkeit der Klauseln, was kann ich denn tun, wenn im Mietvertrag das eine steht (Wohnung renoviert), es in Wirklichkeit aber nicht erledigt wurde?
Vielen Dank für IHre Zeit!
Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt
19.02.2015 | 20:08
Gerne beantworte ich Ihre Nachfrage:
Wenn die Vereinbarung handschriftlich als Einfügung auf dem Mietvertrag erfolgte, könnte sich die Rechtslage tatsächlich anders darstellen. Denn dann könnte es sich bei der Klausel auch um eine Individualvereinbarung handeln. Wäre die Klausel wirksam, wären Sie verpflichtet zu renovieren, unabhängig davon, ob der Vormieter renoviert hatte oder nicht.
Voraussetzung dafür ist dann jedoch, dass die Klausel tatsächlich mit Ihnen ausgehandelt wurde. Für das Aushandeln ist der Vermieter beweispflichtig. Notwendig ist, dass der Vermieter die Klausel tatsächlich zur Disposition gestellt hat. Er muss also deutlich gemacht haben, dass er dazu bereit ist, die Klausel auch nach Ihren Vorstellungen abzuändern. Denn eine Individualvereinbarung setzt voraus, dass sich die Parteien auch wirklichen über etwas einigen. Schreibt hingegen lediglich der Vermieter eine Klausel, wenn auch handschriftlich, in den Mietvertrag, dann liegt kein Aushandeln vor, sondern es bleibt bei einer einseitig vom Vermieter vorformulierten Klausel, die dann der AGB-Kontrolle unterworfen ist.
Darauf, ob der Vormieter renoviert hat oder nicht, kommt es also nicht an. Entscheidend ist allein, ob eine einseitig vorformulierte Klausel oder eine Individualvereinbarung vorliegt.
Haben Sie also die handschriftlich eingefügte Klausel mit Ihrem Vermieter tatsächlich ausgehandelt, handelt es sich um eine Individualvereinbarung, die Sie sodann dazu verpflichten würde zu renovieren. Hat lediglich der Vermieter die Klausel handschriftlich eingefügt, ohne zuvor mit Ihnen zu verhandeln, handelt es sich um eine einseitig gestellte Klausel, die dann nach den obigen Grundsätzen unwirksam ist. Sie müssten dann nicht renovieren.
