Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
vielen Dank für Ihre Frage, die ich aufgrund der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworte:
Keinesfalls müssen Sie die ganze Wohnung renovieren, da nach Ihren eigenen Angaben lediglich die 3-Jahresfrist abgelaufen ist, so dass allenfalls für die Räume in Ziff. 3.a. eine Renovierung fällig wäre.
Der von Ihnen mitgeteilte Auszug aus dem Mietvertrag enthält aber auch keine starre Fristenregelung, durch deren Verwendung alle Regelungen zur Renovierungspflicht, entsprechend der Rechtsprechung des BGH, unwirksam wären und Sie ohne zu renovieren ausziehen könnten.
Der BGH hatte solche Fristen als unwirksam erachtet, bei denen die Renovierung ausdrücklich „mindestens“ nach Ablauf bestimmter Fristen erfolgen "muss". In Ihrem Mietvertrag findet sich aber im Hinblick auf die Renovierungsabstände die Formulierung „im Allgemeinen“ die vom BGH bereits als zulässig erachtet worden ist. Denn durch diese Formulierung bleibt Ihnen die Möglichkeit erhalten, gegenüber Ihrem Vermieter nachzuweisen, dass die Abnutzung der Wohnung geringer als „Allgemein“ üblich und daher eine Renovierung noch gar nicht erforderlich ist.
Zwar könnte man die Auffassung vertreten, dass die Regelung in Ziff. 5 eine starre Frist enthält und damit die gesamte Regelung unwirksam wird. Denn nach dem dortigen Wortlaut muss der Mieter, nach Ablauf der genannten Fristen, die Renovierung bei seinem Auszug zwingend vornehmen. Gegen die Annahme einer starren Frist spricht allerdings, dass zuvor die Fristsetzung und Ablehnungsandrohung durch den Vermieter erforderlich ist. Nur wenn der Vermieter von dieser Möglichkeit Gebrauch macht, würde eine starre Fristenregelung vorliegen. Dann gäbe es eine wirksame und eine unwirksame Regelung im selben Vertrag. Ob damit die gesamte Regelung zu den Renovierungspflichten unwirksam wäre oder nur die starre Fristenregelung müsste ein Gericht entscheiden. Der Umstand, dass der Vermieter sich widersprechende Klauseln verwendet würde für eine Unwirksamkeit der gesamten Regelung sprechen. Gegen eine Gesamtnichtigkeit und für eine Aufrechterhaltung des wirksamen Teils der Klausel würde der Umstand sprechen, dass hier zumindest auch eine wirksame Formulierung in dem Vertrag enthalten ist. In Ihrem Fall käme auch insoweit nur eine Fristsetzung in Bezug auf die Räume unter Ziff. 3.a. in Betracht. Das eine Fristsetzung durch den Vermiter erfolgt ist, haben Sie nicht mitgeteilt.
Im Hinblick auf die Übrigen Räume gilt die Abgeltungsklausel in Ziff. 6. Derartige Vereinbarungen sind nur unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam, z.B. wenn die maßgeblichen Fristen nicht vor Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, oder die gewählten Prozentsätze nicht an den üblichen angemessenen Renovierungsfristen ausgerichtet sind. Hierfür gibt es in Ihrem Fall keine Anhaltspunkte. Insbesondere bleibt es Ihnen auch unbenommen, der Abgeltungspflicht durch Eigenleistung zuvorzukommen, was ebenfalls für eine Wirksamkeit der Vereinbarung spricht.
Ich hoffe die Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe
mit freundlichen Grüßen
Stephan Bartels
Rechtsanwalt
