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Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf Mieter in Mietvertrag einbauen


| 28.02.2006 19:46 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Christian Kah



Der Mieter unserer möbliert vermieteten Wohnung zieht aus. Ich möchte den Mietvertrag aktualisieren, und die neueste Rechtsprechung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den nächsten Mieter im Mietvertrag berücksichtigen.Die Mieter wohnen nie länger als 2 Jahre.Die Renovierung wurde, nach eigenem Ermessen, bisher immer von mir vorgenommen.Zur Zeit ist die Wohnung teilrenoviert (Küche, Bad) aber in gutem Erhaltungszustand und sollte so weiter vermietet werden.
Die Fristen 3 - 5 - 7 Jahre sind mir bekannt.Die Renovierungsarbeiten, Umfang, Art sind mir bekannt
Wie bringe ich die Verlängerung/Verkürzung der Fristen in den Vertrag ? Wer entscheidet ob eine Renovierung bei Auszug vor allem erforderlich ist ? Eine für mich brauchbare Antwort wären
Formulierungen, die den gesamten Komplex Schönheitsreparaturen durch den Mieter, wann, wie sowie eine teilweise Abgeltung (Grundlage?) der Kosten bei kurzen Mietzeiten abdecken.Im voraus vielen Dank !
Guten Tag,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Die neuste Rechtsprechung des BGH zu den sog. starren Renovierungsfristen, auf die Sie sicherlich Bezug nehmen, gilt ausschließlich für sog. Formularmietverträge.

Ein Vertrag ist dann ein Formularmietvertrag, wenn er mehrfach in gleicher Form genutzt, also nur die Details zu Wohnung und Mieter geändert werden.

Vermieter sollten daher von Formularmietverträgen Abstand nehmen und individuelle Mietverträge vereinbaren. Dann herrscht Vertragsfreiheit und die Renovierungspflicht/ auch die Endrenovierungspflicht kann uneingeschränkt auf den Mieter abgewälzt werden.

Sollten Sie allerdings einen Formularmietvertrag verwenden, empfiehlt sich bzgl. der regelmäßigen Schöhnheitsreparaturen folgende Formulierung:

"Im allgemeinen werden Schönheitsreparaturen in den Mieträumen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein: in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlafräumen alle 5 Jahre, in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre"

Der BGH hat in einer Entscheidung vom 28.4.2004 eine derartige Klausel in einem Formularmietvertrag als wirksam erachtet.

Für zulässig hat der BGH auch eine so genannte Öffnungsklauseln angesehen:

"Lässt in besonderen Ausnahmefällen der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Absatz 2 vereinbarten Frist zu oder erfordert er eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Antrag des Mieters verpflichtet, im anderen Fall aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Plans zu verlängern oder zu verkürzen."

Sie ließen sich die Fristen im Bedarfsfall verkürzen.

Bzgl. der Endrenovierung gilt:

Eine Klausel in Mietverträgen ist wirksam, wenn die Renovierungspflicht nach einem Fristenplan vereinbart und für den Fall, dass der Zeitpunkt der nächsten fälligen Renovierung bei Auszug des Mieters noch nicht erreicht ist, der Mieter dem Vermieter anteilig die Kosten einer Renovierung schuldet.

Zieht der Mieter vor Ablauf der Fristen aus, muss er weder renovieren noch zahlen, außer im Mietvertrag ist eine so genannte Abgeltungsklausel vereinbart.

Dann muss er Schönheitsreparaturen anteilig zahlen, je nach dem, wie lange die letzten Schönheitsreparaturen vor seinem Auszug zurückliegen – beispielsweise in den Wohnräumen:
-wenn sie länger als 1 Jahr zurückliegen: 20 Prozent
-wenn sie länger als 2 Jahre zurückliegen: 40 Prozent
-wenn sie länger als 3 Jahre zurückliegen: 60 Prozent
-wenn sie länger als 4 Jahre zurückliegen: 80 Prozent

Ich hoffe, Ihre Anfrage hinreichend beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Christian Kah
-Rechtsanwalt-

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Nachfrage vom Fragesteller 01.03.2006 | 16:21

Sehr geehrter Herr Kah, vielen Dank für die schnelle Antwort, hier
meine Nachfrage :
Ich verwende als Basis einen Formularmietvertrag, der in mehreren Punkten meinen Bedürfnissen entsprechend abgeändert und völlig neu getippt wurde.Ist das so i.O ?
Wenn ich die 3 von Ihnen angeführten Sätze (Im allemeinen....,Lässt in besonderen Ausnahmefällen....., Angaben der Prozentsätze für die
anteilige Abgeltung...)in meinen Vertrag übernehme, stellt sich folgende Frage : Wer entscheidet ob die Fristen für die Renovierung verkürzt oder verlängert werden ? Wie beweist man die Notwendigkeit einer Verkürzung, von z.B. 3 Jahren auf 2 Jahre ?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 01.03.2006 | 18:16

Vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Die Verwendung des von Ihnen abgetippten Mietvertrages ist selbstverständlich in Ordnung.

Die Notwendigkeit einer verkürzten Renovierungsfrist ergibt sich aus dem tatsächlichen Zustand der Wohnung. Der Beweis würde z.B. durch Zeugen oder Lichtbilder aber auch durch Begutachtung zu erbringen sein.

Sie als Vermieter hätten für den Fall einer übermäßigen Abnutzung der Wohnung die Entscheidung zu fällen, dass die Mieter in kürzeren Fristen zu renovieren haben.

Bewertung des Fragestellers |


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"Man muß schon Jurist sein, um auf die sehr flexiblen Formulierungen zu kommen, Frage ist die Auslegung im Streitfalle - und die hängt wieder von Juristen ab ! Juristen werden eben - trotz ihres Internetdienstes auch weiterhin gebraucht. ich werde noch öfter auf
Ihre Dienste zurückkommen. Vielen Dank ! "