Zustimmung Baulast unter Bedingungen

Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben im Jahre 2000 von dem rechtswohnenden Nachbar ein Baugrundstück gekauft, welches vom Nachbar aus gesehen links etwas zurück liegt (Eckgrundstück ca 1.300qm). Das Grundstück ist nur über eine Zuwegung, die dem Nachbar gehört, (ca 3,50m breit und ca 10,00m lang, Schotterweg) zu erreichen.

In dem damaligen Notarvertrag wurde festgehalten, dass das Grundstück von uns bis Ende 2005 mit einen Einfamilienhaus bebaut werden muss, falls dies nicht erfolgt, muss bzw. kann das Grundstück zum damaligen Kaufpreis an den Nachbar zurückgegeben werden. Der Nachbar hat mitgeteilt, dass er das Grundstück nicht zurückhaben möchte und wir es später bebauen bzw. verkaufen können. Unser Grundstück ist bisher im Grundbuch nicht belastet.

Ein gültiger Bebauungsplan liegt vor, der erlaubt, dass das Grundstück von einem Einfamilienhaus bis zu einem Vierfamilienhaus bebaut werden kann.

Das Grundstück liegt etwas zurück und kann nur über eine Zuwegung erreicht werden, die dem Nachbar gehört. Damals wurde dann ein Wege- Fahrrecht und das Recht, alle Versorgungsleitungen über die Zuwegung zu legen, grunbuchlich zu Lasten Grundstück Zuwegung eingetragen bzw. abgesichert.

Ich habe nun eine Bauvoranfrage gestellt. Dabei stellte sich heraus, dass die Eintragung einer Baulast für die Zuwegung noch fehlt. Der Nachbar teilte nun mit, dass er der Eintragung einer Baulast nur dann zustimmt, wenn wir im Gegenzug durch eine grundbuchliche Eintragung, die unser Grundstück belastet, uns verpflichten, dass auf unserem Grundstück jetzt und alle Zeit, also auch für den möglichen Käufer, nur ein Einfamilienhaus mit zwei Garagen gebaut werden kann, obwohl, wie schon erwähnt, der öffentliche Bebauungsplan eine größere Wohneinheit zulassen würde. Zusätzlich möchte der Nachbar im Grundbuch von unserem Grundstück abgesichert haben, dass wir als jetzige Eigentümer und alle zukünftigen Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht für die Zuwegung und die Übernahme eventuell auftretender Kosten bzgl. der Oberflächenwasserabführung der Zuwegung übernehmen.(Zur Erinnerung, es handelt sich um einen einfachen geraden ca. 3,50 breiten Schotterweg, der zu unserem Grundstück führt. Dieser Weg liegt am Rande des Grundstücks des Nachbarn ca. 35m bis 40m von seinem Haus entfernt, auch noch abgeschirmt durch eine Garage, die dem Nachbar gehört)

Also er verlangt als Zustimmung zur Eintragung der Baulast die o.g. zwei grundbuchlichen Eintragungen zu Lasten unseres Grundstückes. Als Begründung gibt er an, dass z.B. bei einem Zweifamilienhaus mehr Fahr- und Anlieferungsverkehr zu erwarten wäre und er habe uns damals das Grundstück nur unter der Bedingung des Baus eines Einfamilienhauses verkauft (hier ist noch mal zu beachten, das er das Grundstück nicht zum damaligen Verkaufspreis, der relativ gering war, zurücknehmen will).

Wenn wir das Grundstück mit diesen grundbuchlichen Eintragungen belasten, wird es sicherlich nicht so einfach zu verkaufen sein und so eine Wertminderung erfahren. Fachleute rieten uns bisher von diesen Eintragungen zu Lasten unseres Grundstücks ab. Da wir aber auf die Zustimmung zur Baulast durch den Nachbar, welche seine Zuwegung betrifft, angewiesen sind, sind wir in einer schwierigen Situation, denn ohne diese Zustimmung könnten wir das Grundstück a) nicht selbst bebauen bzw. b) nicht verkaufen. Es wäre dann wertloses Land.

Nun meine Fragen:

Kann der Nachbar uns in dieser Weise unter Druck setzen und welche Chancen bestehen, dass seine Zustimmung zur Eintragung der Baulast ersetzt wird?

Welche rechtlichen Möglichkeiten gibt es sonst noch, aus diesem Dilemma herauszukommen?

Inwieweit greift der erste Notarvertag zwischen uns und dem Nachbarn noch? In diesem Vertrag haben wir uns verpflichtet, ein Einfamilienhaus zu bauen, kein Mehrfamilienhaus.

Kann dies jetzt auf einen zukünftigen Käufer übertragen werden, obwohl der Nachbar zuerst einmal ohne Bedingungen von seinem Rücknahmerecht des Grundstücks zurückgetreten ist?

Muss die Verpflichtung der Verkehrsicherunsplichtusw. für die Zuwegung zu Lasten unseres Grundstückes grundbuchlich abgesichert werden?


Der Notar teilte uns noch mit, dass diese Möglichkeit der Rücknahme automatisch nach Ablauf einer Frist aus dem Grundbuch gelöscht wird. Der Nachbar hatte sich dies Möglichkeit ebenfalls grundbuchlich abgesichert.