Der vorliegende Mietvertrag für Mietverhältnisse über Wohnraum (Herausgeber: Haus- und Grundbesitzerverein München und Umgebung e.V. Fassung 06/1996) mit Mietbeginn 01.02.1998 wurde auf 30.11.2017 gekündigt.
Im Vertrag ist folgende Klausel enthalten:
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§ 9. lnstandhaltung und lnstandsetzung der Mieträume
(...)
(2) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschräumen alle 3 Jahre, in Wohn- und Schlaf räumen, Fluren, Dielen und Toitetten alle 5 Jahre, in sonstigen Räumen alle 7 Jahre, jeweils gerechnet vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.
Endigt das Mietverhältnis vor Ablauf dieser Fristen und hat der Mieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten. Dieser bemißt sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus und wird aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäftes ermittelt.
(...)
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Im Übrigen heisst es:
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§ 12. Beendigung der Mietzeit
Die Mieträume sind bei Beendigung der Mietzeit gesäubert und mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben. § 9 Abs. (2) bleibt unberührt.
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FRAGE:
Ist die gesamte Klausel (§ 9 Abs 2 ) jedenfalls vollständig nichtig, da nicht zusätzlich auch auf den tatsächlichen Zustand des Mietobjekts abgestellt wird oder sind Teile der Klausel ggf. gültig?
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Die Klausel bzgl. der Schönheitsreparaturen in § 9 Abs. 2 des Mietvertrages ist unwirksam. Es handelt sich hierbei um eine sogenannte starre Klausel. Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH Urteil v. 5.4.2006 – VIII ZR 178/0) sind solche Klauseln vollständig unwirksam, wenn sie keine Alternative zulassen. Dies ist hier der Fall, da Sie als Mieter gemäß § 307 Abs. 2 BGB
unangemessen benachteiligt werden. In neueren Mietverträgen steht an dieser Stelle oftmals die Formulierung „...sind in der Regel alle x Jahre...", um eine Alternative zu bieten.
Sie sind daher nicht verpflichtet Schönheitsreparaturen auszuführen, weder innerhalb der Fristen, noch beim Auszug.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Alexander Dietrich
Rechtsanwalt
