Schönheitsreparaturen durch den Mieter

Question

Guten Tag,

ich möchte gerne erfahren ob ich dazu verpflichtet bin, unsere Wohnung bei Auszug zu renovieren. Ich wohne seit Dez. 2012 in der Wohnung und habe diese nicht gestrichen bei Einzug. Die Wohnung wurde mir weiß gestrichen übergeben.

Nur normale Dübellöcher in den Wänden sind vorhanden.

Folgender Text steht im Mietvertrag:

1. Der Mieter ist verpflichtet, in den Mieträumen auf seine Kosten die regelmäßigen Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. durchführen zu lassen.
Sofern der Grad der Abnutzung durch den Mieter keine andere Zeitfolge erfordert, werden die Schönheitsreparaturen im allgemeinen in folgenden Zeitabständen erforderlich sein:
In Küche, Bädern und Duschen alle 5 Jahre, dort Innenanstriche der Fenster und Außentüren sowie Anstrich der Türen, Heizkörper und Heizrohre in den Räumen alle 8 Jahre, in Wohn-, Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten einschließlich der Innenanstriche der Fenster und Außentüren sowie der Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre alle 8 Jahre und in Nebenräumen innerhalb der Wohnung einschließlich der Innenanstriche der Fenster und Außentüren sowie der Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre alle 10 Jahre.

2. Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren, Anstreichen von Wänden, Decken, Holzwerk, Heizkörper einschließlich Heizrohren, Innentüren sowie Fensterrahmen und Außentüren.

Die maßgeblichen Fristen beginnen mit dem Anfang des Mietverhältnisses zu laufen. Mieter trägt die Beweislast für ordnungsgemäße Erfüllung. Bei starker oder geringer Abnutzung seit Mietbeginn sind kürzere oder längere Frist nach dem Grad der Erforderlichkeit einzuhalten.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Voraussetzungen der Ziffer 1 seit Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen gegeben sind.

3. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden. Im Falle erforderlicher Neutapezierung hat der Mieter zuvor die alten Tapeten zu entfernen. Naturlasiertes Holzwerk darf nicht mit Deckfarbe überstrichen werden. Das Streichen von Kunststoffrahmen ist nicht erlaubt.

Ist der Mieter mit der ihm obliegenden Leistung im Verzug, so kann ihm der Vermieter zur Bewirkung der Leistung eine angemessen Frist mit der Erklärung bestimmen, dass er die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nach dem Ablauf der Frist ablehnt. Nach dem Ablauf der Frist ist der Vermieter berechtigt, vom Mieter Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu verlangen.

4. Macht die Nachholung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter deswegen keinen Sinn, weil der Vermieter die Wohnung renovieren will, kann der Vermieter vom Mieter an der Stelle der Schönheitsreparaturen eine Zahlung in Höhe des für die Ausführung der eigentlich geschuldeten Schönheitsreparaturen ersparten Beträge verlangen.

Einsatz editiert am 16.04.2015 15:16:51

Rechtsanwalt Sebastian Winter · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Grundsätzlich sind Sie bei Vertragsende zur Renovierung der Wohnung verpflichtet, (1) wenn Sie zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam verpflichtet wurden und (2) soweit die Räumlichkeiten ihrem konkreten Zustand nach renovierungsbedürftig sind.

1. Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel

Soweit ein Mietvertrag vorsieht, dass der Mieter Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan durchzuführen hat, ist die gesamte Verpflichtung nichtig. Eine Klausel, nach welcher die laufenden Schönheitsreparaturen „regelmäßig" durchzuführen sind, ist für sich betrachtet eigentlich unwirksam (BGH, WuM 2009, 173 ). Jedoch wird diese Formulierung durch die Anschlussklausel entschärft, welche auf den Grad der Abnutzung abstellt. In solchen Fällen ist die Fristen- und Schönheitsreparaturvereinbarung wirksam (BGH, WuM 2005, 50 ).

Dass Sie bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen unter den Voraussetzungen der Ziffer 1 vorzunehmen haben, ist ebenfalls zulässig. Diese Klausel sieht lediglich vor, dass die nach der Schönheitsreparaturvereinbarung fälligen Renovierungsarbeiten spätestens bei Auszug erfolgen sollen. Da es sich insoweit nicht um eine Doppelbelastung handelt, ist auch diese Vereinbarung wirksam.

2. Renovierungsbedürftigkeit

Da die Schönheitsreparaturen gemäß Mietvertrag wirksam auf Sie übertragen wurden, haben Sie die Dübel zu entfernen und die Dübellöcher fachgerecht zu verschließen. Die weiteren notwendigen Arbeiten bestimmen sich – wie gesagt – nach dem Grad der Abnutzung.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Sollten weiterhin Unklarheiten bestehen, nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Sebastian Winter, Rechtsanwalt

Schönheitsreparaturen durch den Mieter

Mietrecht, Wohnungseigentum