Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Wasserschaden im Keller nach Hauskauf

| 11.01.2012 12:54 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Frau Anwältin,
geehrter Herr Anwalt,

wir haben im Februar 2011 ein Grundstück mit Haus (Bj. 1964) gekauft.
Das Haus konnte über einen Makler von uns 2x besichtigt werden.
Für uns Laien gab es, außer den sichtbaren Renovierungsmaßnahmen keine Beanstandung.

Kurz vor Notartermin war noch ein Gutachter der finanzierenden Bank vor Ort wg. Wertgutachten. Dieser hat im Keller eine Wasserpfütze bemerkt und uns daraufhin telefonisch gefragt, ob der Makler oder die Eigentümer uns schon bescheid gegeben hätten oder ob schon etwas geschehen ist. Wir wussten natürlich von nichts... Erst 4 Tage später erhielt ich dann auf gezielte Anfrage an den Makler, was das für einen Hintergrund hätte, die Antwort: das wäre der Starkregen auf den gefrorenen Boden gewesen; generell sei der Keller trocken.
Wir könnten aber die Eigentümer um Kaufpreisnachlass in Höhe der Summe, die eine Drainage kostet, so ca. 3000 Euro bitten.

Auf unsere direkte Anfrage an die Eigentümerin wg. des Wassereintritts im Keller, meinte diese auch, es wäre nur wg. des gefrorenen Bodens. Als ich zusätzlich fragte, wie oft das passiert, meinte sie: vielleicht alle 20 Jahre mal.

Diese 2 Aussagen waren für uns plausibel - Boden gefroren, starker Regen, viel Wasser ...
Der Keller sah auch bei Besichtigung gut aus, frisch gestrichen, kein Geruch... Das war uns sehr wichtig.

Ein paar Tage später waren wir auf dem Grundstück und bemerkten, dass eine ca. 5 cm tiefe und 10 m lange Furche entlang der Hausseite in die Erde gezogen wurde ... ???

Heute:
Seit längerem ist aber regelmäßig nun Wasser im Keller - ob es stark oder weniger stark regnet. Frost gab es auch noch nicht. Schimmel tritt hervor. Die Wände blättern ab.
Vom Nachbarn wurden wir auch darauf aufmerksam gemacht, ob da nicht immense Probleme wären, das Haus steht entgegen der Aussage des Maklers und der Verkäufer nicht 3 Jahre sondern bereits mindestens 10 Jahre leer.

Wir sind nun sehr ratlos. Zumal das Grundstück auch nicht mehr richtig begehbar ist, ist wohl Überflächenwasser (Hanggrundstück, gesättigter Boden, Kellerwand nicht dicht) die Ursache, was natürlich ständig passieren kann.

Wie sehen Sie unsere Chance, von den Eigentümern finanzielle Unterstützung für Maßnahmen gegen zukünftige Wasserschäden zu erhalten, bzw. ob dies gar eine arglistige Täuschung darstellt?

Im Kaufvertrag ist natürlich Sachmängelhaftung ausgeschlossen.

Müssen wir die finanzierende Bank (Vollfinanzierung) über den Umstand aufklären?

Vielen Dank schon mal für Ihre Antwort.

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Ein regelmäßiger Wassereintritt im Keller stellt grundsätzlich einen Sachmangel dar. Trotz Ausschlussklausel ist eine Haftung des Verkäufers für Sachmängel möglich, wenn der Verkäufer bestimmte Eigenschaften garantiert oder einen ihm bekannten Mangel arglistig verschweigt, beispielsweise trotz konkreter Fragen Mängel nicht angibt. Sie hätten dann u.a. Anspruch gegen den Verkäufer auf Mängelbeseitigung.

Macht ein Verkäufer auf Fragen tatsächliche Angaben, die für den Kaufentschluss des anderen Teils von Bedeutung sein können, so müssen diese Angaben richtig sein. So ist der Verkäufer auskunftspflichtig, wenn Fundament und Wände durch Feuchtigkeit erkennbar betroffen sind, ohne dass dies aufgrund eines außergewöhnlichen und einmaligen Wetterereignisses eintrat (OLG Düsseldorf, Urteil vom 12.02.2001 – 9 U 219/00). Der Eintritt von Feuchtigkeit in die Kellerwände wegen fehlender Außenabdichtung stellt regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar, den der Verkäufer redlicher Weise nicht verschweigen darf (OLG Koblenz, Urteil vom 09.02.2006 – 5 U 1111/05; BGH, Urteil vom 22.11.1991 – V ZR 215/90; BGH, Urteil vom 24.03.2006 – V ZR 173/05). Deshalb muss sich der Verkäufer arglistiges Handeln vorwerfen lassen, wenn er von der fehlenden Außenabdichtung und der Kellerfeuchtigkeit wusste, deshalb die Kellerräume hat streichen lassen und Feuchtigkeitseintritt verharmlosend darstellt. Ebenso hat das OLG Saarbrücken (Urteil vom 05.08.2008 - 4 U 90/08) entschieden: Kaufinteressenten müssen nach dieser Entscheidung bei älteren Gebäuden zwar mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen, nicht aber mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände. Dies gilt erst recht dann, wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt.
Daneben kann, insbesondere in Zusammenhang mit den Angaben zum Wassereintritt, auch die wissentlich falsche Angabe über die Dauer des Leerstands als arglistige Täuschung gewertet werden, wenn man dies als erheblich wertbildenden Faktor ansieht (vgl. OLG Rostock, 10.09.2009 - 3 U 229/08).

Im Streitfall ist aber problematisch, dem Verkäufer nachzuweisen, dass er vom regelmäßigen Auftreten solcher Feuchtigkeitsschäden gewusst hat. Daher können sich solche Prozesse einschließlich Sachverständigengutachten über Jahre hinziehen, wobei stets eine Unsicherheit bezüglich des Ausgangs besteht. Zudem könnte zu Ihren Ungunsten berücksichtigt werden, dass Sie den Vertrag trotz des Wissens über die Wasserpfütze vorbehaltslos unterschrieben haben. Sie sollten daher zunächst versuchen, unter Verweis auf die oben genannte Rechtsprechung eine außergerichtliche Einigung mit dem Verkäufer zu erzielen.

Ob Sie gegenüber der Bank eine Hinweispflicht bezüglich der Mängel trifft, hängt in erster Linie von dem mit der Bank geschlossenen Vertrag ab. Wenn durch den Mangel aber eine dauernde Wertminderung des Hauses einhergeht, könnte eine solche Hinweispflicht bestehen.


Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 11.01.2012 | 15:17

Erst einmal vielen Dank für die ausführliche Antwort, die mir schon sehr viel weiter geholfen hat.

Nun hätte ich noch eine ergänzende Frage:
Wäre es gegebenfalls vorteilhaft, einen Gutachter bzw. Bausachverständigen damit zu beauftragen, um die Frage zu beantworten, ob und wie lange der Mangel schon Bestand hatte oder ist das auch zu vage für einen Beweis, dass der Verkäufer diesen Zustand hätte wissen bzw. annehmen müssen.

Vielen Dank

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 11.01.2012 | 15:37

Vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Wenn in einem Gutachten nachgewiesen werden kann, dass regelmäßig Wasser eingetreten ist (und nicht wie vom Verkäufer behauptet alle 20 Jahre), erhöht dies die Chancen des Nachweises einer arglistigen Täuschung natürlich erheblich und sorgt für zusätzlichen Druck beim Verkäufer. Insofern könnte die Einschaltung eines Sachverständigen durchaus von Vorteil sein.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 11.01.2012 | 15:39

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Spitzenberatung für wenig Einsatz.
Recht vielen Dank! Immer wieder gerne!"