Sehr geehrter Fragesteller,
vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand der von Ihnen geschilderten Informationen wie folgt summarisch beantworten möchte.
Zunächst versteht es sich von selbst, dass im Rahmen der hier erteilten Onlineberatung keine umfangreiche Vertragsprüfung für 50 Euro bezüglich eines Gegenstandes im Wert von 100.000 Euro erfolgen kann und darf. Ihre Unterlagen werde ich natürlich gerne im Nachgang gegen Entrichtung der gesetzlichen Gebühren vollständig prüfen.Ohne den geschlossenen Vertrag und die Eintragungen im Grundbuch zu kennen, ist eine abschließende Beantwortung nicht möglich.
Die von Ihnen aufgeworfenen Rechtsfragen möchte ich allein anhand Ihrer Angaben beantworten:
Sie geben zunächst an, dass das "Haus" des Erbbauberechtigen zum Verkauf steht.
Da Sie die Tatsache, dass das Haus zum Verkauf steht, an sich nicht moniert haben, gehe ich davon aus, dass Sie mit der Übertragung des Erbbaurechtes auf einen Dritten grundsätzlich einverstanden sind. Das Haus kann nämlich stets nur verkauft werden, wenn auch das Erbbaurecht mitverkauft wird.
Zum Verkauf des Hauses braucht der Erbbauberechtigte die Zustimmung des Grundstückseigentümers, der sich dieses Recht auch meist im Erbbaurechtsvertrag zusichern lässt.
Dabei ist es die Regel, dass in den Erbbauvertrag aufgenommen wird, daß bei einem Hausverkauf auch die Verpflichtungen aus dem Erbbauvertrag an den Erwerber übergehen. Fehlt dieser Passus, kann der Grundstückseigentümer die Zustimmung zum Weiterverkauf verweigern.
Es ist daneben üblich, dass sich Eigentümer und Erbbauberechtigter gegenseitig ein Vorkaufsrecht einräumen.
Das Vorkaufsrecht berechtigt den Vorkaufsberechtigten dann dazu, zu den vom Verkäufer mit einem Dritten (Kaufintessenten) vereinbarten Vertragsbedingungen einen Kaufvertrag abzuschließen.
In Ihrem Falle bedeutet dies, dass es zur rechtmäßgen Gewährung des Vorkaufsrechts nicht genügt, dass der Erbbauberechtigte Ihnen lediglich ein "Kaufangebot" unterbreitet, denn dieses -ggf. mit utopischem Kaufpreis versehene - "Angebot" müssen Sie nicht annehmen. Sie dürfen vielmehr darauf warten, bis der Erbbauberechtigte tatsächlich einen Käufer für das Grundstück gefunden und mit diesem einen Kaufvertrag (mit dem dann wohl tatsächlich sehr viel niedrigeren Kaufpreis) abgeschlossen hat. Erst jetzt können Sie von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch machen. Sie haben dann das Recht, zu den selben Bedingungen einen Kaufvertrag mit dem Erbbauberechtigten zu schließen wie der Dritte.
Dabei ist es unerheblich, wie hoch der Zeitwert des Gebäudes tatsächlich ist. Entscheidend ist, wieviel der Käufer tatsächlich vertraglich bereit ist, zu zahlen.
Zum von Ihnen angesprochenen Heimfall des Grundstücks ist anzuführen, dass dieser erst dann eintritt, wenn der Erbbauberechtigte mit seinen Zinszahlungen mindestens in Höhe zweier Jahresbeträge in Verzug ist.Die übrigen Heimfallgründe können vertraglich festgelegt werden.
Im Ergebnis können Sie also beruhigt sein:
Sollte der Erbbauberechtigte einen Käufer für das Haus finden, dürfen Sie den dort vereinbarten Kaufpreis "übernehmen".Bis dahin ist der Erbbauberechtigte verpflichtet, die Zinsen zu zahlen.Kommt er hiermit 2 Jahre in Verzug kann der Heimfall angestrebt werden. Sollten Sie das Grundstück im Wege des Vorkaufsrechts erwerben, können Sie die rückständigen Erbbauzinsen vom Kaufpreis in Abzug bringen (Aufrechnung.
Sollte eine Ausübung der Vorkaufsrechts nicht möglich sein, weil der Kaufpreis zu hoch angesetzt wird, müssen Sie dem Verkauf des Erbbaurechts nur zustimmen, wenn der Erwerber in die Pflichten des Erbbauvertrages eintritt. Dabei können Sie solche Käufer ablehnen, die die Gewähr für die Erfüllung der vertraglichen Pflichten nicht gewährleisten.
Ich hoffe, Ihnen mit dieser Antwort geholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
F.Sachse
Rechtsanwalt
Antwort
vonRechtsanwalt Fabian Sachse
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Würde bei Kauf für mich Grunderwerbsteuer anfallen, obwohl mir das Grundstück gehört?
Sehr geehrter Fragesteller,
da Sie das Erbbaurecht erwerben würden würde auch Grunderwerbssteuer anfallen. Gleiches gilt nach einer Entscheidung des Bundesfinanzhofs, wenn statt der Übertragung des Erbbaurechts die Löschung dieses Rechts im Grundbuch vereinbart wird.(BFH-Urteil vom 5.12.1979 (II R 122/76
) BStBl. 1980 II S. 136
)
Darin heißt es:
"Nach § 1 Abs. 1 GrEStG unterliegen die in der Vorschrift genannten, auf die Übertragung des Eigentums an einem inländischen Grundstück gerichteten oder diese Übertragung herbeiführenden Rechtsvorgänge der Grunderwerbsteuer. Den Grundstücken stehen Erbbaurechte gleich (§ 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG). Demzufolge unterliegt der Grunderwerbsteuer nicht nur der Vertrag, der gegen einen Erbbauberechtigten den Anspruch auf Übertragung seines Erbbaurechts begründet, sondern auch ein Vertrag, der gegen den Eigentümer eines inländischen Grundstücks den Anspruch auf Bestellung eines Erbbaurechts an diesem begründet. In den Urteilen vom 28. November 1967 II R 37/66
(BFHE 91, 191
, BStBl II 1968, 223
) und vom 9. August 1978 II R 164/73
(BFHE 126, 71
, BStBl II 1978, 678
) hat der Senat begründet, warum diese Auslegung des § 1 Abs. 1 und des § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG Rechtens ist. Die abweichende frühere Praxis konnte wegen ihres inneren Widerspruchs nicht aufrechterhalten bleiben (Art. 3 Abs. 1
des Grundgesetzes - GG -; BFH-Urteil vom 31. März 1976 II R 93/75
, BFHE 118, 480
, BStBl II 1976, 470
).
Wie im Urteil BFHE 126, 71
, BStBl II 1978, 678
dargelegt, erfordert § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG ein sinngemäß entsprechendes Verständnis des Wortlauts des § 1 Abs. 1 GrEStG für Erbbaurechte. Die sinngemäß entsprechende Anwendung des § 1 Abs. 1 GrEStG ist aber nicht nur bei der Begründung von Erbbaurechten, sondern auch geboten, wenn Erbbaurechte vertraglich aufgehoben werden bzw. wenn auf sie vertraglich verzichtet wird. Von den in § 1 Abs. 1 GrEStG aufgeführten Rechtsvorgängen, an deren Verwirklichung das Gesetz die Entstehung der Steuer knüpft, entspricht, wie im Urteil BFHE 118, 480
, BStBl II 1976, 470
dargetan ist, derjenige der Nr. 2 sinngemäß einer vertragsmäßigen Aufhebung des Erbbaurechts. Sofern jedoch unklar bleibt, ob eine vertragsmäßige Aufhebung vereinbart worden ist, kann auf eine entsprechende Anwendung des § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG zurückgegriffen werden, sobald das Erbbaurecht im Erbbaugrundbuch gelöscht ist.
Diese Erstreckung der entsprechenden Anwendung des § 1 Abs. 1 GrEStG auf die Fälle der Aufhebung oder des vertraglich vereinbarten Verzichts von Erbbaurechten ist deshalb geboten, weil der Grundstückseigentümer dadurch - wie bei der Übertragung des Erbbaurechts nach Entstehung des Heimfallanspruchs - die volle rechtliche Macht über das Grundstück zurückerlangt (BFHE 118, 480
, 481, BStBl II 1976, 470
)."
Ich hoffe, Ihnen abschließend geholfen zu haben.
Mit freundlichen Grüßen
Fabian Sachse
Rechtsanwalt
