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Zwangs- / Teilungsversteigerung


| 20.03.2007 17:07 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin vor kurzem auf ein Reihenhaus aufmerksam geworden, welches im Rahmen einer Teilungsversteigerung vom AG mit einem Verkehrswert ohne Berücksichtigung von Niessbräuchen von 140.000 EUR in einen Ersttermin mit Startgebot 70%=98.000 EUR gesetzt wurde.
Das Haus umfasst zwei separate Wohnungen EG und OG mit jeweils ca. 75qm Wohnfläche.(Gemeinsames Treppenhaus/separate Eingänge)

Die obere Wohnung wird von einer knapp 90jährigen Dame mit einem
ideellen Niessbrauchrecht auf die Hälfte des Hauses bewohnt.
Ansonsten hat das Grundbuch keine Einträge (Kredite etc.)
Die untere Wohnung wird von ihrer Tochter, die derzeit
50% Eigentümerin ist, bewohnt.
Auf ihre Enkel, die dort nicht wohnen, entfallen jew. 25% Eigentumsanteil.

Meine Fragen:

Wie wird nach einem Erwerb mit dem ideellen hälftigen Niessbrauch verfahren und kann ich davon ausgehen, dass die ältere Dame den Anspruch nur auf das 1.OG weiterhin begründen kann, d.h. könnte ich die "lastenfreie" EG Wohnung zu meinen Gunsten ohne Fremdzustimmung vermieten?

Hätte die Tochter im EG ein Recht, dort als Mieterin zu verbleiben, bzw. welches Kündigungsrecht steht mir zu bzw. welche damit verbundenen Probleme?

Welche Risiken sehen Sie im Hinblick auf Kosten wie Reparaturen/Bewirtschaftung etc., wenn die Dame im 1.OG verbleibt und kann ich ohne Zustimmung das Haus per Hypothek beleihen?

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes und der erteilten Informationen wie folgt summarisch beantworten kann:

Im vorliegenden Fall unterstelle ich, dass es sich bei dem Nießbrauchsrecht um ein vorrangiges Recht handelt, welches mit dem Zuschlag nicht erlischt. Dies schließe ich daraus, da keine anderweitigen Eintragungen wie Grundschulden o.ä. eingetragen zu sein scheinen.

Desweiteren scheint es sich in Ihrem Fall um einen Quotennießbrauch zu handelt, was bedeutet, dass die gesamte Immobilie belastet ist und mit der alten Dame hinsichtlich der zu ziehenden Nutzungen eine Nutzungs- und Verwaltungsgemeinschaft besteht. Unter Einbeziehung des Gemeinschaftsrechtes müßten Sie also zunächst mit der Dame eine Einigung hinsichtlich der Nutzungsanteile, also der Aufteilung der Wohnungen treffen. Ist dies geschehen, können Sie über Ihren Nutzungsanteil alleine verfügen und auch ohne Zustimmung vermieten. Andernfalls bedürfte die Vermietung der Zustimmung der Nießbrauchsinhaberin.

Das Recht der Tochter an der Nutzung der unteren Wohnung würde mit dem Verlust des Eigentums durch den Zuschlag erlöschen. Hier hätten Sie einen Räumungsanspruch. Die Tochter ist schließlich nicht Mieterín, sondern Miteigentümerin.

Hinsichtlich eventuell notwendig werdender Reparaturen besteht eine (hier anteilige) Obliegenheitsverpflichtung des Nießbrauchers, sofern sie zur gewöhnlichen Unterhaltung des Objektes gehören, also Verschleißreparaturen, etc. dazu gehören jedoch nicht außergewöhnliche Reparaturen wie Sanierungsmaßnahmen o.ä..

Eine Beleihnung der Immobilie dürfte schwierig sein. Beleihbar ohne Zustimmung wäre allenfalls der nicht belastete hälftige Anteil. Ob hier eine Bank mitspielt, dürfte sich als schwierig erweisen.

Ich hoffe, Ihnen hiermit einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Mit freundlichen Grüßen,

Ralf Kunold

Rechtsanwalt
Fachanwalt für Familienrecht



Nachfrage vom Fragesteller 21.03.2007 | 13:49

Herzlichen Dank!

Diese summarische Antwort war so genau in meinem Sinne.

Bezüglich der Aufteilung der Wohnungen/Niessbrauch.
Müsste dies gesondert im Grundbuch eingetragen werden oder
reicht hier ein "normaler" Vertrag zwischen mir und der Dame.

Beste Grüsse

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.03.2007 | 14:09

Vielen Dank für Ihr Lob und Ihre Nachfrage:

Da letztendlich eine Vereinbarung über die gemeinsame Ausgestaltung der bestehenden beiderseitigen Rechte, hier eine interne Aufteilung der Anteile erfolgen soll, genügt ein "normaler" Vertrag. Sie sollten aber auf jeden Fall aufnehmen, dass Sie zur alleinigen und unabhängigen Vermietung der unteren Wohnung berechtigt sind.

Mit freundlichen Grüßen

Ralf Kunold
Rechtsanwalt

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