Schönheitsreparaturen? - Mieter verpflichtet zu Schönheitsreparaturen

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bin nicht sicher, ob es sich bei dieser Formulierung um eine starre Frist handelt und ob dadurch der gesamte Paragraph ungültig ist. Ich ziehe aus der Wohnung jetzt aus, nachdem ich dort 4 Jahre gewohnt habe - muss ich diese bei Auszug komplett renovieren?

Hier der gesamte Paragraph zum Thema Schönheitsreparaturen:

Schönheitsreparaturen, Ansprüche bei Vertragsende

1. Die Miete ist so kalkuliert, dass in ihr die Kosten für die nachfolgend geregelten Instandsetzungen und INstandhaltungen nicht enthalten sind.

2. Die während der gesamten Vertragsdauer nach Maßgabe des unter Ziff. 3 vereinbarten Fristenplanes fällig werdenden Schönheitsreparaturen trägt der Mieter auf eigene Kosten. Unter Schönheitsreparaturen verstehen die Vertragspartner Anstrich und Tapezierung der Wände, decken, Heizkörper, Versorgungsleitungen und des Holzwerkes (Fenster und Abschlusstüren von innen). Ferner gehört zu den Schönheitsreparturen auch das Entfernen der alten Tapete. Handelt es sich um Raufasertapete, ist diese zu entferenen und zu erneuern, sofern diese schadhaft oder bereits dreimal überstrichen worden ist. Das Holzwerk, die Heizkörper und die Versorgungsleitungen sind in hellem Farbton zu halten. Die Verwendung von Popfarben und Popmustern bedarf der Genehmigung des Vermieters. Naturholz ist fachgerecht zu lasieren. Sind zwecks Druchführung von Anstrich- und Tapezierungsmaßnahmen vorbereitende Arbeiten (etwa spachteln, glätten, schleifen) notwendig, so fallen auch diese ARbeiten unter die Verpflichtungen im Rahmen der Schönheitsreparaturen.

3. Der Mieter verpflichtet sich, die Schönheitsreparatuen im allgemeinen innerhalb folgender Fristen auszuführen:
a) Küche, Wohnküche, Kochküche, Bad, Dusche, WC alle 3 Jahre
b) Wohnzimmer, Schlafzimmer, Dielen, Korridore und sonstigen Räume alle 5 Jahre
c) Nebenräume (z.B. Speisekammer, Besenkammer) und alle Ölfarbanstriche alle 7 Jahre

4. Die Schönheitsreparaturen und alle sonstigen dem Mieter obliegenden Reparaturen sind fachmännisch auszuführen

5. Hat der Mieter trotz Fristsetzung und Ablehnungsandrohung die Räume zu Ziff. 3a mind. 3 Jahre, die Räume zu Ziff 3b min. 5 Jahre, die Räume oder Einrichtung zu Ziff. 3c mindestens 7 Jahre benutzt, ohne diese Räume in der genannten Zeit renoviert zu haben, so hat er spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses die Renovierung fachmännisch nachzuholen. Kommt er dieser Verpflichtung trotz Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung bis zum Auszugstag nich nach, so hat er dem Vermieter die Kosten für die nachträgliche Ausführung der Schönheitsreparaturen zu erstatten. Er haftet daneben für den Schaden, der durch die nachträgliche Ausführung der Schönheitsreparaturen ensteht, insbesondere für einen etwaigen Mietausfall.

6. Zieht der Mieter vor Ablauf der ffür die Schönheitsreparaturen vorgesehenen Fristen aus, so muss er seiner Verplichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen durch Zahlung des unten ausgewiesenen Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen nachkommen. (Es folgt Tabelle mit Staffelung in Prozentzahlen).
Die Nutzungsdauer beginnt mit dem Anfang des Mietverhältnisses, bzw. mit dem Zeitpunkt der letzten Renovierung durch den Mieter.
Berechnungsgrundlage für die Ansprüche nach der o.g. Tabelle soll ein bei einer Fachfirma im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung einzuholender Kostenvoranschlag sein, der allerdings keine verbindliche Bedeutung haben soll.
Der Mieter wird von der Verpflichtung zur Zahlung eines Prozentsatzes der Kosten der Schönheitsreparaturen frei, wenn er, was ihm unbenommen ist, dieser anteiligen Zahlungsverpflichtung dadurch zuvorkommt, dass er vor dem Ende des Mietverhältnisses Schönheitsreparatruen selbst durchführt.
Ansprüche wegen Sachbeschädigungen bleiben unberührt und können neben der obigen Regel geltend gemacht werden.

7. Der Lauf der Renovierungsfristen gemäß Ziff. 3 dieses Vertrages beginnt mit dem Anfang des Mietverhältnisses. Die Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen gilt auch, sofern dem Mieter eine unrenovierte Wohnung übergeben worden ist.

Rechtsanwalt Stephan Bartels · Accepted Answer

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich aufgrund der von Ihnen mitgeteilten Informationen im Rahmen einer Erstberatung wie folgt beantworte:

Keinesfalls müssen Sie die ganze Wohnung renovieren, da nach Ihren eigenen Angaben lediglich die 3-Jahresfrist abgelaufen ist, so dass allenfalls für die Räume in Ziff. 3.a. eine Renovierung fällig wäre.

Der von Ihnen mitgeteilte Auszug aus dem Mietvertrag enthält aber auch keine starre Fristenregelung, durch deren Verwendung alle Regelungen zur Renovierungspflicht, entsprechend der Rechtsprechung des BGH, unwirksam wären und Sie ohne zu renovieren ausziehen könnten.

Der BGH hatte solche Fristen als unwirksam erachtet, bei denen die Renovierung ausdrücklich „mindestens“ nach Ablauf bestimmter Fristen erfolgen "muss". In Ihrem Mietvertrag findet sich aber im Hinblick auf die Renovierungsabstände die Formulierung „im Allgemeinen“ die vom BGH bereits als zulässig erachtet worden ist. Denn durch diese Formulierung bleibt Ihnen die Möglichkeit erhalten, gegenüber Ihrem Vermieter nachzuweisen, dass die Abnutzung der Wohnung geringer als „Allgemein“ üblich und daher eine Renovierung noch gar nicht erforderlich ist.

Zwar könnte man die Auffassung vertreten, dass die Regelung in Ziff. 5 eine starre Frist enthält und damit die gesamte Regelung unwirksam wird. Denn nach dem dortigen Wortlaut muss der Mieter, nach Ablauf der genannten Fristen, die Renovierung bei seinem Auszug zwingend vornehmen. Gegen die Annahme einer starren Frist spricht allerdings, dass zuvor die Fristsetzung und Ablehnungsandrohung durch den Vermieter erforderlich ist. Nur wenn der Vermieter von dieser Möglichkeit Gebrauch macht, würde eine starre Fristenregelung vorliegen. Dann gäbe es eine wirksame und eine unwirksame Regelung im selben Vertrag. Ob damit die gesamte Regelung zu den Renovierungspflichten unwirksam wäre oder nur die starre Fristenregelung müsste ein Gericht entscheiden. Der Umstand, dass der Vermieter sich widersprechende Klauseln verwendet würde für eine Unwirksamkeit der gesamten Regelung sprechen. Gegen eine Gesamtnichtigkeit und für eine Aufrechterhaltung des wirksamen Teils der Klausel würde der Umstand sprechen, dass hier zumindest auch eine wirksame Formulierung in dem Vertrag enthalten ist. In Ihrem Fall käme auch insoweit nur eine Fristsetzung in Bezug auf die Räume unter Ziff. 3.a. in Betracht. Das eine Fristsetzung durch den Vermiter erfolgt ist, haben Sie nicht mitgeteilt.

Im Hinblick auf die Übrigen Räume gilt die Abgeltungsklausel in Ziff. 6. Derartige Vereinbarungen sind nur unter bestimmten Voraussetzungen unwirksam, z.B. wenn die maßgeblichen Fristen nicht vor Anfang des Mietverhältnisses zu laufen beginnen, oder die gewählten Prozentsätze nicht an den üblichen angemessenen Renovierungsfristen ausgerichtet sind. Hierfür gibt es in Ihrem Fall keine Anhaltspunkte. Insbesondere bleibt es Ihnen auch unbenommen, der Abgeltungspflicht durch Eigenleistung zuvorzukommen, was ebenfalls für eine Wirksamkeit der Vereinbarung spricht.

Ich hoffe die Frage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Stephan Bartels
Rechtsanwalt

Schönheitsreparaturen? - Mieter verpflichtet zu Schönheitsreparaturen

Mietrecht, Wohnungseigentum

Rechtsanwalt Stephan Bartels

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