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Geteiltes Haus Schwamm im Keller Kosten

| 02.09.2014 21:18 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Wie bei Miteigentum die Kostenverteilung im Schadensfalle zu erfolgen hat, richtet sich nach einer Vereinbarung, hilfsweise nach dem Gesetz. Dieses überträgt sich auf die Erben.


Sehr geehrte Damen und Herren,

es besteht folgendes Besitzverhältnis: Zwei Schwestern haben ein Haus mit Grundstück zu gleichen Teilen geerbt. Das Haus wurde in eine Wohnung im 1. Stock für Schwester A und eine Wohnung im EG für Schwester B aufgeteilt. Schwester A hat außerdem einen Anbau errichtet, der mit ihrer Wohnung im 1. Stock verbunden ist.

Bisher wurden alle Dinge schwesterlich, familiär geklärt. Als die Schwester A verstirbt, wird von dieser geregelt, dass ihr Ehemann als Zwischenerbe eingesetzt ist und ihr Besitz nach dessen Tod an ihre Schwester B fällt. Dem Ehemann wurde frei gestellt, den Besitz auch zu veräußern, den Gewinn jedoch nur für seine Alterspflege verwenden zu dürfen, falls er bedürftig werden sollte. Der Ehemann ist mittlerweile ein schwerer Pflegefall und nicht mehr geschäftsfähig und nicht bedürftig (sehr wohlhabend). Sein Bruder übernimmt die Verwaltung der Wohnung und des Anbaus, in welchem momentan Mieter leben.

Folgende Situation ist nun entstanden: Im Keller der Wohnung von B wurde Hausschwamm entdeckt.

Und folgende Fragen hätte ich hierzu:

• Wer muss die Entsorgung, den Gutachter und alle anfallenden Kosten bezahlen (gilt der Keller als Gemeinschaftseigentum, bzw. gilt hier ein Substanzschaden)?

• Kann der Ehemann von A die B haftbar machen? Sie also zur alleinigen Beseitigung verpflichten und sie für den wahrscheinlichen Wertverlust des Gebäudes, sowie den Mietverlust haftbar machen/Schadenersatz verlangen?

• Es lag ein Wasserschaden im Keller vor, der – da die Wohnung der B unbewohnt ist – erst spät entdeckt, dann jedoch sofort behoben wurde und zusätzlich wurden Heizlüfter aufgestellt, was jedoch wohl nicht ausgereicht hat. Könnte dies Einfluss auf die Haftung der B haben?

• Es lag ein weiterer Wasserschaden vor, da auf Grund defekter und/oder verunreinigter Dachrinne regelmäßig Wasser schwallartig in den Kellerschacht ran. Eventuell ist unklar, auf Grund welchen Wasserschadens der Schwamm entstanden ist. Wäre die „Schuldverteilung" hier 50/50? Wie ist es jedoch, wenn B den Vormund des Ehemann der A nicht informiert hat, dass ein Problem/Schaden vorliegt?

• Falls ein Gutachter feststellt, dass eine Entfernung unrentabel ist (sehr altes Haus) oder ein Abriss empfehlenswert wäre oder die Finanzierung der Beseitigung des Schwamms für B nicht möglich wäre (für den Ehemann jedoch nachweislich problemlos) könnte man den Ehemann bzw. dessen Vormund mit rechtlichen Gründen dazu bewegen, das Haus abzureißen und das Grundstück zu verkaufen?

• Wie man wohl heraus lesen kann, ist eine gütliche Einigung mit dem Ehemann der A, sowie dessen Familie nicht möglich, obwohl B den Besitz der A, nach versterben des Ehemanns der B sowieso erben wird und sie in diesem Fall ja selbst über Abriss und Grundstück-Verkauf entscheiden könnte. Gibt es hierzu eventuell rechtliche Grundlagen? Bzw. darf der Vormund des Ehemann der B solche Entscheidungen überhaupt treffen (es ist nicht klar, ob der Bruder der bestellte/offizielle Vormund ist, der Ehemann der B ist jedoch definitiv nicht mehr in der Lage Entscheidungen zu treffen)?

Ich Danke Ihnen schon einmal vorab für Ihre Hilfe.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1. und 2.
Das Haus steht aller Voraussicht nach im reinen Miteigentum der Schwester B und des Ehemanns der Schwester A.

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft wurde nicht begründet – mangels entgegenstehender Anhaltspunkte –, womit die §§ 741 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) Anwendung finden.

§ 748 - Lasten- und Kostentragung – sieht vor:
„Jeder Teilhaber ist den anderen Teilhabern gegenüber verpflichtet, die Lasten des gemeinschaftlichen Gegenstands sowie die Kosten der Erhaltung, der Verwaltung und einer gemeinschaftlichen Benutzung nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen."

Das ist in der Regel 50 % zu 50 %, wenn nichts anderes vereinbart wurde, wovon ich hier nicht ausgehe.
Nur wenn hier der Keller allein zu einer Wohnung eigentumsrechtlich gehört oder einer allein für den Schaden (bzw. ein Dritter) verantwortlich wäre, kann etwas anderes gelten.

Darauf deutet aber nichts hin (siehe aber unten zu 3.)

Die Entsorgung, den Gutachter und alle anfallenden Kosten sind also demnach zu teilen, im Innenverhältnis der Miteigentümer zueinander.

3.
In der Tat könnte vor diesem Hintergrund geprüft werden, ob B oder der Ehemann der A oder sonst wer für die Schadensverschlimmerung allein bzw. mehrheitlich verantwortlich ist.
Das wäre genau zu untersuchen und momentan kann man dieses nur wage vermuten.

4.
Auch das müsste näher geprüft werden, im Zweifel bleibt es bei der Verteilung 50 % zu 50 % - das stimmt.
Es kommt aber auf die Einfluss- und Verantwortungsbereiche an, wie dieses gegebenenfalls abgesprochen wurde usw.

5.
Folgendes wäre möglich:
§ 749 – Aufhebungsanspruch – sieht vor:
„(1) Jeder Teilhaber kann jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen."

Dieses kann insbesondere verlangt werden, wenn man sich nicht einigen kann über einen Abriss bzw. eine gemeinsame Veräußerung.

Ein Abriss kann wohl nicht verlangt werden, sondern im Rahmen des Aufhebungsanspruches zwangsweise eine Versteigerung vor dem Gericht.

6.
Die Rolle des Bruders des Ehemanns der Schwester A wäre im jeden Fall zu klären – gibt es eine Vollmacht etc. Wenn ja, muss diese wirksam sein und der Ehemann der A muss diese Vollmacht an seinen Bruder im geschäftsfähigem Zustand erteilt haben, was der Bruder beweisen müsste, wenn er für ihn sprechen will.

Ob der Ehemann wirklich geschäftsunfähig bzw. betreuungsbedürftig ist, ist ebenfalls zu untersuchen; gegebenenfalls müsste eine rechtliche Betreuung beantragt werden. Ein vom Gericht bestellter Betreuer würde dann handlungsfähig für den Ehemann von A werden.

Jeder kann sich an das Amtsgericht – Betreuungsgericht – wenden, was auch von Amts wegen tätig werden kann.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 03.09.2014 | 08:40

Herzlichen Dank für Ihre schnelle, ausführliche und verständliche Antwort.

Eine Nachfrage hätte ich zu dieser Aussage:

"Nur wenn hier der Keller allein zu einer Wohnung eigentumsrechtlich gehört oder einer allein für den Schaden (bzw. ein Dritter) verantwortlich wäre, kann etwas anderes gelten."

Das heißt, im Fall des alleinigen Verschuldens einer Partei würden die Kosten zu dessen Lasten fallen. Wäre dieser jedoch auch für einen möglichen Wertverlust oder Mietausfall des Miteigentümers haftbar?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.09.2014 | 09:12

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank zunächst für Ihre Bewertung.

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

Ja, das ist richtig, im Fall des alleinigen Verschuldens einer Partei würden die Kosten zu dessen Lasten fallen.

In der Tat gilt diese auch für Folgeansprüche bzw. -schäden, wie für einen möglichen Wertverlust oder Mietausfall des Miteigentümers - das stimmt.

Ich hoffe, Ihnen damit gedient zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Daniel Hesterberg
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.09.2014 | 08:41

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