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Zustimmung Baulast unter Bedingungen


| 31.05.2006 18:58 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Sehr geehrte Damen und Herren,

wir haben im Jahre 2000 von dem rechtswohnenden Nachbar ein Baugrundstück gekauft, welches vom Nachbar aus gesehen links etwas zurück liegt (Eckgrundstück ca 1.300qm). Das Grundstück ist nur über eine Zuwegung, die dem Nachbar gehört, (ca 3,50m breit und ca 10,00m lang, Schotterweg) zu erreichen.

In dem damaligen Notarvertrag wurde festgehalten, dass das Grundstück von uns bis Ende 2005 mit einen Einfamilienhaus bebaut werden muss, falls dies nicht erfolgt, muss bzw. kann das Grundstück zum damaligen Kaufpreis an den Nachbar zurückgegeben werden. Der Nachbar hat mitgeteilt, dass er das Grundstück nicht zurückhaben möchte und wir es später bebauen bzw. verkaufen können. Unser Grundstück ist bisher im Grundbuch nicht belastet.

Ein gültiger Bebauungsplan liegt vor, der erlaubt, dass das Grundstück von einem Einfamilienhaus bis zu einem Vierfamilienhaus bebaut werden kann.

Das Grundstück liegt etwas zurück und kann nur über eine Zuwegung erreicht werden, die dem Nachbar gehört. Damals wurde dann ein Wege- Fahrrecht und das Recht, alle Versorgungsleitungen über die Zuwegung zu legen, grunbuchlich zu Lasten Grundstück Zuwegung eingetragen bzw. abgesichert.

Ich habe nun eine Bauvoranfrage gestellt. Dabei stellte sich heraus, dass die Eintragung einer Baulast für die Zuwegung noch fehlt. Der Nachbar teilte nun mit, dass er der Eintragung einer Baulast nur dann zustimmt, wenn wir im Gegenzug durch eine grundbuchliche Eintragung, die unser Grundstück belastet, uns verpflichten, dass auf unserem Grundstück jetzt und alle Zeit, also auch für den möglichen Käufer, nur ein Einfamilienhaus mit zwei Garagen gebaut werden kann, obwohl, wie schon erwähnt, der öffentliche Bebauungsplan eine größere Wohneinheit zulassen würde. Zusätzlich möchte der Nachbar im Grundbuch von unserem Grundstück abgesichert haben, dass wir als jetzige Eigentümer und alle zukünftigen Eigentümer die Verkehrssicherungspflicht für die Zuwegung und die Übernahme eventuell auftretender Kosten bzgl. der Oberflächenwasserabführung der Zuwegung übernehmen.(Zur Erinnerung, es handelt sich um einen einfachen geraden ca. 3,50 breiten Schotterweg, der zu unserem Grundstück führt. Dieser Weg liegt am Rande des Grundstücks des Nachbarn ca. 35m bis 40m von seinem Haus entfernt, auch noch abgeschirmt durch eine Garage, die dem Nachbar gehört)

Also er verlangt als Zustimmung zur Eintragung der Baulast die o.g. zwei grundbuchlichen Eintragungen zu Lasten unseres Grundstückes. Als Begründung gibt er an, dass z.B. bei einem Zweifamilienhaus mehr Fahr- und Anlieferungsverkehr zu erwarten wäre und er habe uns damals das Grundstück nur unter der Bedingung des Baus eines Einfamilienhauses verkauft (hier ist noch mal zu beachten, das er das Grundstück nicht zum damaligen Verkaufspreis, der relativ gering war, zurücknehmen will).

Wenn wir das Grundstück mit diesen grundbuchlichen Eintragungen belasten, wird es sicherlich nicht so einfach zu verkaufen sein und so eine Wertminderung erfahren. Fachleute rieten uns bisher von diesen Eintragungen zu Lasten unseres Grundstücks ab. Da wir aber auf die Zustimmung zur Baulast durch den Nachbar, welche seine Zuwegung betrifft, angewiesen sind, sind wir in einer schwierigen Situation, denn ohne diese Zustimmung könnten wir das Grundstück a) nicht selbst bebauen bzw. b) nicht verkaufen. Es wäre dann wertloses Land.

Nun meine Fragen:

Kann der Nachbar uns in dieser Weise unter Druck setzen und welche Chancen bestehen, dass seine Zustimmung zur Eintragung der Baulast ersetzt wird?

Welche rechtlichen Möglichkeiten gibt es sonst noch, aus diesem Dilemma herauszukommen?

Inwieweit greift der erste Notarvertag zwischen uns und dem Nachbarn noch? In diesem Vertrag haben wir uns verpflichtet, ein Einfamilienhaus zu bauen, kein Mehrfamilienhaus.

Kann dies jetzt auf einen zukünftigen Käufer übertragen werden, obwohl der Nachbar zuerst einmal ohne Bedingungen von seinem Rücknahmerecht des Grundstücks zurückgetreten ist?

Muss die Verpflichtung der Verkehrsicherunsplichtusw. für die Zuwegung zu Lasten unseres Grundstückes grundbuchlich abgesichert werden?


Der Notar teilte uns noch mit, dass diese Möglichkeit der Rücknahme automatisch nach Ablauf einer Frist aus dem Grundbuch gelöscht wird. Der Nachbar hatte sich dies Möglichkeit ebenfalls grundbuchlich abgesichert.

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Sehr geehrte Ratsuchende, sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Online-Anfrage wie folgt.

Ihr Nachbar hat die Rücknahme des Grundstücks verweigert, obwohl er dazu vertraglich verpflichtet gewesen wäre. Wie Sie schreiben, hätten Sie das Grundstück bis Ende 2005 mit einem Einfamilienhaus bebauen müssen. Sofern dies nicht erfolgt, hätte Ihr Nachbar das Grundstück zurück nehmen müssen. Da Ihr Nachbar sich nicht an diese Vereinbarung hält, sind auch Sie nicht mehr daran gebunden (§ 242 BGB). Dabei interpretiere ich Ihre Ausführungen so, dass Ihr Nachbar seinerseits das Recht hat, das Grundbuch zurückzuverlangen und Sie Ihrerseits das Recht haben sollten, von Ihrem Nachbarn die Rücknahme zu verlangen.

Sie sind nun aber darauf angewiesen, eine Baulast einzutragen. Dafür benötigen Sie die Zustimmung des Nachbarn. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein Anspruch auf Zustimmung sich eventuell aus dem Kaufvertrag ergibt. Dies ist aber eine Einzelfallbewertung. Eine Sichtung des Kaufvertrages wäre insofern erforderlich. Dies ist insbesondere auch in Bezug auf die von Ihnen erwähnte Frist wegen des Ablaufs der Rücknahmemöglichkeit erforderlich.

Alternativ, kommt die Möglichkeit in Betracht, Ihren Nachbarn auf Erfüllung seiner Rücknahmepflicht in Anspruch zu nehmen. Darüber hinaus können Sie Schadensersatzansprüche gegen Ihren Nachbarn geltend machen, da er seiner Rücknahmepflicht nicht nachkommt.

Der Verkauf des Grundstücks und die entsprechende Übertragung des Eigentums auf einen Käufer erfolgt insofern wie Ihr Eigentumsrecht besteht. Der Käufer würde genau in Ihre Rechtsposition eintreten, so dass der Verkauf des Grundstücks nicht verhindert wird.
Eine Verpflichtung zur Grundbucheintragung der Zuwegung gibt es nicht. Sie ist aber empfehlensweit, da sich das Grundstück so besser verkaufen lässt.

Es tut mir leid, Ihnen keine positivere Nachricht geben zu können. Ich möchte Ihnen dringend weitere anwaltliche Beratung nahelegen. Insbesondere ist eine verlässliche Auskunft nur nach Sichtung des Vertrages möglich.
Soweit hier ersichtlich, liegt es jedoch nahe, dass sich der Anspruch auf die Erteilung der Zustimmung zu der Baulast als Nebenpflicht zu dem Kaufvertrag ergibt, es sei denn die von Ihnen erwähnte Frist ist abgelaufen.

Ich hoffe, Ihnen zunächst zu Ihrer Zufriedenheit geantwortet zu haben. Für weitere Hilfe stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß aus Hamburg!

RA Dipl.-Jur. THOMAS KRAJEWSKI

NEUER KAMP 30
Eingang C
20375 HAMBURG

TEL.: 040 / 43 209 - 227
FAX: 040 / 43 209 - 229

EMAIL: KRAJEWSKI@HAFTUNGSRECHT.COM
URL: WWW.HAFTUNGSRECHT.COM

Nachfrage vom Fragesteller 31.05.2006 | 21:11

Danke für ihre Antwort, vielleicht habe ich mich etwas undeutlich ausgedrückt

Der ehemalige Eigentümer unseres Grundstücks, also der Nachbar, der jetzt die Baulast für seinen Weg, den wir benutzen dürfen, verweigert, hat laut Kaufvertrag und Grundbucheintragung keine Rücknahmepflicht, sondern das RücknahmeRECHT für unser Grundstück. Laut Kaufvertrag tritt dieses Recht ein, da wir bis zum festgesetzten Termin Ende 2005 kein EFH auf dem Grundstück gebaut haben. Der Nachbar verzichtet auf sein RECHT der Rücknahme, macht aber die og. Probleme bzgl. der Baulastzustimmung. Das Geh-Fahr und Leitungsrecht ist für die Zuwegung im Grundbuch des dem Nachbar gehörenden Grundstücks dinglich abgesichert.

Bitte überprüfen sie noch einmal ihre Antwort vor diesem Hintergrund.

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.06.2006 | 17:10

Sehr geehrte Ratsuchende, sehr geehrter Ratsuchender,

ich danke Ihnen für Ihre Klarstellung. Leider ändert sich damit die rechtliche Situation zu Ihren Ungunsten.

Ein grundsätzlicher gesetzlicher Anspruch auf Erteilung der Zustimmung zu der Eintragung einer Baulast besteht nicht. Die Rechtsprechung hat einen solchen Anspruch auf vertragliche Absprachen gestützt.

In Ihrem Fall ist nun auf den geschlossenen Kaufvertrag abzustellen. Da Ihr Nachbar sich nicht verpflichtet hatte, das Grundstück im Falle der Nichterrichtung eines EFH zurückzunehmen, sondern nur das Recht hatte, dieses zurückzufordern, hat es für Sie keine Konsequenzen, dass der Nachbar nun auf sein Recht verzichtet hat. Der Verzicht auf ein Recht, ist ohne Auswirkung auf Ihre Pflicht. Damit sollten Sie lediglich ein EFH auf dem Grundstück bauen können. Daraus ergibt sich auch, dass der Anspruch auf die Erteilung der Zustimmung zu Baulasteintragung sich nur auf ein EFH bezieht.

Dies widerspricht auch nicht dem geltenden Bauplanungs-/ordnungsrecht. Selbst dann, wenn Sie nach dem Bebauungsplan eine Baugenehmigung für den Bau eines Mehrfamilienhauses bekommen könnten, müssen Sie beachten, dass diese Erwägungen sich nur auf das öffentlich-rechtliche Verhältnis zur Baubehörde bezieht. Sie sind leider zivilrechtlich auf den Anspruch gegen Ihren Nachbarn angewiesen. Dieser richtet sich nach der Rechtsprechung nach den vertraglichen Regeln (s.o.).

Es tut mir leid, Ihnen keine bessere Auskunft geben zu können. Bitte haben Sie Verständnis, dass Sie auf diesem Forum lediglich eine Erstberatung bekommen können. Aufgrund der Komplexität Ihres Falles möchte ich Ihnen raten, weiteren anwaltlichen Rat unter Beachtung des Kaufvertrages einzuholen. Sofern Sie es wünschen, stehe ich Ihnen dafür gerne zur Verfügung.

Mit freundlichem Gruß aus Hamburg!
RA Dipl.-Jur. THOMAS KRAJEWSKI

NEUER KAMP 30
Eingang C
20375 HAMBURG

TEL.: 040 / 43 209 - 227
FAX: 040 / 43 209 - 229

EMAIL: KRAJEWSKI@HAFTUNGSRECHT.COM
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