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Vorkaufsrecht einer Gemeinde?


23.10.2006 12:34 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Als begleitender Makler habe ich einen Kaufvertrag vermittelt, zu dem die Gemeinde für eine Teilfläche ein Vorkaufsrecht geltend macht. Der Bodenrichtwert liegt bei 300 €/qm. Die Gemeinde bietet allerdings lediglich 25 €/qm an. Eine Nachverhandlung schließt die Gemeinde aus. Welche rechtlichen Möglichkeiten bestehen, eine Nachbesserung erfolgsversprechend durchzusetzen?
Gibt es Vergleichsfälle, auf die verwiesen werden kann?
In welcher Form muß der Anspruch auf Nachbesserrung geltend gemacht werden?
Vielen Dank für eine Auskunft
23.10.2006 | 12:50

Antwort

von


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30938 Burgwedel
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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage. Ich hoffe, zu einer schnellen Klärung Ihres Falles beitragen zu können. Zur Lösung:

Das Vorkaufsrecht ist in den Vorschriften der §§ 463ff. BGB geregelt. § 464 BGB regelt vor allem, dass der Vertrag mit dem Vorkaufsberechtigten mit den Bestimmungen zwischen Verkäufer und Drittem zustande kommt. Nach § 28 BauGB ergibt sich, dass das Recht per Verwaltungsakt ausgeübt wird, der separat anzufechten ist. Außerdem bestimmt diese Norm auch, dass grds. der vereinbarte Preis maßgeblich ist bzw. der Verkehrswert, wenn der vereinbarte Preis erkennbar zu hoch ist. Sie sollten nunmehr den förmlichen Bescheid abwarten (und dann gerichtlich anfechten), die Frist dafür ist 2 Monate (§ 28 II 1 BauGB), eine andere Möglichkeit einer „Nachbesserung“ gibt es nicht.

Für Rückfragen stehe ich natürlich im Rahmen der kostenlosen Nachfragemöglichkeit gerne zur Verfügung. Ist eine weitere, dringend zu empfehlende Vertretung gewünscht, kontaktieren Sie mich einfach über die untenstehende E-Mail!


Mit freundlichen Grüßen
RA Hellmann


Burgwedel 2006
mail<image> </image>anwaltskanzlei-hellmann.de


Die vorstehende summarische Lösung ist beschränkt durch die von Ihnen gegebenen Informationen. Außerdem wird, wie die Plattform-Bedingungen es vorsehen, nur ein erster Überblick geboten. Außerdem ist der Umfang der Antwort auch abhängig von der Höhe des gebotenen Honorars. Daher kann diese Beratung das umfassende, verbindliche und abschließende Beratungsgespräch durch den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens keineswegs ersetzen. Bitte beachten Sie dies!


Rechtsanwalt Hans-Christoph Hellmann

Nachfrage vom Fragesteller 24.10.2006 | 12:25

Sehr geehrter Herr Hellmann,
vielen Dank für Ihre ausführliche und informative Auskunft zu den Vorschriften des Vorkaufsrechtes. Gestatten Sie mir bitte noch eine Zusatzfrage:
Zur Ausübung des Vorkaufsrechtes liegt ein förmlicher Bescheid der Gemeinde noch nicht vor. Die Gemeinde hat allerdings dem amtierenden Notar den Vertragsentwurf zwischen Käufer und der Gemeinde bereits zugestellt und mitgeteilt, dass für das verbleibende Grundstück die Verzichtserklärung Zug um Zug erteilt würde, wenn der Kaufvertrag mit dem Käufer und der Gemeinde abgeschlossen wird. Da dieser Kaufvertrag lediglich einen ortsunüblichen Preis von 25 €/qm vorsieht, mussten die Verkäufer zwangsläufig auf ca. 11.000 € verzichten, um den Käufer zum Abschluss diese Kaufvertrages zu bewegen. Die Vertragsparteien sind sich auf dieser Basis inzwischen einig geworden und somit werden der Kaufvertrag zwischen Käufer und Gemeinde und Verkäufer und Käufer zeitgleich beurkundet. Da die Verkäufer mit dieser Preisreduzierung einverstanden sind und keine Nachbesserung begehren, könnte lediglich der Käufer - und hierzu ist er auch bereit - nach der Beurkundung eine Nachbesserung verlangen. Er ist auch grundsätzlich bereit, diesen möglichen Nachbesserungsanspruch an einen Dritten abzutreten, der dann in das gerichtliche Verfahren einsteigt. Ich hege jedoch die Besorgnis, dass mit der Beurkundung des Kaufvertrages zwischen Käufer und Gemeinde ein Präjuditz geschaffen worden ist, die eine Nachbesserung ausschließt. Andererseits besteht für die Vertragsparteien dringend Handlungsbedarf, nunmehr beide Verträge abzuschließen, um erstens die Verzichtserklärung zu erwirken und damit auch für den Kaufvertrag der größeren Grundstücksfläche die Fälligkeitsvoraussetzungen zu schaffen.
Oder können lediglich die Verkäufer eine Nachbesserung begehren, da diese ja durch Reduzierung des Kaufpreises um den tatsächlichen Bodenrichtwert um ca. 11.000 € benachteiligt worden sind?
Sollte diese Recherche und Beantwortung das bisherige Honorar von 30 € übersteigen, bitte ich höflichst um Rückmeldung und Honorarabstimmung.
Vielen Dank - mit freundlichen Grüßen
Peter Höppner

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 28.10.2006 | 13:24

Danke für Ihre Nachfrage. Leider komme ich erst heute dazu, diese zu beantworten. Die beabsichtigten Wege der Gemeinde erscheinen mir sehr fragwürdig. Letztlich würde so über einen öffentlich rechtlichen (Kauf-)vertrag dieser Art die gesetzliche Regelung des BAUGB komplett unterlaufen, was mir fragwürdig erscheint. Auf den ersten Blick habe ich allerdings wirklich Zweifel, dass andere als die Verkäufer eine rechtliche Handhabe wegen des zu niedrigen Wertes haben. Wenn Sie hierzu eine vertiefende Bearbeitung wünschen, bitte ich höflichst darum, mir eine Direktanfrage über meine obenstehende Online-Beratung / oder email zu senden. Die bestehenden Probleme sprengen das verfügbare Honorar tatsäöchlich intensiv!

Hochachtungsvoll

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