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Fristlose Kündigung durch den Vermieter - rechtens?

| 05.06.2013 17:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


20:20

Zusammenfassung: Der Vermieter einer Wohngemeinschaft, der den Wechsel einzelner Mieter lange Zeit akzeptiert hat, kann nicht plötzlich wegen unbefugter Gebrauchsüberlassung fristlos kündigen. Erst wenn alle Erkenntnismöglichkeiten der Adreßermittlung ausgeschöpft sind, ist eine Person "nicht erreichbar".

Sehr geehrte Damen und Herren,

folgende Situation ist gegeben:

- 3er WG (ich wohne dort seit 5 Jahren, kenne die WG und den Vermieter seit 14 Jahren)
- Alle 3 sind Hauptmieter
- bisheriges Vorgehen bei Auszug: Suchen eines Nachfolgers durch die WG-Bewohner, daraufhin kommt der Vermieter vorbei und setzt mit uns gemeinsam einen neuen Vertrag auf. Dies ist mit > 10 ehemaligen Mietern (alle mir persönlich bekannt) in den letzten 14 Jahren so abgewickelt worden.
- Explizite Ergänzung im Mietvertrag "Die Mieter haben das Recht, Nachmieter zu suchen".
- Der Mietvertrag ist ein Standardmietvertrag des Mieterschutzbundes vom Jahr 2011.

Der Vermieter ist ein emeritierter Mann und schwer zu erreichen. Im Mietvertrag ist keine Adresse vermerkt und der Vermieter ist nur telefonisch zu erreichen. Das war bisher nicht einfach, jedoch hat es immer irgendwie funktioniert. Anfang dieses Jahres stand fest: zwei der Mieter möchten zum 1.4. und 1.5. ausziehen. Ein Erreichen des Vermieters war im Zeitraum von Januar bis Mai nicht möglich (kann von 5 Personen bezeugt werden, im Nachhinein hat der Vermieter selber die Aussage getätigt, dass er 5 Monate nicht erreichbar war). Wir haben also einen neuen Mitbewohner gesucht und er ist eingezogen. Eines Tages im Mai tauchte der Vermieter auf und sagte er würde keine neuen Verträge mehr machen, denn er möchte das Haus renovieren. Er hat uns gefragt, wann wir denn einverstanden wären auszuziehen und hat uns den 1.8. "aufs Auge gedrückt". Der bereits eingezogene Mieter hat sich nun eine neue Wohnung gesucht und ist auch ausgezogen. Jetzt ergibt sich folgende Situation:

Der Vermieter hat nun den Einzug des neuen Mieters (und im Kellergang stehende Gegenstände die dem neu eingezogenen gehörten) als Grund genommen, durch seinen Anwalt eine fristlose Kündigung aussprechen zu lassen. Er fordert uns die Wohnung zum 31.7. zu verlassen. Das Problem ist: zwei der Mieter wohnen nicht mehr in der Wohnung, da sie beruflich bedingt aus dem Ort ausziehen mussten. Ich bin der einzige der noch dort wohnt.

Nun meine zwei Fragen:
1.) Ist die Kündigung bzw. die Gründe rechtens? Einen Verstoß im Sinne von §543 kann ich hier nicht sehen.
2.) Wenn der Vermieter nicht erreichbar war (und das selbst vor Zeugen bestätigt hat), und den Einzug von neuen Mietern nicht zulässt, dürfen die ausgezogenen die Zahlung des Mietzinses einstellen, bzw. rückwirkend (da der Vermieter uns JETZT seine Adresse mitgeteilt hat) eine Kündigung einreichen?

Da wir keinen Rechtsschutz haben, würden wir gerne abgeklärt haben, ob ein Engagement eines Anwalts eine Aussicht auf Erfolg hat.
05.06.2013 | 18:28

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:


1. Im Hinblick auf den zitierten Vertragspassus "Die Mieter haben das Recht, Nachmieter zu suchen", der nur dann einen Sinn ergibt, wenn damit auch eine entsprechende Verpflichtung des Vermieters korrespondiert, die gefundenen Nachmieter als Vertragspartner zu akzeptieren, und die entsprechende langjährige vertragliche Übung liegt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht vor. Bzgl. der im Kellergang hätte es zumindest zunächst einer Abmahnung bedurft. Da andere Kündigungsgründe nicht ersichtlich sind, ist die Kündigung unwirksam.

2. Allein die Tatsache, daß der Vermieter telefonisch nicht erreichbar war, berechtigt nicht zur Einstellung der Mietzahlungen. Eine „rückwirkende Kündigung" ist nicht möglich. Wegen des Mietzinses müßten Sie bzw. die ausgezogenen Mieter sich an den neu eingezogenen Mieter halten, der inzwischen bereits wieder ausgezogen ist. Auch dieser muß Kündigungsfristen einhalten. Im übrigen hätte sich die zustellfähige Anschrift des Vermieters über Grundbucheinsicht und Einwohnermeldeamtsanfrage herausbekommen lassen.

Wenn Ihre Darstellung, der Vermieter habe Ihnen „den 1.8. ‚aufs Auge gedrückt’", bedeuten sollte, daß Sie mit dem Vermieter bereits einen Mietaufhebungsvertrag zu diesem Datum abgeschlossen haben, wird das Mietverhältnis allerdings tatsächlich zum 01.08.2013 aufgelöst, eines Kündigungsgrundes bedürfte es in diesem Falle nicht.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen
Jürgen Vasel, Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 05.06.2013 | 19:03

Zunächst einmal vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Es gab keinen schritflichen Mietaufhebungsvertrag. Ich habe den Vermieter gefragt, ob und wann er uns wegen der Renovierung kündigen möchte. Seine Antwort war, er möchte uns nicht kündigen (im Vertrag ist eine Kündigung wegen Renovierung explizit ausgeschlossen), er hat daraufhin gefragt wann wir ausziehen könnten. Ein "wenn es rechtlich nicht anders geht" meinerseits war das Ende des Gespräches in dieser Hinsicht.

Die Kündigung kommt nicht von ungefähr. Die extrem günstige Miete in einer günstigen Lage und wie erwähnt die Renovierungsabsicht bis zum Ende des Jahres werden der Grund für das Einschalten des Anwalts sein (natürlich reine Spekulation /s). Bis dahin gab es in 14 Jahren keinerlei Probleme.

Es gab eine mündliche Aufforderung des Vermieters, die gelagerten Gegenstände aus dem Keller zu räumen. Diese war mündlich und nicht mit einer Frist versehen (so bald wie möglich, was allerdings an den Auszug des eingezogenen Mieters geknüpft war). Mit dem Auszug sind die Gegenstände auch entfernt worden.

Für die Zukunft also: ich als Mieter stehe in der Pflicht einen nichterreichbaren Vermieter ausfindig zu machen? Der Vermieter muss doch sicherlich irgendwelche Pflichten bezüglich der Erreichbarkeit haben?

Kurzum: wir haben "den kürzeren gezogen" und müssen trotz sich des Nichtzuschuldekommenlassens die nicht bewohnten Räume bezahlen, richtig?

Vielen Dank für Ihre Hilfe.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 05.06.2013 | 20:20

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

bezüglich der Mietzahlungen haftet – wie ich bereits ausgeführt habe – in jedem Fall der neue, inzwischen wieder ausgezogene Mieter. Daneben könnten auch die bisherigen Mieter haften, die u. a. wegen der „Nichterreichbarkeit" des Vermieters noch im Mietvertrag stehen, dies vor allem dann, wenn der neue Mieter nicht zahlt.

Fazit: Die ausgezogenen Mieter hätten entweder „stabile" Nachmieter finden müssen (welche sich nicht durch eine unwirksame Kündigung in die Flucht treiben lassen), oder die zustellfähige Anschrift des Vermieters herausfinden und ordnungsgemäß schriftlich kündigen müssen (mit 3-Monats-Frist). Weder um das eine noch um das andere haben sie sich nach Ihrer Darstellung bemüht. Ihre ehemaligen Mitbewohner konnten nicht ernsthaft davon ausgehen, daß sie lediglich auszuziehen brauchten und damit das Mietverhältnis erledigt sei.

Mit freundlichen Grüßen

Vasel
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 05.06.2013 | 18:39

Unter Nr. 1 muß es natürlich heißen:

"Bzgl. der im Kellergang gelagerten Gegenstände ..."

Bewertung des Fragestellers 05.06.2013 | 19:27

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