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Nebenkosten vom Vermieter verlangen


06.02.2006 12:26 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum



Ich habe einen Mietvertrag vom 01.08.1999 mit folgendem Text zu den Nebenkosten.
$4 Mietzins
(1)Der Mietzins beträgt DM ...
Zuzüglich
-Garagen bzw. Stellplatzmiete DM
-Abschlagszahlungen auf die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser DM
-Abschlagszahlungen auf die übrigen Betriebskosten gem Anlage 3 zu § 27 Abs 1 zweite Berechnungsverordnung DM
Insgesamt Monatlich DM
(Bemerkung: für die drei Punkte wird zusammen ein Betrag von 250 DM eingetragen)

(2) Die monatliche Abschlagszahlungen auf die Betriebskosten werden am Ende des jährlichen Abrechnungszeitraumes nach den gesetzlichen Vorschriften abgerechnet und ausgeglichen. Der Verteilungsschlüssel ist nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen (§§42-44 zweite Berechnungsverordnung), bei Eigentumswohnugnen der Miteigentumsanteile vereinbart.
Betriebskosten für heizung und Warmwasser werden entsprechend der Heizkostenverordnung abgerechnet.
(3) Für Art und Umfang der Betriebskostenn ist die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweite Berechnungsverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung maßgebend.
(4) Der Mieter verpflichtet sich , einer angemessenen Erhöhung der monatlichen Abschlagszahlungen auf die Betriebskosten im Rahmen des § 4 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe zuzustimmen.
(5) Der Vermieter ist berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten gem anlage 3 zu §27 Abs.1 der Zweiten Berechnungsverordnung in ihrer jeweils geltenden Fassung anteilig auf den Mieter umzulegen, sofern Abschlagszahlungen auf die Betriebskosten ganz oder teilweise nicht ereinbart sind (Bruttokalt bzw. Teilbruttokaltmiete).

Ich bin zum 31.1.2006 aus der Wohnung ausgezogen.
Der Vermieter hat in den 6 Jahren nie eine Nebenkostenabrechnung vorgelegt. Wir haben ihn dazu allerdings auch nie (schriftlich) aufgefordert.
Jetzt würde ich gerne eine Abrechnung haben.
Hier meine Frage:
1. Wie weit zurück (für welche Jahre) kann ich noch eine Abrechnung verlangen?
2. Es gibt ein BGH Urteil (BGH 9.3.05 VIII ZR57/04) nach dem geleistete Nebenkostenabschläge zurückgefordert werden können, wenn der Vermieter nicht abrechnet. Kann ich das, auch wenn ich keine schriftliche Aufforderung an den Vermieter für die Abrechnung gestellt habe? Wenn ja, für welche Jahre.
Vielen DAnk.
Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,


vielen Dank für Ihre Anfrage, welche ich - die Richtigkeit Ihrer Angaben vorausgesetzt - anhand der von Ihnen gemachten Angaben gerne wie folgt summarisch beantworten möchte:


Nach dem von Ihnen zitierten Urteil des BGH ist zwischen den einzelnen Zeiträumen zu unterscheiden:

Für alle vor dem Jahr 2001 erteilten Nebenkostenabrechnungen gilt die alte Gesetzeslage (vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001).Danach können Sie Ihren Vermieter grundsätzlich auffordern, die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1999 und 2000 zu erstellen. Sollte Ihr Vermieter dieser Aufforderung binnen angemessener Frist nicht nachkommen, so können Sie entweder auf Erteilung der Abrechnung oder gleich auf Rückerstattung sämtlicher in den Abrechnungszeiträumen 1999 und 2000 gezahlten Nebenkosten klagen. Als angemessene Frist wird grundsätzlich ein Jahr nach Abschluss des Wirtschaftszeitraumes angesehen. Sie haben dann einen Anspruch auf Rückerstattung sämtlicher Kosten, solange nicht der Vermieter durch ordnungsgemäße Abrechnung nachweist, dass die Vorschüsse durch die für den betreffenden Zeitraum angefallenen und von Ihnen zu erstattenden Nebenkosten verbraucht sind.

Für alle Abrechnungszeiträume nach 2000 (also von 2001 bis 2005) gilt die neue Gesetzeslage (nach Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 19. Juni 2001), dass Ihr Vermieter nach § 556 Abs. 3 BGB binnen zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes eine Abrechnung über die Nebenkosten zu erstellen hat. Kommt der Vermieter dem nicht nach, so können Sie auch hier entweder auf Erteilung der Abrechnung oder gleich auf Rückerstattung sämtlicher in den Abrechnungszeiträumen 1999 und 2000 gezahlten Nebenkosten klagen (im Ergebnis ändert sich also zur alten Rechtslage nichts, mit der Ausnahme, dass für die Abrechnungszeiträume ab 2001 eine ausdrückliche gesetzliche Regelung existiert und Sie den Vermieter zur Erteilung der Abrechnung nicht noch einmal gesondert auffordern müssten, sondern gleich ohne weitere Aufforderung auf Rückzahlung klagen könnten; gleichwohl müssten Sie den Vermieter zumindest vorher zur Rückzahlung aufgefordert haben, um im Zivilprozess nachher bei sofortigem Anerkenntnis nicht alle Kosten tragen zu müssen). Insoweit wäre dieser angemessene Zeitraum erst für die Jahre 2003 bis 2004 abgelaufen, für 2005 müssten Sie noch bis Ende des Jahres warten, ob der Vermieter nicht doch eine Abrechnung erteilt.

Diese Ausführungen gelten zunächst einmal grundsätzlich. Sie müssen in Ihrem Falle zumindest damit rechnen, dass Ihr ehemaliger Vermieter die Einrede der Verjährung für alle Zeiträume vor 2002 erhebt. Denn mit dem Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist tritt Abrechnungsreife ein. Ihr Anspruch auf Erteilung der Abrechnung sowie auf Rückzahlung überzahlter Nebenkosten wird damit auch fällig. Nach der neueren Gesetzeslage gilt jedoch auch für solche Ansprüche grundsätzlich die dreijährige Verjährung des § 195 BGB. Für den Abrechnungszeitraum 2001 wurde Ihr Anspruch auf Abrechnung daher zum 31.12.2002 fällig und könnte demnach zum 31.12.2005 verjährt sein. Eine abschließende Beurteilung kann ich im Rahmen dieser Plattform nicht geben, Ihnen könnte insoweit jedoch ein Rechtsanwalt vor Ort helfen.

Mein Rat an Sie: fordern Sie Ihren Vermieter schriftlich auf, sämtliche Nebenkostenabrechnungen der Jahre 2002 bis 2004 zu erstellen und Ihnen binnen einer Frist von 14 Tagen vorzulegen. Sorgen Sie dafür, dass Sie den Zugang des Schreibens beweisen können (durch Boten oder per Einschreiben mit Rückschein). Verweisen Sie in dem Schreiben auf das von Ihnen zitierte Urteil des BGH und drohen Sie an, bei erfolglosem Ablauf der First Klage auf Rückzahlung der überzahlten Nebenkosten zu erheben. Dies sollte Ihren ehemaligen Vermieter motivieren, sich schleunigst um die Erstellung der Abrechnungen zu kümmern.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine erste rechtliche Orientierung vermittelt zu haben. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass diese Plattform eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern ausschließlich dazu dient, eine erste überschlägige Einschätzung Ihres Rechtsproblems von einem Rechtsanwalt zu erhalten.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung Ihres Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt Ihres Vertrauens zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem konkret zu erörtern. Bitte beachten Sie, dass bei dieser Vorgehensweise weitere Kosten für die Beratung anfallen.




Mit freundlichen Grüßen


Jorma Hein
Rechtsanwalt, Mediator

Gisselberger Straße 31
35037 Marburg

Telefon: 06421 - 167131
Fax: 06421 - 167132

hein@haftungsrecht.com
www.haftungsrecht.com
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