Genehmigter Überbau / Nachbar weigert sich Baulast zu unterschreiben

Question

Aufgrund einer Nachbarszustimmung von 1964 durch die Voreigentümer der grenzständigen Grundstücke wurde eine Baugenehmigung seitens der Baubehörde für eine grenzüberschreitende Garage erteilt.
( genehmigter Überbau)

Seinerzeit waren sich die Nachbarn darüber einig, dass der Überbau nur gestattet wird, wenn der andere Nachbar die grenzüberschreitende Garagenwand auch als seine Garagenwand nutzen darf, wenn es irgendwann zum Bau seiner Garage kommt.
(gemeinsame Bauliche Anlage)

Nach Auskunft der Baubehörde geht diese Nachbarszustimmung auf die Rechtsnachfolger über und ist weiterhin gültig.
Nur damals war es nicht der Regelfall, dieses Recht als Baulast im Baulastenverzeichnis einzutragen und wenn wir jetzt nach ca. 50 Jahren von diesem Recht gebrauch machen und diese Nachbarsgaragenwand gleichzeitig auch für unsere Garage nutzen möchten, wird dieses im Rahmen der Bauantragsverfahrens als Baulast zur Nutzung gemeinschaftlicher Anlagen im Baulastenverzeichnis eingetragen. Das heisst, es müsste dafür ein Antrag für die Eintragung einer Baulast gestellt werden und beide Nachbarn würden von der Baubehörde vorgeladen werden, um diese Baulast zu unterschreiben.

Soweit so gut, nur leider möchte der jetzige Nachbar nicht unterschreiben mit der mündlichen Begründung, es interessiert ihn nicht was die Vorgänger vereinbart haben.

Welche rechtl. Möglichkeiten habe ich?
Kann ich im Nachgang die Baubehörde dazu auffordern die Nachbarszustimmung als Baulast einzutragen?
Muss ich den damals genehmigten Überbau dulden, und auf die überbaute Fläche verzichten?
Habe ich ein Recht auf eine Überbaurente, oder auf den Verkauf dieser Fläche an den Nachbarn?

Rechtsanwalt Thomas Bohle · Accepted Answer

Sehr geehrter Ratsuchender,

eine Nachbarzustimmung ist etwas weniger als eine Baulast, weil es eben an der grundbuchrechtlichen Absicherung fehlt - diese ist möglich, wenn Baubehörden und Nachbar zustimmen, was damals offensichtlich geschehen ist.

Diese Zustimmung des ehemaligen Nachbarn müsste eigentlich damals bei der Baubehörde eingegangen und in den Akten vermerkt worden sein.

Ist diese Zustimmung aber einmal bei der Bauaufsichtsbehörde eingegangen, wirkt dieses Nachbarzustimmung auch für und gegen den späteren Käufer des Grundstückes.

Ihr Nachbar irrt also, wenn er meint, Vereinbarungen der Vorgänger interessieren ihn nicht.

Sie müssen aber eben den vollen Beweis der Nachbarzustimmung führen können. Gib es keine schriftlichen Unterlagen, muss eben der Vermerk in den Bauakten gesucht werden.

Allerdings bedarf es dann auch beim jetzigen Bauantrag bei Vorliegen einer solchen Nachbarzustimmung auch ansich keiner Baulast, so dass ich die Auskunft der Baubehörde insoweit nicht nachvollziehen kann, WENN die Zustimmung aktenkundig ist.

Eine Verpflichtung zur Bewilligung einer Baulast gibt es ansich nicht. Eine Ausnahme kann sich nur dann ergeben, wenn eine solche Verpflichtung als Nebenpflicht aus dem geschaffenen Schuldverhältnis der Nachbarzustimmung gesehen wird (BGH, Urt.v. 03.07.1992, Az.: V ZR 203/91 ), wird aber eher die Ausnahme sein und bedarf ebenfalls des Nachweises dieser Nachbarzustimmung.

Den damals errichteten Überbau werden Sie dulden müssen, ebenso die eingeschränkte Nutzbarkeit Ihres Grundstückes.

Einen Abkauf des Grundstücksteils werden Sie nicht erzwingen können, allerdings eine Überbaurente, deren Höhe dann ggfs. von einem Sachverständigen ermittelt werden muss.

Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle, Oldenburg

Genehmigter Überbau / Nachbar weigert sich Baulast zu unterschreiben

Baurecht, Architektenrecht

Rechtsanwalt Thomas Bohle

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