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Wenn mein Büro-Vermieter insovlent ist..


| 24.01.2006 14:32 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe eine Frage und bitte eine schnellstmögliche Antwort.
Herzlichen Dank im voraus.

Meine Frage:
Ich bin Mieter eines Büroarbeitsplatzes in einem Großraumbüro.
Folgende Situation liegt vor.

Der Hauptmieter ist insovlent. Hat jedoch nun einen befristeten Vertrag von einem halben Jahr erhalten. Allerdings nun nicht mehr mit seine Firma, sondern mit seinem privaten Namen. Offiziell ist also der Unter-Mietvertrag gar nicht mehr gültig.

Deweiteren hat er nun seine Räume neu kakuliert und die Nutzung der Räume neu definiert. Seit dem haben sich die Büro-Verhältnisse nun so geändert, dass ich meine Arbeit nicht mehr fortsetzen kann.

Ich arbeite für arbeitslose Menschen in der Arbeitsvermittlung. Dafür bin ich auf Kundenbesuche angewiesen, um mit meinen Leuten zu sprechen. Der Vermieter wurde vorab natürlich informiert. Es wurde vereinbart, dass ich Gespräche am Konferenztisch führen kann oder auch im Büroraum des Hauptmieters. Beides ist nun nicht mehr vorhanden, da der Hauptmieter alles neu vermietet und neu kalkuliert hat. Im Mietvertrag steht drin, dass ich einen Konferenztisch nutzen kann. Nach Absprache auch Kundengespräche führen kann. Diese Rechte werden mir nun aberkannt, weil gar kein Konferenztisch mehr frei ist. Daher sind auch Gespräche nicht mehr erwünscht. Man legt mir mehr als "nahe" sofort zu kündigen.

Was kann ich tun?

Ich bin natürlich aktiv auf Neusuche. Jedoch braucht das natürlich alles Zeit und Geld. Umzug, Telefonanschluss, Visitenkarten, Firmenschild, Gewerbeummeldung.. alles ist neu gemacht. Wer muss da die Kosten tragen? Morgen will der Hauptmieter mir einen Auflösungsvertrag auf dem Tisch legen, den ich sofort zu unterschreiben habe. Ich habe von mir aus angeboten, unter diesen Umständen schnellstmöglich auszuziehen, sobald ich ein neues Büro habe. Der Druck des Vermieters wächst täglich. Desweiteren auch der seiner "Sekretärin". Handgreiflichkeiten seinerseits oder von seiten der "Sekretärin" (eine Bekannte von dem Hauptmieter) sind fast nicht mehr auszuschließen.

Was kann ich tun?

Über eine schnelle Antwort würde ich mich sehr freuen.
Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage des dargestellten Sachverhaltes wie folgt.

Der Untermietvertrag mit der insolventen Firma besteht vorbehaltlich einer anderen Regelung im Mietvertrag fort. Sicherlich ist daher auch der jetzige Mieter und vormalige Untervermieter daran interessiert, dass Sie einen Auflösungsvertrag unterschreiben. Daher haben Sie natürlich das Recht das Mietverhältnis fortzusetzen.

Von besonderer Bedeutung ist zudem, ob über das insolvente Unternehmen ein Insolvenzverfahren eröffnet wurde. Ist diese der Fall kann nicht einfach das bestehende Mietverhältnis und die Untermietverträge aufgehoben oder durch neue Verträge ersetzt werden. §§ 108, 109 und 110 InsO.

Auch die Nutzung eines Konferenztisches steht Ihnen natürlich zu, da der Hauptmieter nicht berechtigt ist bestehende Untermietverträge unberücksichtigt zu lassen.

Problematisch ist natürlich, dass Ihnen das Recht auf Fortsetzung des Mietverhältnis wenig bringt, wenn Sie derart unter Druck gesetzt werden, dass ein Arbeiten für Sie unmöglich ist. In dieser Situation ist es unter Umständen angeraten, dass Sie sich nach neuen Büroräumen umsehen.

Soweit Sie allerdings selbst kündigen oder einen Aufhebungsvertrag abschließen, können Sie keine Forderungen, die Ihnen durch den Umzug entstehen, geltend machen. Deshalb kann ich Ihnen nur empfehlen einen Aufhebungsvertrag abzuschließen oder selbst zu kündigen, wenn Sie ihre Rechte im Vorfeld ausreichend gewahrt wissen. D.h. bei Abschluß eines Aufhebungsvertrages sollte Ihnen für Ihr Entegegenkommen die Kaution sofort ausgezahlt werden, möglicherweise können Sie auch eine Abstandszahlung verhandeln, welche den Aufwendungen für einen Umzug entsprechen.

Sollte dies nicht funktionieren, so empfehle ich zur Geltendmachung Ihrer Rechtsposition einen Anwalt vor Ort zu beauftragen, um dem Untervermieter entsprechend entgegentreten zu können und auch Ihre Ansprüche richtig zu formulieren und geltend zu machen.

Ich hoffe Ihr Problemstellung beantwortet zu haben und stehe im Rahmen der Nachfragefunktion gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 24.01.2006 | 16:03

Sehr geehrter Herr Marcus Schröter,
vielen Dank für die "Erste-Hilfe" Email. Das hat mir schon mal ein Stück weiter geholfen. Soweit ich weiss hat der Hauptmieter die insolvente Firma einfach aufgelöst, sodass wohl kein Insolvenzverfahren läuft. Kann dann das Mietverhältnis trotzdem aufrecht erhalten werden? Welche Forderungen durch Umzug, Telefonanschluss, Büroschild, Visitenkarten, Stempel, Gewerbeummeldung etc. kann ich geltend machen? Ich danke Ihnen im Voraus für die schnelle Beantwortung der Nachfrage. Ich nutze dieses Forum zum ersten Mal. Danke, dass Sie daran teilnehmen.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.01.2006 | 16:47

Sehr geehrter Ratsuchender,

soweit ein Insolvenzverfahren wahrscheinlich mangels Masse eingestellt wurde, haben Sie leider keine Aussichten auf den Bestand des Untermietverhältnisses zu bestehen. Zwischen Ihnen und dem Vermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. Wenn das Hauptmietverhältnis endet, muss auch der Untermieter ausziehen, es sei denn, er wird als Hauptmieter übernommen. (§ 546 BGB) Der Vermieter hat einen gesetzlichen Anspruch gegen die den Untermieter auf Herausgabe/Räumung der Wohnung, allerdings kann er diesen nicht wie in Ihrem Fall willkürlich und durch Druckausübung geltend machen, sondern benötigt hierfür einen vollstreckbaren Titel.

Gegen Sie spricht daher, dass der Vermieter einen gesetzlichen Anspruch hat, dass Sie ausziehen.

Für Sie spricht, dass der Vermieter diesen Anspruch nur geltend machen kann, wenn er einen vollstreckbaren Titel hat, was zunächst mit Kosten und Zeit für den Vermieter verbunden ist.
Insoweit kann weder der Vermieter, erst recht nicht der jetzige Mieter Sie so einfach „rausschmeißen“. Ich gehe davon aus, dass dies dem Vermieter und Mieter auch bekannt ist, daher auch die Forderung nach einem Auflösungsvertrag bzw. Kündigung durch Sie.

Auch ist die Konstellation, dass der ehemalige insolvente Hauptmieter, nun als Privatperson mit offensichtlicher Zustimmung des Vermieters auftritt, um es vorsichtig zu formulieren ungewöhnlich.

Solange Sie noch in den Mieträumen sind haben Sie ein starke Position, da der Mieter daran gehindert wird die Räume neu unterzuvermieten.

Ihnen steht gegen den Untervermieter und ehemaligen Hauptmieter ein Schadensersatzanspruch zu, da er durch die Insolvenz die Kündigung verschuldet hat und Sie daher ausziehen müssen.

Dies sollten Sie nutzen und Ihren Auszug davon abhängig machen, dass der Vermieter oder Hauptmieter Ihnen zum einen die Kaution, soweit Sie gezahlt wurde, erstattet und Ihnen Schadensersatz gewährt, wobei die Höhe hier pauschal zu bestimmen ist.

Im Ergebnis kommt es hier auf Ihr Verhandlungsgeschick an, den vorzeitigen Auszug sich entsprechend auszahlen zu lassen. Gegenüber Ihrem Vermieter(Hauptmieter) können Sie wegen der Insolvenz keine Forderungen mehr durchsetzen.

Hilfreich ist es sicherlich, wenn Sie sich einen Bekannten als Zeuge und moralischen Beischand zu einem im Vorfeld abzustimmenden Termin mit der Gegenseite mitnehmen.

Für eine positive Bewertung wäre ich Ihnen dankbar und wünsche Ihnen viel Erfolg bei den sicherlich schwierigen Verhandlungen.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

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