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Vermieter verrechnet Nebenkosten mit Mietforderung

09.01.2011 16:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Gerhard Raab


Guten Tag,

vor ca. zwei Jahren bezog eine Pizzeria die Erdgeschossflächen des MFH, das ich bewohne.
Auf Grund der recht starken Geruchbelästigung kürzte ich analog zu den anderen beiden Mietparteien die Miete um 10%, was bis dato vom Vermieter auch reaktionslos hongenommen wurde.
Im Sommer diesen Jahres wurde von der Pizzeria eine neues Abluftrohr installiert, das die Gerüche mindern sollte.

Ca. drei Monate später bekam ich ein anwaltliches Schreiben mit dem Hinweis, ich wäre der Aufforderung zur Rückangleichung der Miete nicht nachgekommen und solle die Differenz der drei Monate überweisen.
Auf die Rückfrage, man möge mir doch entsprechende Aufforderung in Kopie nebst Empfangsnachweis zur Verfügung stellen (da ich selbige nie erhalten habe), habe ich nie eine Reaktion des Anwaltes erhalten.
Zwischenzeitlich habe ich vier Monate nach Abrechnungszeitraum meine Betriebskostenabrechnung erhalten, die ein Guthaben von ca. 260 EUR auswies.
Da ich auch Wochen nach Erhalt keinen Zahlungseingang feststellen konnte, teilte mir die Hausverwaltung auf Nachfrage mit, man würde dieses Guthaben mit der Mietforderung verrechnen.

Die Wohnung ist zwischenzeitlich, wegen mangelnder Investition des Eigentümers und Verhalten wie diesem, zum 28.02. gekündigt und es steht entsprechend die letzte Miete Anfang Februar noch aus.

Ist diese Forderungssstellung (trotz fehlender Aufforderung zur Rückangleichung) zum einen und Verrechnung durch den Vermieter zum anderen rechtens und könnte ich wiederum meine Forderung mit der letzten Betriebskosenzahlung oder gar der Grundmiete verrechnen? Wie soll ich mich Verhalten?

Vielen Dank für Ihre Mühe!

Sehr geehrter Fragesteller,

zu Ihrer Anfrage nehme ich wie folgt Stellung:


1.

Die Miete kann der Mieter angemessen mindern, wenn ein Mangel der Wohnung vorliegt. Ist der Mangel beseitigt, muß der Mieter wieder den vertraglich vereinbarten Mietzins zahlen.

D. h. ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mangel behoben war, bestand kein Recht zur Mietminderung mehr. Auf ein Aufforderungsschreiben des Vermieters, wieder die volle Miete zu zahlen, kommt es also für die Beurteilung der Frage, ob die Minderung (noch) gerechtfertigt war, nicht an.

D. h. Sie müssen nun prüfen, ob ab dem Zeitpunkt, zu dem nun die volle Miete verlangt wird, der gerügte Mangel noch vorhanden gewesen ist.


2.

War der Mangel beseitigt, durften Sie die Miete nicht mehr mindern. Daraus folgt, daß vermieterseits der Mietrückstand mit einem Guthaben aus der Nebenkostenabrechnung verrechnet werden durfte.


3.

Nach der Sachverhaltsschilderung steht (im Februar) noch die letzte Mietzinszahlung offen.

Der Vermieter hat derzeit - unterstellt der Mangel wurde wirklich beseitigt - Anspruch auf Zahlung des restlichen Mietzinses für die drei Monate abzüglich des verrechneten Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung.


4.

Ist der Mangel nicht beseitigt worden und besteht die Minderung in der genannten Höhe zu Recht, haben Sie Anspruch auf Zahlung des Guthabens aus der Nebenkostenabrechnung. In diesem Fall wäre ein Einbehalt von der Miete für Februar die einfachste Verfahrensweise.


Mit freundlichen Grüßen

Gerhard Raab
Rechtsanwalt

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