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Wohnungsverkauf/ Erbpacht - Schwierigkeiten mit Liegenschaftsamt


10.01.2005 11:35 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Ich bin Eigentümerin einer Wohnung, die ich jetzt verkaufen möchte. Die Wohnung liegt in einem 2-Fam.-Haus in einer Stadt im Münchener S-Bahn-Bereich. Sie hat eigenen Gartenanteil. Das Gundstück, auf dem das Haus steht, ist im Besitz der Stadt. Der Eigentümer der anderen Wohnung und ich sind jeweils eigenständige Erbpächter.
Seit ca. drei Monaten steht meine 5-Zi.-Wohnung zum Verkauf. Seit diesem Zeitpunkt habe ich enorme Schwierigkeiten mit dem zuständigen Liegenschaftsamt der Stadt:
Der Erbpachtsvertrag läuft noch ca. 50 Jahre. Mehrere ernsthafte Interessenten möchten das zur Wohnung gehörende Grundstück gerne kaufen. Obwohl die Stadt das Grundstück verkaufen möchte, weigert sich das Liegenschaftsamt trotz wiederholter Nachfrage, einen Preis zu nennen. Ich soll auf eigene Kosten einen Gutachter bestellen, der den Preis ermittelt.

Ist das üblich? Kann ich mich dagegen wehren?

Es waren bereits zweimal ernsthafte Interessenten an der Wohnung vorhanden, die jeweils schon einen Notariatstermin mit Vertragsentwurf bestellt hatten. Die ersten Interessenten sind nach einem Gespräch mit dem zuständigen Beamten beim Liegenschaftsamt abgesprungen, weil sie nun doch nicht sicher seien, dass der Preis gerechtfertigt sei. Ich solle doch erst auf meine Kosten ein Gutachten über Wohnung und Grundstück anfertigen lassen.
Die zweiten Interessenten sprachen über eine Stunde mit selbigen Beamten. Dieser ließ sie dabei einen Antrag an die Stadt über die Eintragung einer Grundschuld in gewisser Höhe (80% des Kaufpreises) stellen, falls sie die Wohnung kaufen. In der anschließenden Stadtratssitzung sagte er dem Stadtrat, dass die Grundschuld auf dieses Grundstück höchstens in Höhe von 60% des Kuafpreises betragen sollte - wohl wissend, dass die Interessenten dann die Wohnung nicht kaufen können. Von dieser (seiner Meinung nach) Höchstsumme hat er weder den Interessenten noch mir vorher ein einziges Wort gesagt. Der Verkauf fiel ins Wasser, Notargebühren fallen trotzdem an. Diese Interessenten berichteten mir später, dass der Beamte zu ihnen gesagt hätte, die Wohnung sei viel zu teuer - er hätte sich überhaupt sehr abfällig geäußert und süffisant benommen (das würden sie auch bei einer eventuellen Auseinandersetzung bezeugen).

Diese Interessenten möchten nach wie vor die Wohnung kaufen. Kann die Stadt die Höhe der Grundschuld willkürlich allein festlegen? Gibt es dafür Richtlinien?

Von "zu teuer" kann außerdem keine Rede sein - im Verkaufsspiegel dieser Region (regelmäßig nachzulesen in der Süddeutschen Zeitung) rangiert der Quadratmeterpreis im unteren Drittel - obwohl vollständig renoviert, äußerst attraktiv gelegen und mit eigenem, unabhängigen großen Garten. Es mangelt ja auch nicht an Interessenten - so lange, bis sie mit diesem Beamten im Liegenschaftsamt zu tun haben.

Wie kann ich mich wehren? Ist der Beamte befugt, seine privaten Ansichten zum Kaufpreis der Wohnung (die er noch nie von innen gesehen hat!) innerhalb seines Amtes kundzutun und mir regelmäßig potentielle Käufer zu vergraulen? Kann ich mit Schadensersatzforderungen drohen? Einer Dienstaufsichtsbeschwerde?

Gespräche mit ihm haben nicht gefruchtet. Eine Erklärung für sein Verhalten habe ich nicht, außer er erwartet von mir irgendeine Form der Vergütung für seine Kooperation.
Es ist auch möglich, dass er mit dem Besitzer der anderen Wohnung ´unter einer Decke steckt`. Dieser hat das Vorkaufsrecht, möchte aber 15% weniger bezahlen und wartet ab. Das könnte eventuell eine Erklärung sein, da der Beamte offensichtlich den Preis drücken möchte und zu mir schon mal gesagt hat, es wäre doch das Einfachste und Beste, wenn der Eigentümer der zweiten Wohnung meine Wohnung kaufen würde.

Was kann ich tun?














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Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

1)
Zunächst ist das Liegenschaftsamt nicht gesetzlich verpflichtet ein Gutachten über den Wert des Grundstücks einzuholen. Allerdings ist eben dieser Wert für den Kauf festzustellen. Die Stadt als Eigentümer hat einem Verkauf bereits zugestimmt.
Sie werden also nicht umhinkommen ein eigenes Verkehrswertgutachten in Auftrag zu geben. Dies ist übrigens nicht unbedingt zu hrem Nachteil.
Als Auftraggeberin für das Gutachten, haben Sie direkten Kontakt zum Gutachter und können so ggf. einen geringeren Kaufpreis erwirken. Ein Verkehrswertgutachten richtet sich nach den gültigen Bodenrichtwerten im Zusammenhang mit der Beschaffenheit des Grundstücks. Da der Käufer ein Interesse daran hat, genau zu wissen, was für ein Grundstück er da erwirbt, ist auch anzuraten, dass der Käufer ein entsprechendes Gutachten in Auftrag gibt. Auf die Kaufpreisangaben des Liegenschaftsamtes wäre ohnehin kein Verlass, so dass hier sicherlich die Einholung eines Privatgutachtens erforderlich wäre.

2)
Die Höhe der zur Sicherung des Kaufpreises dienenden Grundschuld kann die Stadt in freiem Ermessen festsetzen.
Sollte es hier zu Unstimmigkeiten gekommen sein, haben Sie als Bürgerin das Recht ihr Begehr im Rahmen einer Bürgeranfrage an den Stadtrat zu richten.

3)
Eine Dienstaufsichtsbeschwerde erscheint hier als das einzig taugliche Mittel, um den betreffenden Beamten zur Reson zu bringen. Diese können Sie bei dessen Dienstvorgesetzten einlegen. Die Dienstaufsichtsbeschwerde ist form- und fristlos. Schadenersatzansprüche sind wohl auszuschließen. Hier fehlt es schon an einem Schaden, welcher auf einem Tun des Beamten kausal beruht.Sie müssten nachweisen, dass die potentiellen Käufer nur wegen wahrheitswidriger Äußerungen dieses Beamten Abstand vom Kaufvertrag genommen haben.

4)
Sollte Ihre Vermutung bzgl. des anderen Eigentümers zutreffen, wäre das Verhalten des Beamten rechtsmißbräuchlich und ggf. auch strafbar. Da es sich jedoch nur um Vermutungen handelt, sollten Sie ohne entsprechende Beweismittel diese nicht in die Öffentlichkeit bringen. Sie könnten sich evt. selber strafbar machen (u.a. wegen falscher Verdächtigung oder Vortäuschen einer Straftat).

Im Ergebnis lassen Sie am Besten ein eigenes Wertgutachten erstellen, reichen eine Dienstaufsichtsbeschwerde ein und wenden sich evt. noch an den Stadtrat.

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
Rechtsanwalt
www.net-rechtsanwalt.de
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