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Baulast Feuerwehrzufahrt

| 03.02.2016 10:04 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Carsten Neumann


Zusammenfassung: Ein einklagbarer Rechtsanspruch gegen den Nachbarn auf Einwilligung in die Bestellung einer Baulast für sein Grundstück besteht regelmäßig nur dann, wenn bereits eine inhaltsgleiche Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist.

Guten Tag,

folgender Fall: wir haben ein sanierungsbedürftiges MFH in Thüringen erworben. Für die Baugenehmigung verlangt das Bauamt die Eintragung einer Baulast für die Feuerwehrzufahrt, die im Brandfall auch über das benachbarte Grundstück geht. Von den 6 Eigentümern des Nachbargebäudes haben 5 unterschreiben, einer weigert sich, da er offensichtlich das Gebäude kaufen wollte, also aus reiner Schikane. Wir bekommen die Baugenehmigung aber erst, wenn alle Eigentümer dem zustimmen. Daher meine Frage: kann man den einen Eigentümer ggf. durch eine einstweilige Verfügung dazu zwingen? Es kann ja nicht sein, dass wir die ganze Planung aufgeben müssen, nur weil einer nicht zustimmt.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Der Anspruch gegen die Eigentümer des Nachbargrundstücks auf Duldung einer Feuerwehrzufahrt über ihr Grundstück zu Ihrem Grundstück ergibt sich aus dem allgemeinen Notwegerecht nach § 917 BGB. (Das Thüringer Nachbarrechtsgesetz enthält zu dieser Thematik keine Regelung.)

Voraussetzung ist, dass eine Feuerwehrzufahrt im Brandfall allein über Ihr Grundstück nicht vollständig möglich ist, beispielsweise weil ein vorhandener Weg zu schmal ist.

Es genügt, wenn die Anbindung unzureichend ist, etwa für den Fall, dass Ihr Grundstück nur vorübergehend nicht angebunden ist (z.B. für die Dauer von Bauarbeiten oder bei Überschwemmungen). Ebenfalls ausreichend ist, wenn auch nur einem Grundstücksteil die Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehlt (z.B. bei Hofraumnutzung oder Hanggrundstücken).

Sind die vorhandenen Verbindungen lediglich umständlicher oder unbequemer zu benutzen, reicht dies zur Begründung eines Notwegerechts nicht aus (OLG Karlsruhe, Urteil vom 28.7.2010, 6 U 105/08; Brandenburgisches OLG, Urteil vom 30.10.2008, 5 U 131/07). Sie müssen auch etwaige Unbequemlichkeiten wie eine moderne Torschließanlage hinnehmen, die grundsätzlich den Zugang geschlossen hält (OLG Karlsruhe, Urteil vom 23.2.2006, 9 U 132/05).

Problematisch ist allerdings ein Rechtsanspruch gegen den Nachbarn auf Einwilligung in die Eintragung einer Baulast für sein Grundstück.

Der BGH hat entschieden, dass ein solcher Rechtsanspruch gegen den Nachbarn nur dann besteht, wenn zu Lasten des Nachbargrundstücks bereits eine inhaltlich deckungsgleiche Grunddienstbarkkeit im Grundbuch eingetragen ist (BGH, Urteil vom 03.07.1992 - V ZR 203/91).

Dies ist vorliegend nicht der Fall. Es gibt auch keinen Rechtsanspruch gegen den Nachbarn auf Absicherung des Notwegrechts durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit im Grundbuch.

Der BGH hat zudem entschieden, dass aus dem nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis keine Einschränkung des Rechts des Nachbarn erwächst, mit seinem Grundstück frei zu verfahren (Urteil vom 11.07.2003 - V ZR 199/02). Lediglich "in krassen Ausnahmefällen" könne sich aus dem Gebot von Treu und Glauben (§ 242 BGB) etwas anderes ergeben.

Nach § 226 BGB ist die Ausübung eines Rechts unzulässig, wenn sein einziger Zweck darin liegen kann, einem anderen Schaden zuzufügen (sog. Schikaneverbot). Der sich weigernde Miteigentümer des Nachbargrundstücks braucht aber nur einen rechtlich beachtenswerten Grund anzuführen, wonach die Verweigerung seiner Einwilligung in die Bestellung einer Baulast nicht nur dazu dient, Ihnen Schaden zuzufügen - beispielsweise dass er befürchtet, eine bestehende Baulast könne den Verkaufswert seines Grundstücks schmälern - dann greift das Schikaneverbot schon nicht mehr.

Nach allem bewerte ich Ihre Aussichten, die Einwilligung des Miteigentümers des Nachbargrundstücks in die Bestellung einer Baulast gerichtlich erzwingen zu können, eher skeptisch.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 03.02.2016 | 11:18

Sehr geehrter Herr Neumann,

vielen Dank für die kompetente Antwort. Sie schreiben, dass der Rechtsanspruch besteht, wenn zu Lasten des Nachbargrundstückes (also unserem Grundstück) eine deckungsgleicht Baulast eingetragen ist. Wir müssen hier analog dazu ebenfalls die gleiche Baulast eintragen. Würde es denn nicht Sinn machen, dass wir erst einmal einseitig die Baulast zugunsten des Nachbargrundstückes eintragen, dann wären die Nachbarn doch nach dem Urteil des BGH vom 03.07.92 verpflichtet, dieses auch zu tun?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.02.2016 | 17:52

Sehr geehrter Fragesteller,

meine Antwort war anders gemeint.

Mit dem Nachbargrundstück ist nicht das Ihrige, sondern das Ihres Nachbarn gemeint.

Wenn im Grundbuch eine Grunddienstbarkeit zu Lasten des Nachbargrundstücks (dienendes Grundstück) mit dem Inhalt eingetragen ist, dass der (oder die) Nachbar-Eigentümer eine Feuerwehrzufahrt über sein Grundstück zu Ihrem Grundstück (herrschendes Grundstück) dulden muss, dann haben Sie nach der zitierten Rechtsprechung des BGH einen Rechtsanspruch gegen Ihren Nachbarn auf Eintragung einer inhaltlich deckungsgleichen Baulast im Baulastverzeichnis.

Aber auch eine solche privat-rechtliche Grunddienstbarkeit könnte nur mit Einwilligung aller Miteigentümer des Nachbargrundstücks ins Grundbuch eingetragen werden.

Mit freundlichen Grüßen,
Carsten Neumann
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 03.02.2016 | 19:31

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Stellungnahme vom Anwalt:
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