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Muss die Wohnung bei Auszug renoviert werden oder muss ich mich an den Kosten beteiligen?

09.05.2008 15:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Martin P. Freisler


Sehr geehrte Damen und Herren,
ich habe meine Wohnung, in der ich seit 08.03.2001 zur Miete wohne, zum 31.07.2008 fristgerecht gekündigt.
Folgende Fragen ergeben sich zum Mietvertrag (die relevanten Auszüge aus dem Mietvertrag stehen nach den Fragen):

- Muss die Wohnung bei Auszug renoviert werden oder muss ich mich an den Kosten beteiligen (Insbesondere im Hinblick auf die ausdrückliche Vereinbarung in §23, Absatz 2., 4. und 5.)?
- Der Parkett hat keine übermäßigen Schäden, muss ich dennoch ggf. diesen neu abschleifen lassen oder Teilkosten übernehmen?

Ich möchte noch erwähnen, dass ich unabhängig der Fristen bislang überhaupt keine Renovierungsmaßnahmen durchgeführt habe.

Im Mietvertrag steht:
§7 Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses
1. Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit gemäß nachstehendem Fristenplan die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken, Streichen der Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke, Fenster und Außentüren von innen, Lasieren von Naturhölzern und -fenstern) auf eigene Kosten in fachhandwerklicher Ausführung vornehmen zu lassen oder vorzunehmen. Das Anbringen von Rauhfasertapeten bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters.
2. Fristenplan
a)Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, Innentüren samt Rahmen, Einbauschränke sowie Fenster und Außentüren von innen 5 Jahre
b)Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken 5 Jahre
c)Neuanbringung von Rauhfasertapeten 10 Jahre
d)Lasieren von Naturhölzern und -fenstern 10 Jahre
Für Arbeiten in Küchen, Wohnküchen, Waschräumen, WC, Bädern und dgl. Räumen mit starker Dampfentwicklung verkürzt sich die Frist b) um zwei Jahre. Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch Vorlage der Rechnungen zu erbringen.

§18 Schönheitsreparaturen bei Auszug
Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (wie in §7 Abs. 1 aufgeführt) aufgrund eines Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen.
Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25% der Kosten aufgrund eines Voranschlags eines Malerfachgeschäftes an den Vermieter; liegen sie länger als zwei Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als vier Jahre 80%, länger als 5 Jahre 90%; bei Berechnung des Kostenersatzes für das Anbringen von Rauhfasertapeten sowie das Lasieren von Naturholztüren und -fenstern gelten folgende Prozentsätze; länger als ein Jahr 15%, länger als zwei Jahre 20%, länger als 3 Jahre 30%, länger als vier Jahre 40%, länger als 5 Jahre 50%, länger als sechs Jahre 60%, länger als sieben Jahre 70%, länger als acht Jahre 80%, länger als neun Jahre 85%, länger als zehn Jahre 90%. Diese Regelung tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind. Der Vermieter kann im übrigen bei übermäßiger Abnützung Ersatz in Geld verlangen. Dasselbe gilt bei schuldhafter des Bodenbelags durch den Mieter.

§19 Beendigung des Mietverhältnisses
Bei Beendigung der Mietzeit hat der Mieter die Mietsache sorgfältig gereinigt und geputzt zurückzugeben; das gilt auch für die Teppichböden. Weist der Vermieter nach, daß die Teppichböden bei Einzug neu verlegt oder von einer Fachfirma gereinigt worden sind, ist der Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, ebenfalls die Reinigung durch eine Fachfirma vornehmen zu lassen. Als Nachweis hierüber ist die entsprechende Rechnung vorzulegen.

Darüberhinaus wurde noch folgendes unterschrieben:
gesondertes Blatt (vom Vermieter selbst erstellt, kein Vordruck):
Zu §23 Sonstige Vereinbarungen
1. (...)
2. Alle Zimmer sowie Flur, Küche, Bad, WC und Nebenräume sind neu gestrichen.
3. (...)
4. Der Mieter verpflichtet sich ausdrücklich, die in §7 aufgeführten Fristen für die Schönheitsreparaturen einzuhalten.
5. Bei Auszug hat der Mieter die Wohnung vollständig zu renovieren bzw. sich an den Kosten (s. §18) zu beteiligen. Die Beteiligungsbeträge werden ausdrücklich anerkannt.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte Fragestellerin,

aufgrund Ihrer Schilderungen beantworte ich Ihre Frage in einer ersten rechtlichen Einschätzung wie folgt:

Durch die Rechtssprechung wurden in mehreren Entscheidungen mietvertragliche Vereinbarungen zu Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt, die entweder alleine oder in ihrem Zusammenspiel den Mieter unangemessen benachteiligen. Dies gilt insbesondere für starre Fristenpläne oder Endrenovierungsklauseln, die eine Verpflichtung auch dann auferlegen, wenn nach dem Abnutzungszustand hierfür kein Bedürfnis besteht.

§ 7 enthält keine Bezugnahme auf den tatsächlichen Zustand, so dass es sich um einen starren Fristenplan hinsichtlich der laufenden Schönheitsreparaturen handelt. Dieser ist unwirksam. Gleiches gilt für § 18 für die Auszugsrenovierung bzw. Kostenbeteiligung, denn diese lässt nach Ihrer Schilderung insbesondere erkennen, dass allein der Kostenvoranschlag des Vermieters verbindlich sein soll, sowie dass Sie als Mieterin nicht ausdrücklich auf Ihr Recht zur Selbstvornahme hingewiesen wurden; zudem sind auch diese Fristen starr formuliert.

Sodann stufe ich nach Ihrer Schilderung § 23 nicht als Individualvereinbarung ein. Individualvereinbarungen unterliegen nicht der o.g. Inhaltskontrolle, wie vorformulierte Vertragsklauseln. Dies begründet sich darauf, dass Individualvereinbarungen im Einzelnen von den Parteien frei ausgehandelt werden, nachdem sie ernsthaft und vollständig zur Disposition gestellt worden waren. Für das Vorliegen einer Individualvereinbarung ist der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet. Vorliegend lässt sich ein Aushandeln aus Ihren Schilderungen nicht erkennen. Vielmehr wurde Ihnen auch § 23 von dem Vermieter vorformuliert vorgelegt. Damit handelt es sich mangels anderer Anhaltspunkte nach meiner Einschätzung auch bei § 23 um eine durch den Vermieter verwendete vorformulierte Vertragsklausel. Die darin geregelte starre Endrenovierungsverpflichtung ist aus diesem Grund daher ebenfalls unwirksam.

Ungeachtet dieser Regelungen zu Schönheitsreparaturen sind Sie zur Beseitigung von den Schäden verpflichtet, die nicht mehr auf einen vertragsgemäßen Gebrauch (=normales Wohnen) zurückzuführen sind. Soweit derartige Schäden bestehen, kann somit eine anteilige Kostentragung in Betracht kommen.

Ich hoffe, Ihnen mit meinen Ausführungen eine erste rechtliche Orientierung geben zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass eine abschließende rechtliche Bewertung Ihres Problems die Kenntnis des vollständigen Sachverhaltes erfordert. Im Rahmen dieses Forums können sich die Ausführungen aber ausschließlich auf Ihre Schilderungen stützen, und somit nur eine erste anwaltliche Einschätzung darstellen.

Ich empfehle Ihnen daher, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu beauftragen, sofern Sie eine abschließende Beurteilung erhalten möchten. Bitten beachten Sie, dass dabei weitere Kosten anfallen.

Gerne stehe auch ich Ihnen bei der weiteren Durchsetzung Ihrer Interessen zur Verfügung. Sollten Sie dies wünschen, können Sie sich jederzeit - gerne auch per eMail - mit mir in Verbindung setzen.

Ich verbleibe mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
- Rechtsanwalt -

www.ra-freisler.de


Nachfrage vom Fragesteller 09.05.2008 | 18:59

Vielen Dank für die Beantwortung meiner Fragen.
Bezüglich des §23 ist mir noch folgendes unklar (die besonderen Vereinbarungen wurden mir bei Vertragsunterzeichnung als schreibmaschinengeschriebenes Blatt vorgelegt. Dort sind unter anderem auch die Wohnungeinbauten und weitere Hinweise aufgeführt):
Wird die starre Fristenregelung für die Renovierung unter Umständen nicht dadurch wieder wirksam, dass in Abschnitt 4. und 5. nochmals explizit auf den Umstand der Renovierung hingewiesen wird. Zumal in beiden Abschnitten das Wort „ausdrücklich“ steht und somit der Eindruck erweckt wird, dies sei frei vereinbart. In Wirklichkeit habe ich mir darüber damals aber keine Gedanken gemacht, da diese Punkte ja bereits im Mietvertrag stehen und zumindest damals die Fristen vom Gesetz noch nicht beanstandet wurden.

Meinen Dank im Voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.05.2008 | 19:14

Wie bereits ausgeführt sehe ich nach Ihren Schilderungen auch in § 23 eine vom Vermieter verwendete vorformulierte Vertragsklausel, die nicht zwischen Ihnen im Rahmen einer individuellen Vereinbarung konkret ausgehandelt wurde. Wenn der Vermieter sich auf eine Individualvereinbarung beruft, hat er dieses zu beweisen. Dabei kann als Indiz eine handschriftliche oder eine Zusatzvereinbarung gelten. Allgemein ist diesen Umständen aber nur eine geringe Bedeutung zuzumessen, insbesondere wenn sie Regelungen zu Schönheitsreparaturen beinhalten, die grundsätzlich vom Vermieter vorgegeben und nicht zur Disposition gestellt werden. Dies wird bestätigt, dass "weitere Hinweise" zumeist ebenfalls nicht "ausgehandelt" werden. Im Falle eines Rechtsstreites entscheidet allerdings das Gericht, ob eine Individualvereinbarung vorliegt oder nicht. Ich gehe nach Ihrer Schilderung daher von unwirksamen Klauseln aus, verweise aber auf die Ausführungen zu sonstigen Schäden.

Dass die Entscheidungen in der Rechtssprechung erst nachträglich ergangen sind, ändert an der Unwirksamkeit nichts.


Mit freundlichen Grüßen


Martin P. Freisler
Rechtsanwalt

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