Sehr geehrter Fragesteller,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
1. Im Hinblick auf den zitierten Vertragspassus "Die Mieter haben das Recht, Nachmieter zu suchen", der nur dann einen Sinn ergibt, wenn damit auch eine entsprechende Verpflichtung des Vermieters korrespondiert, die gefundenen Nachmieter als Vertragspartner zu akzeptieren, und die entsprechende langjährige vertragliche Übung liegt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB
nicht vor. Bzgl. der im Kellergang hätte es zumindest zunächst einer Abmahnung bedurft. Da andere Kündigungsgründe nicht ersichtlich sind, ist die Kündigung unwirksam.
2. Allein die Tatsache, daß der Vermieter telefonisch nicht erreichbar war, berechtigt nicht zur Einstellung der Mietzahlungen. Eine „rückwirkende Kündigung" ist nicht möglich. Wegen des Mietzinses müßten Sie bzw. die ausgezogenen Mieter sich an den neu eingezogenen Mieter halten, der inzwischen bereits wieder ausgezogen ist. Auch dieser muß Kündigungsfristen einhalten. Im übrigen hätte sich die zustellfähige Anschrift des Vermieters über Grundbucheinsicht und Einwohnermeldeamtsanfrage herausbekommen lassen.
Wenn Ihre Darstellung, der Vermieter habe Ihnen „den 1.8. ‚aufs Auge gedrückt’", bedeuten sollte, daß Sie mit dem Vermieter bereits einen Mietaufhebungsvertrag zu diesem Datum abgeschlossen haben, wird das Mietverhältnis allerdings tatsächlich zum 01.08.2013 aufgelöst, eines Kündigungsgrundes bedürfte es in diesem Falle nicht.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Jürgen Vasel, Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Jürgen Vasel
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Zunächst einmal vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Es gab keinen schritflichen Mietaufhebungsvertrag. Ich habe den Vermieter gefragt, ob und wann er uns wegen der Renovierung kündigen möchte. Seine Antwort war, er möchte uns nicht kündigen (im Vertrag ist eine Kündigung wegen Renovierung explizit ausgeschlossen), er hat daraufhin gefragt wann wir ausziehen könnten. Ein "wenn es rechtlich nicht anders geht" meinerseits war das Ende des Gespräches in dieser Hinsicht.
Die Kündigung kommt nicht von ungefähr. Die extrem günstige Miete in einer günstigen Lage und wie erwähnt die Renovierungsabsicht bis zum Ende des Jahres werden der Grund für das Einschalten des Anwalts sein (natürlich reine Spekulation /s). Bis dahin gab es in 14 Jahren keinerlei Probleme.
Es gab eine mündliche Aufforderung des Vermieters, die gelagerten Gegenstände aus dem Keller zu räumen. Diese war mündlich und nicht mit einer Frist versehen (so bald wie möglich, was allerdings an den Auszug des eingezogenen Mieters geknüpft war). Mit dem Auszug sind die Gegenstände auch entfernt worden.
Für die Zukunft also: ich als Mieter stehe in der Pflicht einen nichterreichbaren Vermieter ausfindig zu machen? Der Vermieter muss doch sicherlich irgendwelche Pflichten bezüglich der Erreichbarkeit haben?
Kurzum: wir haben "den kürzeren gezogen" und müssen trotz sich des Nichtzuschuldekommenlassens die nicht bewohnten Räume bezahlen, richtig?
Vielen Dank für Ihre Hilfe.
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,
bezüglich der Mietzahlungen haftet – wie ich bereits ausgeführt habe – in jedem Fall der neue, inzwischen wieder ausgezogene Mieter. Daneben könnten auch die bisherigen Mieter haften, die u. a. wegen der „Nichterreichbarkeit" des Vermieters noch im Mietvertrag stehen, dies vor allem dann, wenn der neue Mieter nicht zahlt.
Fazit: Die ausgezogenen Mieter hätten entweder „stabile" Nachmieter finden müssen (welche sich nicht durch eine unwirksame Kündigung in die Flucht treiben lassen), oder die zustellfähige Anschrift des Vermieters herausfinden und ordnungsgemäß schriftlich kündigen müssen (mit 3-Monats-Frist). Weder um das eine noch um das andere haben sie sich nach Ihrer Darstellung bemüht. Ihre ehemaligen Mitbewohner konnten nicht ernsthaft davon ausgehen, daß sie lediglich auszuziehen brauchten und damit das Mietverhältnis erledigt sei.
Mit freundlichen Grüßen
Vasel
Rechtsanwalt
Unter Nr. 1 muß es natürlich heißen:
"Bzgl. der im Kellergang gelagerten Gegenstände
..."
