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Mietbürgschaft kündigen

| 10.06.2012 17:30 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Ich habe meiner 18 jährigen Tochter kurz vor Beendigung ihrer Ausbildung die erforderte Mietbürgschaft auf unbeschränkte Zeit unterschrieben.
Sie ist von ihrem lehrbetrieb "nicht" übernommen worden. Sie bekommt in 3 Wochen, da sie die Prüfung bestanden hat, also maximal Arbeitslosengeld. Dies reicht aber nicht ganz für die Miete. Der Mietvertrag läuft aber allein auf ihren Namen. Wie komme ich da wieder raus?
Ich selbst habe auch nur ein kleines Einkommen.

Sehr geehrter Fragesteller,

unter Berücksichtigung des von Ihnen geschilderten Sachverhalts und des Einsatzes für die Beantwortung dieser Frage möchte ich Ihnen folgende Antwort geben:

Mit Ihrer Wohnungsbürgschaft haben Sie mit dem Vermieter Ihrer Tochter einen verpflichteten Vertrag abgeschlossen. Danach verpflichteten Sie sich, für die Geldforderung des Vermieters mit Ihrer Tochter einzustehen, § 765 BGB.

Um aus diesem Vertrag „herauszukommen" kommt eine Kündigung oder Sittenwidrigkeit in Betracht.

1.

Kündigungen von Bürgschaften sind in der Regel recht kompliziert.

Obwohl sich die finanzielle Situation Ihrer Tochter ändert, so dass sie jetzt Arbeitslosgengeld bekommt statt der Ausbildungsvergütung und so die Miete nicht aufbringen kann, so dass Ihre Haftung quasi monatlich eintritt, gibt Ihnen das Gesetz allerdings nur einen Befreiungsanspruch gegen sie (die Tochter) gemäß §775 BGB aber kein im BGB festgeschriebenes Kündigungsrechts, es sei denn, dies wäre im Vertrag festgeschrieben, was aber nur sehr selten der Fall ist. Das ist keine generelle Kündigung, sondern sie können von Ihrer Tochter verlangen, dass die Bürgschaftserlassung bei dem Vermieter bewirkt wird, zB durch Verpflichtung zum Auszug aus der verbürgten Wohnung.

Generell geht man davon aus, dass die schlechtere finanzielle Situation des Hauptschuldner einfach das typischen Bürgenrisiko darstellt (sonst bräuchte man ja auch keinen Bürgen).

Bei unbefristeten Mietverhältnissen besteht allerdings bei einer unbefristeten Bürgschaft ein Kündigungsrecht, da sonst der Bürge ewig verpflichtet wäre, was diesen dann unzumutbar benachteiligen würde. Die Kündigungsfrist ist identisch mit der Kündigungsfrist des Mietverhältnisses Ihrer Tochter. Der Vermieter hat dann die Möglichkeit, das Mietverhältnis ohne Bürgen weiter aufrecht zu erhalten oder das Mietverhältnis ebenfalls zu kündigen.
Dies wird u.a. vom OLG (Oberlandesgerichts Düsseldorf) vertreten, da es der Auffassung ist, dass der Bürge das Recht zugestanden wird, eine übernommene Bürgschaft zu dem Zeitpunkt zu kündigen, zu dem auch der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich, gemäß § 573 BGB und 573c BGB, kündigen kann. Begründet wird dies mit anderen Verträgen im BGB, da unser BGB unkündbare Verträge eigentlich nicht kennt. Dann muss aber auf Seiten des Vermieters ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietvertrages bestehen.

Sie dürfen dem Vermieter die Kündigung der Bürgschaft erklären, sobald ein Grund für diese Kündigung besteht. Wirksam wird diese Kündigung aber erst in dem Zeitpunkt, in dem es dem Vermieter möglich ist, den Mietvertrag ordentlich zu kündigen.

Ihre Kündigungsmöglichkeit ist daher extrem eingeschränkt.

2.

Sie könnten die Bürgschaft „losbekommen", wenn diese Sittenwidrig ist. Das bedeutet, wenn die Bürgschaft die Leistungsfähigkeit des Bürgen erheblich übersteigt und weitere Umstände hinzukommen. Das liegt zB bei einer „krassen Überforderung" vor, dh wenn eine so hohe Bürgschaft aufgekommen wurde, die niemals zu tilgen ist. Sittenwidrigkeit liegt bei einer Wohnungsbürgschaft leider in der Regel nicht vor.

3.

Tut mir leid, dass ich Ihnen keine hilfreichere Auskunft erteilen kann. Die einfachste Lösung wird sein, wenn Ihre Tochter das Mietverhältnis kündigt und sich eine Wohnung sucht, die von Ihrem Arbeitslosengeld bezahlt werden kann. Mit Kündigung der Hauptschuld (Mietvertrag) erlischt automatisch auch Ihre Bürgschaft.

Ich bitte darum, diese Ausführungen nur als erste Orientierung zu sehen. Gerade wegen der Problematik der schwierigen Kündigungsmöglichkeit einer Bürgschaft ist eine eingehende Beschäftigung mit ihrem Fall unvermeidbar. Gerne bespreche ich die weiteren Einzelheiten dieses Falles mit ihnen im Falle einer Mandatierung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Andrea Hesse, Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 14.06.2012 | 18:53

Wann ist der Zeitpunkt, dass es dem Vermieter möglich ist ordentlich zu kündigen?
Der Mietvertrag ist mit einer 3 Monatigen Kündigungsfrist vereinbart.
Somit hätte ich als Mietbürge, ebenso das Recht in diesem Zeitverhältnis das Bürgschaftsverhältnis zu kündigen laut Ihrer Antwort.
Muss etwa der Vermieter noch so lange warten, bis meine Tochter zwei mal keine Miete zahlt?
Oder was ist genau mit diesem Zeitpunkt gemeint?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 14.06.2012 | 20:19

Sehr geehrter Fragesteller,

Auf Ihre Nachfrage hin möchte ich wie folgt antworten:

Die dreimonatige Kündigungsfrist, die in dem Mietvertrag vereinbart worden ist, ist die Frist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB. Generell könnten sie somit das Bürgschaftsverhältnis in diesem Zeitraum kündigen.

Allerdings ist für die ordentliche Kündigung des Vermieters ein Kündigungsgrund nach §§ 573, 573a BGB notwendig. Gemäß § 573 BGB kann der Vermieter nur kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dies liegt insbesondere vor:

1. wenn der Vermieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt,

2. der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushaltes benötigt

3. der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde

Darüber hinaus ist eine Kündigung des Vermieters nach § 573a BGB möglich. Danach kann ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen auch gekündigt werden, ohne dass es ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 bedarf. Dann verlängert sich die Kündigungsfrist um weitere drei Monate.

Dies sind weitestgehend die einzigen Gründe aus denen auch das Bürgschaftsverhältnis gekündigt werden kann. Grund dafür habe ich schon genannt. Aufgrund der schwierigen finanziellen Situation Ihrer Tochter kann dem Vermieter nicht zugemutet werden, dass er neben dem insolventen Mieter auch noch den Bürgern, der für gerade diese Situation gedacht ist, auch noch verliert.

Der von Ihnen angesprochene Verzug des Mietzinses gibt dem Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 Nummer drei BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht. Dies hat für Sie den Nachteil, dass sie allerdings für den nicht gezahlten Mietzins als Bürge weiter haften. Ist die Kündigung allerdings ausgesprochen und das Mietverhältnis beendet, erlischt somit auch ihre Bürgschaft für die Zukunft. Für Ansprüche aus der Vergangenheit bleibt die Möglichkeit Ihrer Inanspruchnahme leider weiter bestehen.

Ich hoffe ich konnte hiermit Ihre Fragen beantworten und stehe Ihnen gern noch per E-Mail oder Telefon zur Verfügung.

Bewertung des Fragestellers 18.06.2012 | 13:29

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"Bei der Antwort wurde genau auf mein problem eingegangen, doch leider hatte ich nur die möglichkeit von der gesetzlage eine einvernehmliche lösung mit meiner tochter zu finden. Doch zum Glück gelang es mir diese lösung gemeinsam mit ihr zu treffen."
Stellungnahme vom Anwalt: