Wasserschaden im Keller nach Hauskauf

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ein regelmäßiger Wassereintritt im Keller stellt grundsätzlich einen Sachmangel dar. Trotz Ausschlussklausel ist eine Haftung des Verkäufers für Sachmängel möglich, wenn der Verkäufer bestimmte Eigenschaften garantiert oder einen ihm bekannten Mangel arglistig verschweigt, beispielsweise trotz konkreter Fragen Mängel nicht angibt. Sie hätten dann u.a. Anspruch gegen den Verkäufer auf Mängelbeseitigung.

Macht ein Verkäufer auf Fragen tatsächliche Angaben, die für den Kaufentschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, so müssen diese Angaben richtig sein. So ist der Verkäufer auskunftspflichtig, wenn Fundament und Wände durch Feuchtigkeit erkennbar betroffen sind, ohne dass dies aufgrund eines außergewöhnlichen und einmaligen Wetterereignisses eintrat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.02.2001 – 9 U 219/00 ). Der Eintritt von Feuchtigkeit in die Kellerwände wegen fehlender Außenabdichtung stellt regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer redlicher Weise nicht verschweigen darf (OLG Koblenz, Urteil vom 09.02.2006 – 5 U 1111/05 ; BGH, Urteil vom 22.11.1991 – V ZR 215/90 ; BGH, Urteil vom 24.03.2006 – V ZR 173/05 ). Deshalb muss sich der Verkäufer arglistiges Handeln vorwerfen lassen, wenn er von der fehlenden Außenabdichtung und der Kellerfeuchtigkeit wusste, deshalb die Kellerräume hat streichen lassen und Feuchtigkeitseintritt verharmlosend darstellt. Ebenso hat das OLG Saarbrücken (Urteil vom 05.08.2008 - 4 U 90/08 ) entschieden: Kaufinteressenten müssen nach dieser Entscheidung bei älteren Gebäuden zwar mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände. Dies gilt erst recht dann, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt.
Daneben kann, insbesondere in Zusammenhang mit den Angaben zum Wassereintritt, auch die wissentlich falsche Angabe über die Dauer des Leerstands als arglistige Täuschung gewertet werden, wenn man dies als erheblich wertbildenden Faktor ansieht (vgl. OLG Rostock, 10.09.2009 - 3 U 229/08 ).

Im Streitfall ist aber problematisch, dem Verkäufer nachzuweisen, dass er vom regelmäßigen Auftreten solcher Feuchtigkeitsschäden gewusst hat. Daher können sich solche Prozesse einschließlich Sachverständigengutachten über Jahre hinziehen, wobei stets eine Unsicherheit bezüglich des Ausgangs besteht. Zudem könnte zu Ihren Ungunsten berücksichtigt werden, dass Sie den Vertrag trotz des Wissens über die Wasserpfütze vorbehaltslos unterschrieben haben. Sie sollten daher zunächst versuchen, unter Verweis auf die oben genannte Rechtsprechung eine außergerichtliche Einigung mit dem Verkäufer zu erzielen.

Ob Sie gegenüber der Bank eine Hinweispflicht bezüglich der Mängel trifft, hängt in erster Linie von dem mit der Bank geschlossenen Vertrag ab. Wenn durch den Mangel aber eine dauernde Wertminderung des Hauses einhergeht, könnte eine solche Hinweispflicht bestehen.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen