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Kann ich Baulast von Nachbarn einklagen?


03.08.2005 19:23 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht



Wir haben eine Grundstück mit eine kleinen Haus und einer Scheune in der 2. Reihe. Ich habe nun eine Bauvoranfrage zur Umnutzung der Scheune als Wohnhaus beantragt. Das Landratsamt stimmt meinen Antrag zu, aber nur unter der Voraussetzung, das eine Baulast für die Zufahrt unterschrieben wird.
Die Situation ist wie folgt:
das Grundstück der Zufahrt gehört laut Grundbuch zur einen Hälfte dem Nachbarn und zur anderen Hälfte uns. Sowohl ich als auch der Nachbar müssen über dieses Grundstück fahren, um den entsprechenden Hauseingang zu erreichen.
So wird das ganze schon mehr als 100 jahre gehandhabt!

Auf Anfrage weigert sich nun mein Nachbar die Baulast ebenfalls zu unterschreiben. Durch diese Baulast würde für keinen von uns beiden ein Nachteil entstehen, da die besagte Zufahrt ja jedem gehört und von jedem überfahren werden muss und wird.

Nach dem ich nun beim Amt nachgefragt habe, ob ich das bestehende Haus abreissen bzw. umbauen darf, hiess es, auch hierzu wäre die Baulast notwendig.

Bedeutet das nun, dass ich immer die Unterschrift des Nachbarn benötige, selbst wenn das bestehende Haus vor sich dahinrottet?(es ist schon ein älteres Gemäuer)

Kann ich unter den bestehenden Voraussetzungen die Baulast vom Nachbarn einklagen, oder gibt es ncoh andere Möglichkeiten?

Zur Info:
Der Nachbar unterschreibt nur nicht, weil er unser Grundstück für einen Spottpreis abkaufen wollte und wir abgelehnt haben. Lieber lässt er seine alte Bruchbude zerfallen...
Das Haus auf seinem Grundstück ist unbewohnt und Baufällig.

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Sehr geehrter Fragesteller,
sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Auf Grundlage Ihrer Angaben möchte ich Ihr Anliegen gerne wie folgt beantworten:

Ich sehe erst nach Beantwortung Ihrer Frage, in welchem Bundesland Sie wohnen und welche Landesbauordnung einschlägig ist. Im Prinzip ist es aber unabhängig vom Landesbaurecht so, dass durch Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde der Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem Tun oder Unterlassen abgeben kann, welche nicht schon aus dem Bauordnungsrecht folgen. Diese Baulasten werden unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung in das Baulastenverzeichnis wirksam (ohne Grundbucheintrag) und wirken auch gegen den Rechtsnachfolger.

In Ihrem Fall scheint es so zu sein, dass das Landratsamt auf „Nr.Sicher“ gehen will, dass die Erschliessung des von Ihnen geplanten Baues unabhängig vom Eigentümerwechsel oder Spannungen zwischen den Eigentümers gesichert ist. Hierzu ist eine Baulast in der Tat geeigneter als ein Vertrauen auf die bisherige Praxis, Zusagen des Nachbarn o.ä. Ob jedoch die Baulast notwendig wäre, wenn "das Haus vor sich hinrottet", bezweifle ich.

Allerdings kann der Nachbar unter bestimmten Umständen gezwungen werden, eine Willenserklärung auf Zustimmung zur Baulastenerklärung abzugeben. Dies insbesondere dann, wenn Sie wegen der an sich plausiblen Forderung des Amtes diese benötigen und der Nachbar aus reiner Schikane ablehnt, zudem der Ist-Stand der Strassenerschliessung sich ja nicht ändert, nur im Baulastenverzeichnis eingetragen ist. Ein solcher Anspruch folgt aus den Grundsätzen des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses (siehe dazu zB BGH, Urteil vom 11.7.03 – Az. V ZR 199/02).

Sie sind also nicht so schutzlos, wie Sie befürchteten. Ich rate Ihnen, vor Ort einen im öffentlichen Baurecht versierten Kollegen zu beauftragen, der mit dem Amt, insbesondere aber dem Nachbarn die Verhandlungen führt und ggfs. für eine Klage auf Zustimmung zur Baulastenerklärung zur Verfügung steht.

Ich hoffe Ihnen mit dieser Antwort zunächst einmal weitergeholfen zu haben. Für Rückfragen stehe ich Ihnen im Rahmen der kostenlosen Nachfragefunktion von „Frag einen Anwalt“ selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Thomas Schimpf
- Rechtsanwalt -

Tel.: +49 (0)39 483 97825
Fax: +49 (0)39 483 97828
E-Mail: ra.schimpf@gmx.de
www.anwalt.de/rechtsanwalt_schimpf
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