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Wohnungsübergabe: Schönheitsreparaturen etc.


07.04.2006 16:43 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Joachim



Hallo,

ich habe meinen Mietvertrag vom 01/04/99 zum 30/04/2006 gekündigt.

Die Wohnung (unsanierter Plattenbau, ca. 1975) wurde in renoviertem (Tapeten) Zustand, mit Styroporplatten an den Decken und mit privat ausgelegtem Textilbelag mit Zustimmung des Vermieters übernommen. (siehe unten)

Bei nachfolgenden Schönheitsreparaturen wurden die Deckenplatten in Wohnzimmer und Flur durch Paneel ersetzt. Die Wände wurden mit Streichputz (WZ weiß/orange , Flur hellblau, 2002) versehen. Das Bad ist teilweise gefliest, die restlichen Wände mit Streichputz bzw. flüssiger Raufaser (2005) weiß gestrichen. Für die Erstbefliesung hatte meine Vormieterin die Genehmigung des Vermieters. Die Küche erhielt 2004 neue Tapeten mit weißem Anstrich. Im Schlafzimmer befinden sich Styroporplatten an der Decke und farbig gestrichene Tapete (2004, nach entfernen eines noch installierten Wandregals an dieser Stelle allerdings nicht farbig), welche teilweise durch meine Katzen zerkratzt ist
Die Türen sind teilweise dunkel gebeizt und waren bereits bei meinem Einzug so.

Nach Vorabnahme der Wohnung ergibt sich folgender Sachverhalt:

Die Forderungen des Vermieters lauten unter Bezugnahme auf die Veränderungen der Mietsache und durchzuführende Schönheitsreparaturen:

Rückbau des Paneel und Entfernung der Deckenplatten
Entfernung aller Wandbeläge
Glätten aller Wände, welche mit Streichputz gestrichen sind (glattschleifen oder überputzen)
Schleifen und Streichen der Zimmertüren und der Durchreiche wohnzimmerseitig in weiß

Für mich ergeben sich nun folgende Fragen:

1.Bin ich nach den Formulierungen im Mietvertrag überhaupt zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?
2.Muss ich wirklich einen Kostenanteil zahlen?
3.Bin ich verpflichtet, den Forderungen des Vermieters bezüglich des Entfernens von Tapeten nachzukommen?
4.Ist das Streichen mit Streichputz tatsächlich eine Veränderung der Mietsache und von mir zu beseitigen(glätten der Wände)?
5.Habe ich bereits durch meinen Vormieter vorgenommene Änderungen zu beseitigen (Türen, Durchreiche streichen, Styroporplatten entfernen)?
6.Welche Arbeiten kann die Genossenschaft von mir verlangen bzw. bei Nichterfüllung mir später in Rechnung stellen?
7.Gibt es eine Nachfrist, in der ich kostenfrei eventuell zu erfüllende Arbeiten erledigen kann?
8.Da der Vermieter lt. Aussage nicht im Besitz der Vereinbarung zur Wohnungsübernahme ist – welche rechtlichen Folgen ergeben sich daraus?


lt. Mietvertrag:
...
(4) Außerdem sind vom Mieter nach Maßgabe der Allgemeinen Vertragsbestimmungen und der Hausordnung:
a) Die Schönheitsreparaturen auszuführen (vgl. Nrn. 4 und 11 AVB)
...

§ 3 Zusätzliche Vereinbarungen

Bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses ist die Wohnung in einem vergleichbaren Zustand, wie am Tag der Wohnungsübernahme an die Genossenschaft zu übergeben (siehe Vereinbarung zur Wohnungsabnahme) anmerkung: diese liegt beim Vermieter nicht vor
Bei Nichteinhaltung erfolgt die malermäßige Wiederherstellung der Wohnung mit anteiliger Kostenbeteiligung des Mieters durch die Genossenschaft.


Im Übergabeprotokoll steht ff.:
Folgende vom Vornutzer übernommene Einrichtungen und Gegenstände gehören nicht zur Mietsache und sind nicht daher auf Verlangen der Genossenschaft bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen. In diesem Fall ist der vorherige Zustand wiederherzustellen. (siehe Protokoll "Vereinbarung der Wohnungsabnahme") liegt wie schon erwähnt beim vermieter nicht vor

Bemerkung zum Zustand der Mietsache lt. Übergabeprotokoll:
Die Wohnung wurde renoviert übergeben (siehe Vereinbarung zur Wohnungsabnahme).


Die Allgemeine Vertragsbestimmungen:

Nr.4 Erhaltung der Mietsache
(2)
Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Anstreichen, Kalken oder Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und den Innenanstrich der Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie die Heizkörper einschließlich der Heizrohre.

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:
Küchen, Bäder, Duschen alle 3 Jahre,
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche
der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle 4 Jahre
durchzuführen,
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen Toiletten alle 5 Jahre,
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre.

Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bisherigen Ausführungsart abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

(3) Läßt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist das Wohnungsunternehmen auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

Nr. 11 Rückgabe der Mietsache
(1) Bei Beendigung des Mietverhältnisses sind die überlassenen Räume in ordnungsgemäßem Zustand zu übergeben.

(2) Hat der Mieter Änderungen der Mietsache vorgenommen, so hat er den ursprünglichen Zustand spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses wiederherzustellen, soweit nichts anderes vereinbart ist oder wird. Für Anlagen und Einrichtungen...

(3) Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr. 4 Abs. 2 AVB fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.

(4) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Nr. 4 Abs. 2 AVB, so hat der Mieter an das Wohnungsunternehmen einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden sind. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne der Nr. 4 Abs. 2 umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt. Der zu zahlende Anteil entspricht in der Regel dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Nr. 4 Abs. 2 und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Räumung der Wohnung abgelaufenen Zeiträumen.

Die Kostenanteile des Mieters werden zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verwendet (vgl. Nr. 3 ABs.2). Soweit der Mieter noch nicht fällige Schönheitsreparaturen rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses durchführt, ist er von der Zahlung des Kostenanteils befreit.

Schon jetzt vielen Dank für Ihre Antwort

Viele Grüße
Sehr geehrter Fragesteller,

die Schönheitsreparaturenklausel scheint wirksam zu sein, da hier Fristen vereinbart worden sind, die einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) entsprechen: Der BGH hat in einer Grundsatzentscheidung die mietvertragliche Abwälzung der lfd. Schönheitsreparaturen auf die Mieter/innen durch folgende Fristenregelung für zulässig erklärt (RE WM 87, 306):

3 Jahre für Küchen, Bäder und Duschen
5 Jahre für Wohn- und Schlafräume
7 Jahre für andere Nebenräume.

Allerdings sind sog. "starre Fristen" unwirksam (BGH vom 23. Juni 2004 (Az. VIII ZR 361/03)). Bei Unwirksamkeit gelten dann die gesetzlichen Regelungen, nach dem der Vermieter verpflichtet ist, solche Reparaturen vorzunehmen.

Kosten dürfen nur umgelegt werden, wenn der Mieter sich weigert und zwar rechtswidrig weigert, Schönheitsreparaturen zu leisten.


Tapeten müssen grds. nicht entfernt werden. Lediglich in einem ordnungsgemäßen Zustand, der meist durch Streichen erreicht wird.

Sofern die Wände vom Mieter so gestaltet worden sind, dass eine Nutzung mittels Tapete nicht mehr möglich ist, besteht m.E. ein Anspruch des Vermieters auf (Wieder)herstellung eines solchen Zustandes, da hier eine bauliche Veränderung (wie zB. auch das Anbringen von Paneelen oder Jalousien oder Verkleidungen) vorgenommen worden ist.

Vom Vormieter bestehende und von Ihnen bei Übergabe übernommene Veränderungen müssen Sie dagegen grds. nicht entfernen, außer es existiert eine solche Übernahme- bzw. Beseitigungsvereinbarung.

Ebenso können Sie grds. nicht verpflichtet werden, Türen oder Heizkörper zu streichen (dies wird aber t.w. anders gesehen und ist eher vorzunehmen, wenn es im Mietvertrag steht) oder Teppichboden (sofern vom Vermieter) zu entfernen. Dies ist Vermietersache und fällt nicht unter Schönheitsreparaturen.

Die Übernahme der Schönheitsreparaturen, wie oben bezeichnet, d.h. Streichen der Wände fällt hierunter, u.U., so einige Gerichte, auch das Streichen der Heizkörper und Türen. Sollten Sie niht in der Lage sein, die Schönheitsreparaturen zu leisten, kann Ihnen die gesamte Rechnung aufgebürdet werden. Diese muß jedoch den durchschnittlichen Arbeits- und Materialkosten entsprechen.

Eine Nachfristsetzung ist möglichb und solte separat mit dem Vermieter vereinbart werden. Entsprecvhend früh sollte daher der Abnahmetermin vereinbart werden.

Rechtliche Folgen werde sich keine aus dem fehlenen Übernahmeprotokoll ergeben, sondern nur, dass der Vermieter nicht nachweisen kann, was er übergeben hat.

Ich hoffe, dass ich Ihnen erste Orientierungshilfen im Rahmen der Erstberatung geben konnte und wünsche Ihnen ein angenehmes Wochenende.

Mit freundlichen Grüßen



Christian Joachim
-Rechtsanwalt-


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