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Wegerecht und Duldung


15.02.2006 16:18 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Liebe Rechtsbeistände,

ich habe in Potsdam-Bornstedt (also in Brandenburg) von der örtlichen Wohnungsbaugenossenschaft (= Stadt Potsdam) eine denkmalgeschützte Turmvilla erworben .

Erbaut wurde das schöne Stück ca. 1870 in leicht erhöhter Position. Die bisherige Zufahrt für PKW zu den Garagen im hinteren Bereich des Grundstücks wurde aufgrund der Böschung bisher über das flacher verlaufende Nachbargrundstück, das einer Stiftung und hier zum Parkbereich Sanssouci gehört, realisiert.

Die Wegführung ist nicht grundbuchlich gesichert (d.h. KEIN eingetragenes Wegerecht), In verschiedenen auch alten Plänen seit Anfang des 20sten Jahrhunderts ist diese Wegführung aber dokumentiert und belegt. Der älteste Plan datiert auf ca. 1920, wo die Wegführung schon eingetragen ist, also seit mehr als 80 Jahre. Zu DDR Zeiten wurde durch den damaligen Nutzer zudem die vorhandene Zuwegung für PKW mit Betonplatten zusätzlich befestigt. Einwände wurden seinerzeit von der Stiftung nicht erhoben.

Wir möchten nun den Altbau durch einen Neubau inklusive Garagen (wiederum im hinteren Bereich des Grundstücks) erweitern und das Bauamt hat uns zur Auflage gemacht, die Zuwegung durch ein grundbuchlich einzutragendes Wegerecht zu sichern.

Die Stiftung verlangt jetzt von uns, die Wegführung auf unser Grundstück zu verlegen und will uns zudem die Nutzung des bisherigen Weges versagen. Meine Denkmalschützer (und dito ich) widersprechen dem, weil durch die Hanglage und dem dadurch entstehendem starken Einschnitt in die Böschung der Charakter des Denkmals unverhältnismäßig beeinträchtigt würde und zudem durch die Wegführung längs zweier von vier Seiten des Grundstücks mit einer deutlichen Wertminderung zu rechnen wäre (Verbrauch für den Weg: ca. 250qm von insgesamt 1240qm).

Meine Fragen:

(1) Kann das Bauamt nach über 80 Jahren der faktischen Nutzung (und Duldung durch die Stiftung) die Eintragung des Wegerechts überhaupt zur Auflage der Baugenehmigung für den Anbau machen?

(2) Kann ich aufgrund der langjährigen (und offensichtlich nicht nur stillschweigenden Duldung) von meinem Nachbarn der Stiftung die Eintragung des Wegerechts verlangen ("Treu und Glauben", Sittenwidrigkeit des Versagens, Duldung = Vertrag, Minimum konkludentes Handeln)?

(3) Wie lange würde ca. eine gerichtliche Durchsetzung meines Anliegens benötigen?

Freue mich auf Ihre qualifizierten und fallbezogenen Beiträge
Christoph
15.02.2006 | 16:55

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich möchte sie sogleich unter Berücksichtigung Ihrer Informationen wie folgt summarisch beantworten.
1.
Ja, meines Erachtens darf das Bauamt dies anordnen. Durch die neue Baumaßnahme, also die Erweiterung des vorhandenen Baus, ist die gesamte Maßnahme dem jetzt geltenden Baurecht unterworfen. Dies verlangt aber, dass ein sicherer Zugang zum Haus (auch bei Notfällen) besteht. Dies kann rechtlich aber nur (mal abgesehen vom Weg über das eigene Grundstück) durch das betreffende Wegerecht gesichert werden.
2.
Grds. besteht keine Verpflichtung der Stiftung, ihrerseits auf ein Grundstück zu verzichten und damit ein Wegerecht zu tolerieren. Allerdings ist der von Ihnen angesprochene Aspekt von Treu und Glauben sehr wesentlich. Ein stillschweigender Vertrag ist jedenfalls zu verneinen, zumal dieser ohne Eintragung des Rechts in Grundbuch ohnehin nicht ergiebig wäre.
Allerdings gilt sowohl im Zivilrecht (Rücksichtnahmepflichten im nachbarrechtlichen Germeinschaftsverhältnis) als auch im öffentlichen Recht (nachbarliches Rücksichtnahmegebot), dass auch insoweit die gegenseitige Rücksichtnahme zu beachten ist. Diese verlangt hier, dass nicht ein Zustand, der über einen Zeitraum von ungefähr 80 Jahren so hingenommen wurde, willkürlich geändert wird. Insoweit würde ich (analog dem zivilrechtlichen Grundsatz der Verwirkung) annehmen, dass die Reduzierung der betreffenden Rechtsposition nach diesem langen Zeitraum bei den vorliegenden Umständen rechtswidrig wäre. Zwar wäre insoweit nicht auszuschließen, dass eine Eintragung des Wegerechts (auch wegen der Vorteile für Sie) nicht kostenlos wäre. Dies ist auch Verhandlungssache. Allerdings frage ich mich, wieso nunmehr nach all der Zeit von der bisherigen (auch kostenlosen) Duldung abgerückt werden soll bzw. Von daher meine ich, dass die bisherige und langjährige Duldung durch die Stiftung zur Treuwidrigkeit der Verweigerung der Eintragung des Wegerechts führen würde. Dem entspricht nach meiner Auffassung auch die denkmalschutzrechtliche Seite des Falles. Denn eine Veränderung der vorhandenen Wegführung dürfte mit dem Denkmalschutz und dem Ziel, das Denkmal in seiner ursprünglichen Form zu erhalten, nicht zu vereinbaren sein.
Abschließend kann dies aber nur dann beurteilt werden, wenn alle Fakten (auch die Grundstücksbeeinträchtigung der Stiftung) bekannt sind und die relevante Rechtsprechung Ihres Sprengels analysiert wird. Dies kann und soll dieses Forum nicht ersetzen.
3.
Ein entsprechendes Verfahren mit ggf. mehreren Instanzen kann durchaus mehrere Jahre dauern. Bitte haben Sie aber Verständnis, dass ich nicht rechtsverbindlich klären kann, wie lange die bei Ihnen zuständige Gerichtsbarkeit tatsächlich benötigt.

Ich hoffe, dass Ihre Fragen mithin beantwortet worden sind. Ansonsten stehe ich für Rückfragen im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere (sehr zu empfehlende!) Vertretung gewünscht, empfehle ich Ihnen gerne einen Kollegen einer renommierten Kanzlei in Potsdam!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-

Burgwedel 2006
mailabc@anwaltskanzlei-hellmann.de (entferne abc)


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 16.02.2006 | 11:32

Hallo Herr Hellmann,

danke für die schnelle Hilfe.

Folgende Punkte würde ich noch gerne mit Ihnen erörtern:

Die Wohnungsbaugesellschaft hat mir offensichtlich ein Grundstück ohne Erschließung (Zuwegung) verkauft und auch diesen Mangel verschwiegen. Das dürfte sittenwidrig sein. Würden Sie mir empfehlen gegen die Gesellschaft vorzugehen wg. Schadenersatz oä.?

Zum Punkt Treu und Glauben: Die Vereinbarung wurde ja mit dem bisherigen Eigentümer getroffen. Kann ich dito den Nutzen daraus ziehen. Jeden Vertrag kann man kündigen, auch das ist Treu und Glauben. Keiner würde einen Mietvertrag eingehen wenn der Mieter dann nach 30 Jahren sagt eine Kündigung würde nach Treu und Glauben nicht mehr möglich sein.

Treu und Glauben" ist ja so meine ich keine Angelegenheit, die am Grundstück hängt, sondern im Verhältnis zwischen zwei Vetragsparteien zu beachten ist. Ich habe das Grundstück neu erworben. Der Tag, an dem ich als (neuer) Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurden, ist der Tag "0" . An diesem Tag endeten möglicherweise alle schuldrechtlichen Verpflichtungen, die zwischen dem alten Eigentümer und dem Nachbarn bestanden.

Wie stehen Sie dazu?

Gruss
C.

Nachfrage vom Fragesteller 16.02.2006 | 11:33

Hallo Herr Hellmann,

danke für die schnelle Hilfe.

Folgende Punkte würde ich noch gerne mit Ihnen erörtern:

Die Wohnungsbaugesellschaft hat mir offensichtlich ein Grundstück ohne Erschließung (Zuwegung) verkauft und auch diesen Mangel verschwiegen. Das dürfte sittenwidrig sein. Würden Sie mir empfehlen gegen die Gesellschaft vorzugehen wg. Schadenersatz oä.?

Zum Punkt Treu und Glauben: Die Vereinbarung wurde ja mit dem bisherigen Eigentümer getroffen. Kann ich dito den Nutzen daraus ziehen. Jeden Vertrag kann man kündigen, auch das ist Treu und Glauben. Keiner würde einen Mietvertrag eingehen wenn der Mieter dann nach 30 Jahren sagt eine Kündigung würde nach Treu und Glauben nicht mehr möglich sein.

Treu und Glauben" ist ja so meine ich keine Angelegenheit, die am Grundstück hängt, sondern im Verhältnis zwischen zwei Vetragsparteien zu beachten ist. Ich habe das Grundstück neu erworben. Der Tag, an dem ich als (neuer) Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurden, ist der Tag "0" . An diesem Tag endeten möglicherweise alle schuldrechtlichen Verpflichtungen, die zwischen dem alten Eigentümer und dem Nachbarn bestanden.

Wie stehen Sie dazu?

Gruss
C.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.02.2006 | 12:33

Ich verweise auf meine Antwort auf Ihre E-Mail vom heutigen Tag!

Hochachtungsvoll

RA Hellmann

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