Wohnung: Vermieter Vertragsbruch und fristlose Kündigung (Wiesbaden)

Question

Ich bin im Oktober 2010 in meine neue Ein-Zimmer-Wohnung gezogen. Schon beim ersten Telefongespräch sagte mir die Vermieterin (Hausverwaltung ist ein Ehepaar), dass noch eine neue Küche eingebaut wird, da die jetzige in einem ziemlich schlechten Zustand ist.
Bei Vertragsabschluss versicherte Sie mir auch schriftlich im Vertrag "neue Küche im Dezember". Wir haben auch eine Zahlungsvereinbarung "zur Mitte des Monats" getroffen. Dies wurde aber leider nicht im Vertrag aufgenommen und es war sonst leider niemand da, der dies bezeugen kann. Im Vertrag steht noch zum 3. des Monats muss die Mietzahlung erfolgen.

Da ich tagsüber selten zu hause war/bin, fiel mir Nachts auf, dass von den Heizungsrohren ein extremes Klackern kam. Dies war manchmal sogar so laut, dass ich Nachts mehrfach geweckt wurde oder dadurch nicht schlafen konnte. Da ich wegen Studium, Nebenjob und Selbstständigkeit (was nicht besonders gut läuft) um meinen Lebensunterhalt zu verdienen sowieso wenig Zeit hatte entschied ich mich das Heizungsrohreklackern der Hausverwaltung bei Einbau der neuen Küche zu sagen und zu zeigen. Ich ging ja davon aus, dass dies wie vereinbart geschehen wird und die Verwaltung sich diese auch anschauen wird. Deshalb habe ich auch häufig bei meinen Eltern oder Freunden geschlafen. (Das auch heute noch - was aber natürlich keine Dauerlösung sein kann!)

Ab Anfang Dezember war mehrmals ein Mitarbeiter der Küchenfirma da um zu messen. Danach habe ich nichts mehr gehört. Zwischen den Jahren habe ich bei der Küchenfirma telefonisch angefragt was mit meiner Küche sei. Die Mitarbeiterin meinte sie wisse es nicht, fragt bei meiner Hausverwaltung an und es würde sich jmd. mit mir in Verbindung setzen. Nichts passierte!
Am 24.01.2011 habe ich bei der Hausverwaltung angerufen und gefragt was denn jetzt mit meiner Küche sei die schon einen Monat überfällig ist. Es hieß die Küche wurde abbestellt. Auf meine Frage wieso ich nicht benachrichtigt wurde, sagte mir der Hausverwalter: "das hielten wir nicht mehr für nötig". Begründet wurde dies damit, dass die Mietzahlungen verspätet und unregelmäßig komen würden. Ich habe erklärt, dass ich doch mit seiner Frau bei Wohnungsübergabe eine Vereinbarung getroffen hatte zur Mitte des Monats zu bezahlen und das täte ich auch immer. Eine solche Vereinbarung, behauptete er, gäbe es nicht.

Daraufhin ging ich zum Mieterschutzund, meldete mich dort an und bat um Hilfe/Rat. Als die Sachbearbeiterin den Mietvertrag und den Namen des Vermieters sah, sagte sie gleich: "Oh ja der Herr ... ist ja schon bekannt!". Am 31.01.11 schrieb sie einen Brief mit einer Frist (15.02.2011) zum Einbau der neuen Küche und Beseitigung des Klackern der Heizungsrohre. Auch erklärte sie darin, dass es die besagte mündliche Vereinbarung gab und die Verwaltung bis zu meinem Anruf am 24.Januar auch nie etwas gegen meine Mietzahlungen sagten und dennoch wurde das jetzt als Vorwand für die Nichteinhaltung des Vertrages herangezogen.
Als Antwort kam zurück, dass es nie eine solche Vereinbarung gegeben haben soll und sie aus dem Grund, dass die Miete verspätet käme keine neue Küche einbauen lassen werden. Kein Wort zum Klackern der Heizungsrohre, das noch immer besteht und einen Nachts in den Wahnsinn treibt.

Am 01.03.11 setzte die Sachbearbeiterin ein Schreiben auf, dass ich bereit bin die Mietzahlung gemäß dem schriftlichen Vertrag zu ändern obwohl es eine andere mündliche Vereinbarung gab. Sie setzte erneut eine Frist für den Kücheneinbau bis zum 31.03.2011 und Beseitigung der Knackgeräusche bis zum 15.03.11. Andernfalls werde sie "mir raten den Klageweg zu bestreiten".

Am 08.03.11 fand ich Abends einen per Boten zugestellten (offenen!) Brief in meinem Briefkasten mit einer fristlosen Kündigung. Ich solle die Wohnung zum 16.03.11 gereinigt zurückgeben.

Meine Fragen:
- Würden Sie mir raten den Klageweg zu bestreiten? Auf welche Rechtgrundlagen kann ich mich dabei berufen?
- Habe ich meinerseits das Recht die Miete aufgrund Mietmängel (auch rückwirkend) zu kürzen? Alle Mietzahlungen wurden stets mit Vermerk "unter Vorbehalt" überwiesen.

Ich habe leider keine Rechtschutzversicherung und die Mietrechtschutzversicherung des Mieterschutzbund wird seinerseits bei diesem Fall auch nicht die Gerichtkosten übernehmen weil es auch da eine Vorlaufzeit von 3 Monaten gibt. Da ich mich aber erst angemeldet habe als dieser Fall schon aktuell war und nicht 3 Monate vorher, habe ich das nicht.
- Welche Kosten und in welcher Höhe können auf mich zukommen?

- Wie sehen Sie die Chancen vor Gericht? Meine Sachbearbeiterin sagte, dass es ziemlich eindeutig sei, da die neue Küche im Vertrag steht und das nicht wegen einem solchen Vorwand einfach abbestellt werden kann. Das ist eindeutig Vertragsbruch.

- Gibt es solche oder ähnliche Präzedenzfälle auf die ich mich berufen kann?

- Habe ich die Möglichkeit Prozesskostenhilfe zu beantragen? Wenn ja unter welchen Voraussetzungen?

Der letzte Brief lag in einen offenen Umschlag in meinem Briefkasten.
- Datenschutz??

Notar und Rechtsanwalt Oliver Wöhler · Accepted Answer

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage.

1. Es gibt keinen Grunbd für Sie selbst eine Klage zu erheben. Das Knacken der Rohre und der fehlende Einbau der neuen Küche stellen Sachmängel der Mietsache nach § 536 I BGB dar. Die fehlende Küche wäre auch eine zugesicherte Eigenschaft nach § 536 II BGB . Sie müssen also nicht klagen, sondern können die Miete mindern. Was die Kündigung angeht, sollten Sie dieser schriftlich widersprechen. Es wäre dann Sache des Vermieters eine Klage auf Räumung zu erheben. Selbst wenn es eine unregelmäßige Mietzahlung gegeben hätte, läge sicher noch kein Grund für eine fristlose Kündigung vor, diese ist sehr wahrscheinlich unwirksam.

2. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 16.07.2003 Az: VIII ZR 274/02 , kann die Minderung auch rückwirkend erfolgen, wennd er Mieter den Vermieter vom Mangel in Kenntnis gesetzt hat und zunächst weiter voll zahlt, weil er von der Behebung der Mängel ausgeht. Wegen der Rohre können Sie erst ab dem Brief des Mieterbundes mindern und bei der Küche frühestens ab Januar, da im Vertrag ja eine neue Küche im Dezember festgelegt war. Bei der Küche könnte die Minderung im Bereich von 25 % liegen, es kommt hier auf alle Details an. Bei den Rohren wäre die Minderung geringer, etwa im Bereich von 5-10%.

3. Die Kosten kann man anhand Ihrer Angaben nicht ermitteln. Streitwert bei der Kündigung wäre die Jahresmiete.

4. Ihre Chancen stehen im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung gut. Der Anspruch auf die neue Küche ist im Vertrag festgehalten und ein extremes Klacken der Rohre ist ein Mangel der Wohnung.
Ein fristlose Kündigung wäre nur möglich wenn Sie mit insegesamt 2 Monatsmieten in Verzug geraten wären, wovon ich nicht ausgehe.

5. Bein einem fehlenden Austausch der alten Küche liegt ein Mangel vor und eine Minderung von 20 % wäre gerechtfertigt (vgl. LG Dresden AZ: 15 S 603/97 ).

6. Ja, Sie können immer PKH beantragagen. Sie erhalten diese wenn zum einen die Einkommensverhältnisse dies rechtfertigen und zum anderen Ihre Position Erfolgsaussichten hat. Eine Berechnung ist nicht ganz einfach und von hier nicht möglich. Als Student mit Nebenverdienst spricht aber sehr viel dafür, dass Sie die Berechtigung haben.

7. Der Brief müsste eigentlich verschlossen sein, allerdings können Sie bestimmte Rechte, die Ihnen hier weiterhelfen, daraus nicht herleiten.

Wohnung: Vermieter Vertragsbruch und fristlose Kündigung (Wiesbaden)

Mietrecht, Wohnungseigentum