Wohnflächenberechnung - Sind alle Nebenkosten, die mit Verteilerschlüssel MEA (Mieteigentumsanteil)

Sehr geehrter Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen aufgrund der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte:

1) Sofern die Wohnfläche tatasächlich um ca. 15 % von der im Mietvertrag vereinbarten Fläche abweicht, liegt nach der BGH-Rechtsprechung ein Mangel (> 10 %) vor, der zur Minderung bzw. Rückforderung überzahlter Miete wegen ungerechtfertigter Bereicherung berechtigt.

Was die Rückforderung für die Vergangenheit angeht, wird sich die Gegenseite jedenfalls bzgl. eine Teils des Anspruchs regelmäßig auf die Einrede der Verjährung berufen. Die Verjährungsfrist beträgt 3 Jahre und beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie "Kenntnis von den anspruchsbgeründenen Tatsachen erlangt haben oder ohne grobe Fahrlässigkeit hätten erlangen müssen" (vgl. § 199 BGB ).

Erforderlich für den Verjährungsbeginn ist demnach die Kenntnis von der abweichenden Wohnfläche (bzw. ein mißbräuchliches Verschließen vor der sich aufdrängenden Abweichung) und auch die positive Kenntnis der Rechtslage durch die geänderte BGH-Rechtsprechung im Mai 2004 (so Hinz in WuM 2004,S. 383). Davon ausgehend, dass Sie erst jetzt von der Flächenabweichung Kenntnis erlangt haben, ist von einer Verjährung der Ansprüche zunächst nicht auszugehen.

Auch eine Verwirkung wird regelmäßig nicht in Betracht kommen, solange Sie nicht in Kenntnis einer geringeren Wohnfläche über einen längeren Zeitraum (in der Regel mind. 6 Monate) die Miete vorbehaltlos weiterzahlen.

2) Das Recht des Rückforderungsanspruches bzgl. überzahlter Miete bezieht sich auch auf die Betriebskosten. Daher können auch die aufgrund der falschen Flächenberechnung überzahlten Betriebskosten anteilig zurückverlangt werden.

3) Dies müsste sich in der Regel aus dem Mietvertrag ergeben. Grundsätzlich ist aber davon auszugehen, dass die mit dem Verteilerschlüssel MEA 273,23 angegebenen Betriebskosten flächenbezogen abgerechnet wurden (das sollte sich eigentlich aus der Betriebskostenabrechnunga auch nachvollziehbar von selbst ergeben).

4)Diese Behauptung kann der Vermieter natürlich aufstellen. Ob er damit erfolgreich wäre, ist eine Auslegungsfrage, die ich Ihnen im Rahmen dieser Plattform nicht verbindlich beantworten kann und deren endgültige Entscheidung sehr wahrscheinlich davon abhängen dürfte, von welcher Vereinbarung ein Richter ausgehen würde.

Gegen Sie spricht der Wortlaut des Mietvertrags, worin Ihnen eine Wohnung mit "3 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad, sep. WC, Dachterrasse, 1 Kellerraum" mit 76 m² Wohnfläche vermietet wurde. Hiernach dürfte die Wohnfläche in etwa angemessen sein, je nachdem ob man die Terasse zu einem Viertel oder zur Hälfte einbeziehen würde.

Für Sie spricht natürlich die Wohnungsanzeige sowie der Ihnen vom Makler überreichte Grundriss. Daraus ergibt sich klar, dass hier mit den 76 bzw. 78 qm die Wohnfläche ohne die Terrasse gemeint war. Gleiches gilt für die Unterscheidung in der Betriebskostenabrechnung, wo zwischen beheizter und unbeheizter Nutzfläche unterschieden wird.

Es kommt letztlich auf die tatsächlich der Zahl 76 qm im Mietvertrag zugrunde gelegten Vereinbarung an - dies ist eine Frage der Beweisbarkeit und wie gesagt letztendlich auch eine Frage richterlicher Überzeugung.

5) Hier hängt natürlich viel von der unter Punkt 4) genannten Auslegung ab. Wenn diese aber ergibt, dass nach der im Mietvertrag vereinbarten Miete die Terrasse darin bereits enthalten war, spricht wenig dafür, dass der Vermieter Ihnen diese im Nachhinein noch zusätzlich zur Fläche hinzurechnen kann.


Nach den von Ihnen geschilderten Angaben würde ich grundsätzlich versuchen, eine Rückforderung beim Vermieter geltend zu machen - aufgrund der nach Ihrer Schilderung bestehenden Unsicherheit aber nach Möglichkeit versuchen, eine außergerichtliche Lösung anzustreben.

Mit freundlichen Grüßen

Arnd-Martin Alpers
Rechtsanwalt

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