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Wasserschaden Keller Mietwohnung

| 10.03.2012 11:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Damen und Herren,

im Juni 2011 haben wir eine Mietwohnung bezogen. Der Mietvertrag beinhaltete einen Kellerraum zur Nutzung. Im Dezember 2011 stellten wir einen Wasserschaden im angemieteten Keller fest, durch den uns ein finanzieller Schaden von ca. 690 Euro entstanden ist (Schimmel- sowie Rostbefall unserer gelagerten Sachen). Der Wasserschaden ist durch Baumängel entstanden, das Wasser drang durch die Außenwand in den Keller. Unser Vermieter sagt nun, er muss uns den Schaden nicht ersetzen, da es sich angeblich um höhere Gewalt handelt. Bereits im Voraus waren Wasserschäden an und in dem Gebäude aufgetreten, die dem Vermieter bekannt waren. Trotzdem hat er uns den Keller ohne Einschränkung vermietet. Bitte teilen Sie uns mit, wie die rechtliche Lage ist und wer für den Schaden Aufkommen muss. Für weitere Fragen stehen wir jederzeit zur Verfügung. Danke im Voraus und freundliche Grüße

Remo Anders

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegeben Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Die Frage, wer den Schaden zu ersetzen hat, hängt schlicht von der Frage ab, ob der Vermieter den Ihnen aufgrund eines Mangels entstandenen Schaden zu vertreten hat.

Gem. § 536 a BGB hat jedenfalls der Vermieter für den Fall, dass ein Mangel bei Vertragsschluss vorhanden war oder nach Vertragsschluss entsteht, den er wegen eines Umstands zu vertreten hat, den Schaden der auf den Mangel zurückzuführen ist zu ersetzen. Dies gilt auch für den Fall, dass er mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug ist (Fristsetzung zur Mängelbeseitigung erforderlich). Der Mieter kann in diesem Fall unbeschadet der Rechte aus § 536 (Mietminderung) Schadensersatz verlangen.

Der Vermieter ist angesichts der Tatsache, dass die Ursache Ihres Schadens (Schimmelbefall und Schäden am Eigentum) aus seiner Sphäre herstammt, hinsichtlich des Verschuldens insoweit beweisbelastet, als er nunmehr beweisen muss, dass ihn bezüglich der Entstehung des Schadens kein Verschulden triff. Er beruft sich vorliegend auf höhere Gewalt, was jedoch angesichts der Tatsache, dass ihm die Mängel bekannt waren bzw. aufgrund der Wasserschäden bekannt sein mussten oder fahrlässig nicht kannte und er pflichtwidrig (Pflicht zur Verschaffung einer entsprechend der vertraglichen Vereinbarung tauglichen Mietsache) die Beseitigung dieser Mängel unterließ und ihm bewusst sein musste, dass hierdurch Wasser in die angrenzenden Kellerräume eindringen konnte und möglicherweise weiteren Schaden verursachen kann, meines Erachtens nicht zutrifft.

Es kommt hier nicht auf die Ursache des Mangels an (Baumängel), sondern vielmehr auf die unterlassene Mängelbeseitigung an. Ihm oblag, wegen der ihm bekannten Wasserschäden, eine Untersuchungspflicht und die Beseitigung der Ursache für die ihm bekannten Wasserschäden. Wäre er der Ursache nachgegangen und hätte er diese beseitigt wären Ihnen keine Schäden entstanden.

Jedenfalls wird das Verschulden seitens des Vermieters zunächst vermutet. Diese Vermutung muss er mit geeigneten Beweisen erschüttern.


Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen weiterhelfen und wünsche Ihnen in dieser Angelegenheit noch alles Gute

Mit freundlichen Grüßen

Marksen Ouahes
(Rechtsanwalt)

Nachfrage vom Fragesteller 10.03.2012 | 17:38

Erst einmal vielen Dank für Ihre Rückmeldung! Zur abschließenden Klärung wäre noch folgendes hinzuzufügen: Bei unserem Einzug wurden am äußeren Gebäude bereits sichtbare Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. Es war also bekannt das es im Keller allgemein (sechs Parteien Haus mit Kellerräumen für jede Partei und zur Gemeinschaftsnutzung vorhanden) Wasserschäden gegeben hatte, jedoch nicht in unserem Kellerraum im speziellen. Trotzdem teilte uns unser Vermieter mit, das auch unser Kellerraum zu einem späteren Zeitpunkt saniert werden sollte, jedenfalls die eine Wand zur Außenseite. Es wurde aber ausdrücklich gesagt, das der Keller trotzdem genutzt werden kann, nur die Wand sollte frei sein - damit später dort saniert werden kann. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass unser Vermieter von den Wasserschäden wusste, Sanierungsmaßnahmen eingeleitet hatte, aber auf keinen Fall vermutet hat, dass unser Keller in Zukunft betroffen sein könnte. Er hat also nicht in böser Absicht gehandelt. Ist er trotzdem zahlungspflichtig? Danke erneut und freundliche Grüße

Remo Anders

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 10.03.2012 | 19:44

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Nachfrage wie folgt:

Ob der Vermieter unter diesen Umständen zum Ersatz des Ihnen aufgrund des Mangels entstandenen Wasserschäden verpflichtet ist, hängt davon ab, ob der Vermieter nachweisen kann, dass der hier in Rede stehende Schaden objektiv für Ihn nicht vorhersehbar gewesen ist und ihn insofern kein Verschulden hieran trifft.

Dies wird für ihn angesichts der Tatsache, dass bereits in den anderen Kellern ihm bekannte Wasserschäden eingetreten sind, die gerade auf den besagten und derzeit zu behendenden Mangel beruhen, schwer werden.

Es war meines Erachtens für ihn absehbar, dass sich in Ihrem Keller auch ein Wasserschaden jedenfalls ereignen könnte, da der Mangel in Form und Ausmaß auch an der Wand Ihres Kellers vorlag.

Jedenfalls hätte er Ihnen zum Schutze Ihres Eigentums belastbarere Sicherungsmaßnahmen anbieten müssen oder aber von der Nutzung des Kellers bis zur Behebung des Mangels ganz abraten müssen (dann hätten Sie aber Mietminderung verlangen können).

Im Ergebnis bin ich unter Heranziehung der von Ihnen mitgeteilten Einzelheiten daher der Ansicht, dass er die Schäden auszugleichen hat.

Ich hoffe ich konnte Ihnen mit diesen Ausführungen zunächst weiterhelfen und wünsche Ihnen noch ein schönes Wochende.

Mit freundlichen Grüßen
Marksen Ouahes
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 10.03.2012 | 20:14

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